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Lo sai che? Perdite d’acqua in condominio: chi paga?

Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 febbraio 2017

Abito in un condominio di 6 appartamenti, con un contatore generale dell’acqua in comune e dei sottocontatori in ogni singolo appartamento. I metri cubi di dispersione come vengono ripartiti?

Con riferimento alla generale tematica dei criteri da utilizzarsi per la ripartizione dei consumi d’acqua in ambito condominiale, la Corte di cassazione [1] ha chiarito che le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. La strumentazione tecnica cui si fa riferimento è il cosiddetto contatore di sottrazione (comunemente definito contatore individuale). Infatti, l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio. Quindi:

  • i consumi individuali (necessari per le esigenze delle singole proprietà esclusive) sono addebitati al singolo condomino a cui sono riferibili attraverso il calcolo effettuato grazie al contatore di sottrazione,
  • i consumi di acqua necessari per i beni comuni (ad esempio, per innaffiare il giardino comune), saranno ripartiti in base ai millesimi.

Nella diversa ipotesi in cui il condominio non sia dotato di contatori di sottrazione individuali, la Suprema Corte stabilisce che il sistema dell’articolo 1123 del codice civile non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno. Tale disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare. In parole povere, in mancanza di contatori di sottrazione, il consumo di acqua si ripartisce in base ai millesimi di proprietà (criterio, questo, applicabile e da applicarsi – come si dirà tra poco – anche ai consumi dovuti a dispersione per i quali pure, in un certo qual modo, “manca” la possibilità di ripartizione in base ai consumi effettivi almeno fino a che non si dimostri che l’origine di essi è in un tratto di tubatura di proprietà individuale).

Fatta questa premessa relativa ai consumi di acqua “ordinari”, nel caso di dispersione, cioè a dire di perdite e, quindi, di consumi involontari di acqua, il corretto criterio di ripartizione dei relativi costi presuppone che sia individuata l’origine di tale dispersione. Se la dispersione proviene da tubature nella parte in cui le stesse sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini (e cioè dalla diramazione delle colonne montanti fino ai punti di distribuzione all’interno delle proprietà esclusive), allora gli importi relativi alle dispersioni aventi origine da tali tratti di tubatura devono essere addebitate esclusivamente al condomino o ai condomini dalle cui tubature ha, appunto, origine la dispersione. Se, al contrario, le dispersioni hanno origine da punti delle tubature che risultano essere collocati ai tratti di esse di proprietà condominiale, allora la relativa spesa dovrà essere ripartita, salvo diverso accordo da adottarsi all’unanimità, sulla base dei millesimi di proprietà [2].

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Cass. sent. n. 17557 del 01.08.2014.

[2] A tal riguardo, tra le ultime, è da citarsi la sentenza n. 63 del 10.04.2013 della Corte di Cassazione che, nella più generale materia della ripartizione delle spese di manutenzione dei beni comuni, ha sancito che le medesime vadano ripartite sulla base delle tabelle millesimali.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile

 

Sentenza 1 agosto 2014, n. 17557

Data udienza 20 giugno 2014

 

REPUBBLICA ITALIANA

 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

 

SEZIONE SECONDA CIVILE

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

 

SENTENZA

 

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), con domicilio eletto nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2853/07 in data 30 ottobre 2007;

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20 giugno 2014 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;

udito l’Avv. (OMISSIS);

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. DEL CORE Sergio, il quale ha concluso per il rigetto dei primi tre motivi e per l’accoglimento dei restanti motivi di ricorso.

 

RITENUTO IN FATTO

 

  1. – (OMISSIS) ed (OMISSIS), comproprietari di un appartamento nel Condominio (OMISSIS) di via (OMISSIS), con ricorso in data 3 agosto 2003 hanno impugnato dinanzi al Tribunale di Milano la delibera dell’assemblea condominiale in data 14 luglio 2003, recante l’approvazione, a maggioranza, del preventivo dell’esercizio 2003/2004 relativamente alle spese per l’acqua e per la gestione dell’ascensore, deducendo l’illegittimita’ del sistema di riparto adottato, fondato non su criteri di legge o in base a norme regolamentari, ma su “un asserito buon senso dei condomini, protrattosi negli anni”.

Il Condominio ha resistito all’impugnazione.

Il Tribunale, con sentenza in data 27 maggio 2005, ha respinto l’impugnazione.

Premesso che nel Condominio (OMISSIS), privo di regolamento, le spese per l’acqua potabile erano suddivise in proporzione al numero degli occupanti delle unita’ immobiliari, con esonero di quelle risultanti, a seguito di indagini dell’amministratore, disabitate, mentre le spese per l’ascensore erano ripartite per tutte le unita’ al 50% in base ai millesimi di proprieta’ nonche’, con esclusione dei proprietari di unita’ vuote, per il 25% in base all’ubicazione di piano e per il 25% in base al numero degli abitanti delle singole unita’, il Tribunale ha ritenuto detti criteri conformi al dettato dell’articolo 1123 cod. civ..

  1. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 30 ottobre 2007, la Corte d’appello di Milano ha respinto l’appello della (OMISSIS) e del (OMISSIS).

2.1. – La Corte d’appello ha rilevato che la dimostrazione dell’effettiva non abitazione, per l’intero periodo della gestione in questione, degli appartamenti esonerati totalmente dalla partecipazione alle spese per acqua potabile e per meta’ dalla partecipazione alle spese di gestione dell’ascensore, risulta da cio’ che tali circostanze sono state proprio dagli appellanti dedotte e fatte oggetto di richiesta di prova testimoniale in primo grado sicche’, in mancanza di contestazioni della controparte, giustamente sono state ritenute pacifiche dal primo giudice, il quale, per tale ragione, non ha dato ingresso all’istruttoria sul punto.

Quanto alle spese per l’acqua potabile, la Corte territoriale ha ritenuto corretta l’applicazione dell’articolo 1123 cod. civ., comma 1: il criterio della proporzionalita’ al numero degli occupanti delle unita’ abitative e’ idoneo (non meno di altri) a commisurare, in via presuntiva, l’entita’ dei rispettivi usi del condomini e l’esonero per i non utenti e’ imposto dal dettato normativo.

In ordine alle spese per l’ascensore, la Corte d’appello, affermata l’applicabilita’ in via analogica dell’articolo 1124 cod. civ., ha rilevato che per meta’ delle spese la suddivisione e’ avvenuta in base ai millesimi di proprieta’ e che, per l’altra meta’, la proporzione tanto all’altezza del piano quanto al numero degli occupanti delle unita’ e’ un criterio idoneo a tradurre l’uso differenziato del servizio di ascensore.

  1. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la (OMISSIS) ed il (OMISSIS) hanno proposto ricorso, con atto notificato il 21 gennaio 2008, sulla base di cinque motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositate memorie illustrative in prossimita’ dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

  1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex articolo 1123 cod. civ. ed all’ammissione delle prove ex articolo 183 cod. proc. civ. ed alla falsita’ delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto alle risultanze processuali) si pone il seguente quesito: “Vero che in merito all’ammissione delle prove dedotte il giudice deve pronunciarsi sulla loro ammissione sia durante il giudizio sia eventualmente specificando la motivazione della non ammissione in sentenza con la conseguente violazione del diritto di accertamento. Preso altresi’ atto che le deduzioni istruttorie ed i capitoli di prova sono stati contestati dalla controparte ritenere violato il principio del corretto accertamento dei fatti di causa quali risultanti dagli atti e della sostanziale non correttezza delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello in merito alle risultanze processuali mai verificatesi con conseguente lesione del diritto alla verita’ processuale”.

Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex articolo 1123 c.c., comma 1) si sostiene che l’articolo 1123 cod. civ., comma 1 richiamato dalla Corte d’appello a sostegno della decisione, obblighi il condominio alla suddivisione delle spese per l’acqua potabile in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, non essendo consentito il riparto in base al numero dei consumatori appartenenti al nucleo familiare.

Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex articolo 1123 c.c., comma 2) pone il seguente quesito: “nella eventualita’ in cui la Corte di cassazione decidesse che le spese condominiali oggetto di impugnazione dovessero essere suddivise in base al disposto dell’articolo 1123 c.c., comma 2, deve essere dichiarato che tutti i condomini debbono partecipare alle spese in quanto non e’ stata raggiunta la prova del non utilizzo del servizio sia dell’unanimita’ sulla modificazione del criterio di suddivisione delle spese con conseguente lesione del diritto dei signori (OMISSIS) e (OMISSIS) ad una equa e corretta, in base alle disposizioni di legge, ripartizione delle spese”.

Il quarto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex articolo 1123 c.c., comma 1, e articolo 1124 cod. civ.) e’ relativo al riparto delle spese per l’ascensore. Sostengono i ricorrenti che, poiche’ l’articolo 1124 cod. civ., applicato per analogia, prevede solamente due specifici criteri di suddivisione delle spese relative all’ascensore senza la possibilita’ di applicazione di ulteriori e modificativi criteri se non con la volonta’ unanime dell’assemblea, vi sarebbe stata nella specie la lesione dei diritto dei condomini ad una corretta ripartizione delle spese, stante l’applicazione di un criterio non accettato, e precisamente quello della suddivisione anche in base al numero delle persone.

Con il quinto motivo (violazione e falsa applicazione di legge ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione alla suddivisione delle spese ex articolo 1123 cod. civ. ed all’ammissione delle prove ex articolo 183 cod. proc. civ. ed alla falsita’ delle affermazioni contenute nella sentenza d’appello rispetto alle risultanze processuali) si censura la parte della sentenza in cui si afferma che, riguardo alle unita’ disabitate, che non fruiscono del servizio di ascensore, per l’esonero della meta’ in discussione vale quanto deciso per le spese dell’acqua potabile. I ricorrenti sostengono: “preso atto della lesione del diritto e del dovere di accertare e verificare la correttezza delle circostanze ed i fatti di causa, in merito sia alla mancata ammissione delle prove dedotte e conseguentemente lesione del diritto di una parte del giudizio a poter far accertare la realta’ dei fatti che sono stati posti a base delle deduzioni in diritto fatte proprie dalla sentenza dichiarare ed accertare che il diritto all’accertamento e’ stato leso dalla sentenza impugnata con conseguente danno dei ricorrenti”.

  1. – Il secondo motivo e’ scrutinabile nel merito, dovendo essere disattesa l’eccezione di inammissibilita’ sollevata dal Condominio controricorrente, posto che la censura con esso articolata si conclude con un idoneo quesito di diritto, formulato nel rispetto dell’articolo 366-bis cod. proc. civ. (ratione temporis applicabile), ne’ essendo di ostacolo allo scrutinio della prospettata violazione di legge la circostanza che la rubrica del motivo contenga, ad abundantiam, il riferimento, altresi’, al vizio di motivazione.

La complessiva doglianza e’ fondata.

2.1. – Nel condominio, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo e’ rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l’installazione in ogni singola unita’ immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprieta’ per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio.

A questa situazione ha riguardo il precedente di questa Corte rappresentato da Sez. 2, 13 marzo 2003, n. 3712, che, in fattispecie particolare, ha statuito che, in tema di ripartizione di spese condominiali relative all’erogazione di acqua, l’amministratore il quale abbia stipulato con l’ente erogatore un contratto avente ad oggetto il consumo complessivo del fabbricato onde beneficiare dell’applicazione di una tariffa agevolata, puo’ poi, del tutto legittimamente, calcolare la ripartizione interna delle spese pro quota, in considerazione dei singoli ed effettivi consumi di ciascuno dei condomini, con beneficio di tutti, anche di coloro i quali, singolarmente considerati, non abbiano dato luogo ad un consumo sufficiente all’ottenimento delle agevolazioni applicate sulla base del raggiungimento di una certa quantita’.

E’ da rilevare, del resto, che l’installazione di contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unita’ abitativa (nonche’ di contatori differenziati per le attivita’ produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano) costituisce misura alla quale il legislatore guarda con particolare favore, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi a conseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio della risorsa idrica (Legge 5 gennaio 1994, n. 36, articolo 5e, ora, Decreto Legislativo 3 aprile 2006, n. 152, articolo 146).

2.2. – Diverso e’ il caso in cui le unita’ immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione.

In tale evenienza – ed e’ quella che viene in considerazione nella specie – il sistema dell’articolo 1123 cod. civ. non ammette che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno.

Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprieta’ di cui ciascuno condomino e’ titolare.

Lo stesso articolo 1123, comma 2 a sua volta, stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno puo’ farne.

Ora e’ esatto – ed e’ stato gia’ sottolineato da questa Corte in una non recente pronuncia (Sez. 2, 10 dicembre 1974, n. 4166) – che questo secondo criterio dal punto di vista pratico richiede ancora un puntuale adattamento al caso singolo per una sua piu’ compiuta specificazione, varie potendo essere le concrete modalita’ di attuazione del principio che rapporta la spesa all’uso; e che quando detto rapporto puo’ essere tradotto in pratica con piu’ sistemi che attuano, in modo piu’ o meno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non e’ viziata da illegittimita’ e sfugge, pertanto, al controllo del giudice.

Ma l’articolo 1123 cod. civ., comma 2 non legittima la delibera di suddivisione della spesa nella specie adottata, giacche’ il sistema di riparto da essa previsto appare inidoneo, per la sua irrazionalita’, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l’uso individuale.

La norma in questione ha infatti riguardo al godimento potenziale che il condomino puo’ ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino e’ una obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprieta’ sulla cosa comune, sicche’ il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa.

Sotto questo profilo, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua, ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua.

Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che e’ rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilita’ del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unita’ immobiliari domestiche facenti parte del condominio, e’ indipendente dal consumo effettivo.

D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unita’ abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale cio’ che rileva non e’ il contegno personale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entita’ del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest’ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esigenze pratiche e di semplificazione, perche’ in realta’ e’ fonte di controversie nel momento dell’accertamento, finendo con il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo – la verifica, al di la’ dei dati anagrafici, di una stabilita’ di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unita’ immobiliare – che evidentemente fuoriesce dalle sue attribuzioni, perche’ tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.

Di qui l’errore della sentenza impugnata, la quale si e’ discostata dal principio – che deve essere qui enunciato – secondo cui, in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unita’ immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprieta’, sicche’ e’ viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che – adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unita’ immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

  1. – E’ fondato anche il quarto mezzo, pur esso esaminabile nel merito per le ragioni gia’ espresse retro, al punto 2, con riguardo all’analoga eccezione di inammissibilita’.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 25 marzo 1999, n. 2833; Sez. 2, 25 marzo 2004, n. 5975; Sez. 2, 17 febbraio 2005, n. 3264) , per le spese di gestione del servizio ascensore e’ applicabile, per analogia, in mancanza di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini, la regola posta dall’articolo 1124 cod. civ. (nel testo vigente anteriormente alle modifiche apportate dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220), relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, secondo cui il riparto avviene, per meta’, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra meta’ in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

E’ invalida, pertanto, la delibera assembleare, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, come nella specie, a parita’ di caratura millesimale e di livello di piano, un onere di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore piu’ elevato a carico dei condomini con famiglia piu’ numerosa, sul presupposto della loro piu’ intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, e un esonero parziale per i proprietari di unita’ che l’amministratore abbia accertato essere disabitate.

  1. – L’esame degli altri motivi resta assorbito.
  1. – La sentenza impugnata e’ cassata.

La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

Il giudice del rinvio provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

 

P.Q.M.

 

La Corte accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’appello di Milano.

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