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Lo sai che? Se cade del cemento dal palazzo e fa male a qualcuno chi paga?

Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2017

La responsabilità per danni a terzi, in caso di caduta di un pezzo di cornicione della facciata dell’edificio condominiale, è di tutto il condominio e a pagare sono i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.

Ti sarà certamente capitato, se vivi in un appartamento in un condominio, di notare, di tanto in tanto, delle situazioni di pericolo per te e per eventuali terzi, come ad esempio un cornicione pericolante o un frammento di balcone che rischia di cadere sulla strada o ancora una parte di vernice che sembra non aderire più come una volta. Ti sei chiesto cosa potrebbe succedere, e chi sarebbe tenuto a risarcire gli eventuali danni, nel caso di un crollo di alcune sezioni della facciata dell’edificio?

Per comprendere meglio la questione, facciamo un esempio. Immaginiamo che la facciata del nostro condominio richieda un intervento di manutenzione e che, in particolare, ci siano dei cornicioni che rischiano di cadere sui passanti di sotto o sulle auto parcheggiate nel cortile. Un rischio evidenziato più volte da noi e da altri condomini. Tuttavia, l’assemblea non ha mai trovato una soluzione, per mancanza del numero legale per riunirsi e decidere. Così, consapevoli dell’elevato rischio (all’integrità fisica per i terzi e patrimoniale per noi), decidiamo di farlo presente all’amministratore, chiedendo, da parte sua, un pronto intervento anche in assenza di una decisione dell’assemblea. Ma anche questi fa finta di niente e prende tempo. Cosa prevede, in questi casi, la legge?

L’obbligo dell’amministratore di attivarsi

Il codice civile [1] stabilisce, a carico dell’amministratore, un vero e proprio dovere di avviare tutti i lavori urgenti, ivi compresi quelli di manutenzione straordinaria, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. In altre parole, a prescindere da un esplicito mandato deliberato dai condomini, l’amministratore deve attivarsi immediatamente per eliminare le situazioni di pericolo – per i condomini e per l’edificio – che richiedono un pronto intervento. Dopo aver avviato i lavori, egli ha poi l’obbligo di riferirne ai condomini nella prima assemblea utile.

Se l’amministratore non provvede in autonomia ai lavori, nonostante la situazione di indifferibilità, ne risponde in prima persona. Il che significa che:

  • sarà tenuto a risarcire, in prima persona (ossia con il proprio patrimonio) i danni procurati ai terzi e di cui abbia dovuto rispondere il condominio a causa della sua inerzia: in altre parole, se il danneggiato chiederà il risarcimento al condominio, l’assemblea potrà deliberare di rivalersi poi sull’amministratore;
  • sarà responsabile, altresì, a titolo contrattuale, potendo essere revocato dall’assemblea per mancata diligenza nell’espletamento dei propri compiti.

Dunque, l’amministratore non può esonerarsi dalla colpa giustificandosi col fatto di non aver ottenuto la previa autorizzazione dell’assemblea per avviare i lavori.

La responsabilità del condominio

In prima battuta, il condominio è responsabile per i danni arrecati a terzi dalla caduta di pezzi di cemento dal cornicione o di vernice dalla facciata del palazzo. Questa responsabilità riguarda sia i danni a cose – le auto parcheggiate sotto l’edificio – sia i (più consistenti) danni a persone.

Il condominio si esonera dalla responsabilità solo se dimostra che il crollo è stato determinato da cause di forza maggiore, ossia eventi non prevedibili ed evitabili come una scossa di terremoto.

Dunque, il risarcimento del danno è a carico del condominio: la spesa sarà ripartita su tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. Resta salva, come detto, la possibilità di rivalersi contro l’amministratore che sia rimasto inerte nonostante le sollecitazioni a intervenire per le riparazioni urgenti.

La possibilità di ricorrere al tribunale

In caso di inerzia dell’amministratore e dell’assemblea, il singolo condomino ha sempre la possibilità di fare un ricorso in tribunale affinché il giudice, valutata la situazione di urgenza, ordini al condominio ad eseguire i lavori straordinari e improcrastinabili. In questo modo la volontà del tribunale bypassa quella dell’assemblea, si sostituisce ad essa e costituisce valido titolo per provvedere alla messa in sicurezza dello stabile, riparando il cornicione pericolante o l’intonaco che rischia di cadere sulla strada.

note

[1] Art. 1135, comma 2°, cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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