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Lo sai che? Condominio, quale maggioranza per lavori straordinari

Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 31 gennaio 2017

I quorum dell’assemblea di condominio per autorizzare i lavori di ristrutturazione, la manutenzione ordinaria e straordinaria. Ecco le maggioranze per ciascun tipo di intervento.

Se il tuo condominio ha deciso di eseguire dei lavori di manutenzione o di rifacimento di alcune parti dell’edificio sarà bene che la decisione venga portata in assemblea e decisa secondo le maggioranze prescritte dal codice: questo perché, in presenza di una votazione non rispettosa delle regole, la relativa delibera condominiale è nulla. Con l’ulteriore conseguenza, peraltro, che i singoli condomini sono legittimati a non pagare le loro quote per i lavori da fare e potrebbero impugnare la decisione assembleare. Ecco, quindi, questa rapida guida per districarsi su quale maggioranza è necessaria per i lavori straordinari in condominio e, più in generale, per qualsiasi tipo di intervento di manutenzione dello stabile.

La doppia maggioranza

Prima di indicare però le maggioranze richieste per l’approvazione dei lavori dobbiamo chiarire un aspetto che risulterà fondamentale per la comprensione di questa guida.

Per il raggiungimento della maggioranza in assemblea la legge spesso richiede contemporaneamente due elementi di calcolo:

1) il millesimi di proprietà;

2) il numero dei condomini: a volte intesi come il totale dei condomini facenti parte del condominio, ed altre volte intesi come i condomini presenti all’assemblea.

Dunque, le deliberazioni dell’assemblea di condominio, per essere valide, richiedono una doppia maggioranza: per teste e per millesimi.

La maggioranza «per teste» è calcolata sul totale dei condomini (la legge usa l’espressione «partecipanti al condominio»), oppure, a volte, sul numero dei partecipanti all’assemblea.

La maggioranza «per millesimi» è invece calcolata sul valore dell’edificio, ossia sui millesimi di proprietà. In genere la legge richiede, a seconda dei casi, una maggioranza per valore di:

  • almeno la metà del valore: ossia almeno 500/1000;
  • almeno 1/3 del valore e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (che per praticità indicheremo con 334/1000);
  • almeno 2/3 del valore e cioè almeno 666,66666/1000 (che per praticità indicheremo con 667/1000);
  • unanimità: ossia 1000/1000.

Spesso capita poi che la maggioranza richiesta in prima convocazione dell’assemblea sia diversa rispetto a quella richiesta in seconda.

Assemblea di condominio, quale maggioranza per i lavori condominiali

Vediamo singolarmente quali sono queste maggioranze e come operano sia in prima che in seconda convocazione. La legge infatti distingue specifiche maggioranze a seconda della natura dei lavori: così, ad esempio, la manutenzione ordinaria richiede una maggioranza più bassa rispetto ai lavori straordinari e alle innovazioni.

Tipo di lavori
Convocazione
Maggioranza in millesimi
Maggioranza in condomini
Norma di riferimento
innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni

 
1° e 2°
almeno 667/1000
Metà intervenuti in assemblea + 1
Art. 1136 co. 5 cod. civ.
opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 e 1120 co. 2, n.1 cod. civ.
opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche (si veda anche la voce ” Ascensore “)

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 e 1120 co. 2, n.1 cod. civ.
opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici (vedi anche la voce ” Consumo energetico degli edifici “)

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 e 1120 co. 2, n. 2 cod. civ.
realizzazione di parcheggi condominiali destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio (vedi anche la voce ” Parcheggi “)

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 e 1120 co. 2, n.2 cod. civ.
opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 e 1120 co. 2, n. 2 cod. civ.
realizzazioni di impianti di videosorveglianza

 
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art 1122 ter cod. civ.
innovazione gravosa o voluttuaria
1° e 2°
almeno 667/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 5 cod. civ.
innovazioni che possono alterare il decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

 
1° e 2°
1000/1000
Tutti
Art. 1120 co. 4 cod. civ.
Ricostruzione dell’edificio per perimento inferiore ai 3/4
1° e 2°
500/1000
metà interv. + 1
Art. 1136 co. 4 cod. civ.
Ricostruzione dell’edificio per perimento superiore ai 3/4
1° e 2°
1000/1000
Tutti
Art. 1128 co. 1 cod. civ.

note

Autore immagine: 123rf com


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3 Commenti

  1. la delibera – in mancanza delle maggioranze richieste – non sarebbe “nulla” ma “annullabile”. la differenza è sostanziale perche la delibera annullabile va impugnata entro 30 gg mentre quella nulla può essere sempre impugnata.

  2. Domanda nel nostro condominio (privo di tetto spiovente) si vorrebbe fare dei lavoro per aggiungere delle paratie di quasi 1 metro per tutto il perimetro. In quale casistica rientra questo lavoro? Che maggioranza serve in ssemblea? Grazie

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