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Che succede a vendere una casa senza l’abitabilità?

30 gennaio 2017


Che succede a vendere una casa senza l’abitabilità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 gennaio 2017



Un immobile privo del certificato di abitabilità non può essere venduto anche se è stata richiesta la sanatoria.

Ci si può sciogliere dal contratto di vendita di una casa senza il certificato di abitabilità, salvo che l’acquirente sia stato messo al corrente di ciò, con apposita menzione inserita nel rogito notarile. Se, pertanto, il venditore tace sull’assenza dell’agibilità, l’acquirente ha diritto a ottenere indietro i soldi versati e a recedere dal contratto. A salvare il venditore che non ha fornito un’informazione completa non vale neanche la presentazione della richiesta di sanatoria al Comune. È quanto chiarito dalla Cassazione qualche ora fa [1].

Se l’acquirente firma il rogito e la casa è senza abitabilità

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. Sono parole della Suprema Corte che, più in là, spiega anche come può difendersi l’acquirente. Quest’ultimo può, nel termine di 10 anni dalla conclusione del contratto, rivolgersi al tribunale e richiedere:

  • lo scioglimento del contratto: con la conseguenza che, se anche è stato già firmato il contratto definitivo davanti al notaio – quello cioè che trasferisce la proprietà della casa – esso verrà “annullato” e si considererà come mai firmato. La casa tornerà in proprietà al venditore e l’acquirente otterrà la restituzione dei soldi già versati;
  • il risarcimento del danno: a tal fine, però, l’acquirente deve dimostrare tutti i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, con perdita di altre occasioni. Vi rientreranno anche i costi per il mutuo bancario.

Il venditore non può difendersi sostenendo che, al momento della sottoscrizione del rogito, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.

Non rileva neanche il fatto che l’immobile fosse utilizzato, già dai precedenti proprietari o inquilini, ad uso abitativo [2].

Se l’acquirente firma il compromesso e la casa è senza abitabilità

Le stesse conclusioni valgono nel caso in cui venditore e acquirente abbiano firmato solo il cosiddetto contratto preliminare, comunemente detto «compromesso» e non ancora l’atto di trasferimento della proprietà vero e proprio. Anche in tale ipotesi, infatti, è sufficiente la mancanza di agibilità per poter recedere dalla promessa di acquisto e non recarsi più dal notaio per la firma del contratto definitivo. A riguardo la Cassazione [3] ha detto che la mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

note

[1] Cass. sent. n. 2294/17 del 30.01.2017.

[2] Cass. sent. n. 9253/2006. Cfr. anche Cass. sent. n. 1701/2009; n. 9253/2006.

[3] Cass. sent. n. 21189/2013: «Costituiscono causa di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita la sussistenza di carenze igienico-sanitarie per violazione di norme urbanistiche, con conseguente rifiuto della licenza di abitabilità, non potendosi ritenere superato l’obbligo di garanzia incombente sul promittente venditore ex art. 1497 c.c. dalla pattuizione negoziale di una clausola di stile secondo cui il bene viene alienato “nello stato di fatto e di diritto” in cui si trova». Trib. Milano, sent. del 9.01.2015: « In materia di inadempimento al preliminare di vendita di immobile, il mancato accatastamento e la mancanza di certificato di abitabilità dell’immobile alla data fissata per la stipula del rogito notarile costituiscono fatti impeditivi del trasferimento della proprietà dal prominente venditore al promissario acquirente, nonché inadempimento grave, e legittimano la risoluzione del contratto preliminare e la condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra». Cass. sent. n. 1373/2013: « Vi è “aliud pro alio” se il bene è incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile o non è idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (nella specie, la Corte ha cassato la decisione dei giudici di appello che, in riforma della sentenza di primo grado, avevano risolto un preliminare di vendita, in quanto il venditore non aveva consegnato il certificato di abitabilità; la Corte ha ritenuto che le considerazioni svolte dalla sentenza, pur corrette in astratto a fronte di situazioni concretamente prospettabili, richiedevano un più puntuale approfondimento in relazione alla natura del bene, trattandosi di immobile ricadente in antica costruzione, al prezzo pattuito, alla buona fede ed allo stato di fatto come visto e gradito dalla parte acquirente)». Cfr. infine Cass. sent. n. 14899/2011.

Autore immagine: 123rfcom


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3 Commenti

  1. se il preliminare è stato fatto nel 1992, le somme versate devono essere rese o il debito si è prescritto ? grazie

  2. Il titolo mi sembra un po’ fuorviante. Non è vero che non si può vendere un immobile privo di abitabilità. La vendita è sempre valida ma annullabile e solo se l’acquirente non era a conoscenza della mancanza. E’ scritto subito dopo, comunque…

  3. Per immobili edificati prima del 1967 sussiste sempre l’obbligo di avere il certificato di abitabilità e di edificbilità, o è facoltativo?

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