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Bed and Breakfast: quando non vale il divieto condominiale?

16 Nov 2016


Bed and Breakfast: quando non vale il divieto condominiale?

> Business Pubblicato il 16 Nov 2016



In quali limitati casi il condominio può impedire l’apertura di un bed and breakfast? Ecco una lista della casistica principale.

Abbiamo detto delle modalità necessarie attraverso le quali un’assemblea condominiale può limitare l’apertura di un bed and breakfast (leggi Aprire un bed and breakfast in un condominio: limiti e diritti), vediamo ora i casi specifici di alcuni regolamenti condominiali che pur vietando alcune tipologie di attività ricettive, non limitano di fatto l’apertura di un B&B al proprio interno.

La ragione della scelta della giurisprudenza, come si vedrà, in tutti i casi che citeremo, risiede nella natura stessa dell’attività che è assimilabile all’abitazione privata, secondo la legge e per conseguenza secondo l’0rientamento della giurisprudenza di questi anni.

Se il regolamento vieta affittacamere, pensioni o alberghi, non necessariamente vieta il bed and breakfast

Quando il regolamento vieta affittacamere, pensioni o alberghi, questo non impedisce comunque l’apertura di un bed and breakfast. Questo accade perchè il divieto posto su tale tipo di esercizio non è di fatto un limite all’estensione del diritto di proprietà, quanto piuttosto un limite al suo esercizio.

In quanto limite all’esercizio di proprietà esso costituisce di fatto una “servitù”, un peso, un carico posto sull’immobile [1], di conseguenza deve seguire le regole della trascrizione del regolamento presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle entrate e deve essere conosciuto dall’acquirente (si legga Aprire un bed and breakfast in un condominio: limiti e diritti).

Il limite esclusivo ad alcuni tipi di attività non limita l’apertura del bed and breakfast

Qualora il regolamento condominiale specifichi che nel palazzo è necessario destinare le unità dell’immobile al solo uso di abitazione o ufficio, questo non è sufficiente a vietare l’apertura di un bed and breakfast.

La Corte di Cassazione ha difatti stabilito che trasformare l’appartamento in B&B non vuol dire usarlo in maniera diversa da quella di privata abitazione [2]. Nel caso di specie il regolamento della Regione Lazio, specifica che “l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici”[3].

Aprire un B&B se gli altri condomini non sono d’accordo

In questo caso, qualora i condomini non siano d’accordo all’apertura del B&B la Corte Costituzionale ha parlato chiaro e semplice: gli altri condomini non possono vietare l’apertura di un B&B nel palazzo.

Nella sentenza a cui ci si riferisce [4], la Corte costituzionale ha difatti specificato come l’apertura in un fabbricato di questo genere di attività, non richieda l’approvazione degli altri condomini. L’approccio è ovviamente confermato da ulteriori sentenze della Cassazione, che specificano come l’attività nel palazzo non crei di per sé dei danni a carico degli altri condomini e che l’onere della prova di tali danni presunti spetti proprio a loro. Se il condominio è danneggiato dall’apertura del B&B, insomma, deve poterlo dimostrare, perchè in principio tale attività non genera alcun tipo di problematica [5].

I B&B non sono “Case alloggio”: si può aprire anche se queste sono vietate

Perchè il divieto espresso nel regolamento di condominio sia valido, esso deve essere quanto mai esplicito.

In una delle sue ultime sentenze, il Tribunale di Roma [6] ha stabilito che qualora la fonte regolamentare proibisce l’esercizio di “case alloggio” nel fabbricato, questo non impedisce l’apertura del B6B.

Di fatto il bed and breakfast non è una casa alloggio. A tale definizione sono invece da ricondurre le strutture per il ricovero di anziani, disabili e minori e non anche per i locali destinati ad accogliere i turisti;

Perchè il divieto valga anche per i B&B sarebbe necessario che specifichi – con le regole di cui abbiamo detto in apertura – che viene vietata l’attività di “affittacamere“.

Il divieto per alberghi e pensioni non vieta il B&B

Quando il regolamento vieta alberghi o pensioni, esso non determina un divieto per l’attività svolta dal b&b.

Questa è radicalmente differente difatti dall’attività alberghiera in senso stretto, per sua natura ha difatti carattere saltuario, la capacità ricettiva è limitata e tali caratteristiche sono tali da non turbare la tranquillità degli altri condomini [7].

Il fatto che la casa-vacanze sia assimilata alle abitazioni, poi, rende inutile per il condominio invocare il regolamento che blocca tutte le attività contrarie all’igiene e alla decenza.

Non è illegittimo il B&B che opera senza permesso o senza comunicazione all’amministratore

Non è motivo per la chiusura del B&B il fatto che esso abbia operato senza permesso per qualche mese, e non è questa una ragione in base alla quale il condominio può avere successo nel richiedere lo stop all’attività. Sia ben chiaro non si dice nella sentenza del Tribunale di Roma citata [7] che sia possibile aprire senza permesso: ciò che si specifica è che qualora manchi la licenza, il proprietario sarà sottoposto  alle sanzioni amministrative del caso, ma questo non ne limita il diritto all’apertura.

note

[1] Art. 2659, c.1, n.2, e 2665 cod.civ.

[2] Cass. sent. n. 24707/14.

[3] Reg. reg. Lazio 16/2008, art. 2, lett. a).

[4] Corte. Cost. sent. n. 369/08.

[5] Cass. sent.n. 24707/14.

[6] Trib. Roma, V sez. civ. sent. n. 4419/16.

[7] Trib. Roma, sent. n. 18303/15.


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