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Se l’auto del vicino occupa tutto lo spazio del cortile

1 febbraio 2017


Se l’auto del vicino occupa tutto lo spazio del cortile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 febbraio 2017



Condominio: che fare se il vicino ha un’auto grande e occupa più posti per il parcheggio?

Se nel cortile condominiale, destinato al parcheggio delle auto, non c’è spazio per tutti i condomini è necessario prevedere dei turni, di modo da consentire a ciascuno di usufruire dello spazio comune senza impedire agli altri di farne pari uso. Quindi, se uno o più condomini hanno auto di grosse dimensioni, fuoristrada o suv, e magari ci sono anche famiglie con un’automobile a persona, il condomino tagliato puntualmente fuori dal cortile e costretto a lasciare la propria macchia sul ciglio della strada ha come difendersi: può ricorrere al tribunale affinché imponga all’assemblea delle rotazioni. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].

In condominio non può valere la regola «Chi tardi arriva, male alloggia». Lo vieta il codice civile [2] che regolamenta l’uso degli spazi comuni. In particolare la legge stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, come appunto il cortile destinato al parcheggio, a condizione che non impedisca agli altri condomini di farne lo stesso uso. E se l’uso contemporaneo di tutti è impossibile perché lo spazio è troppo piccolo, l’assemblea deve prevedere per forza dei turni.

Che succede, però, se la gran parte dei condomini non vuole stabilire alternanze e preferisce lasciare tutto al caso (ossia a chi per primo parcheggia)? C’è sempre il giudice cui ricorrere. Difatti, la sentenza in commento chiarisce proprio questo: l’assemblea, anche se a maggioranza, non può escludere un condomino dallo spazio destinato a parcheggio respingendo la sua richiesta di alternanza nei posti auto. Una tale votazione – anche se, come detto, approvata a maggioranza – è nulla perché contraria ai principi del condominio.

Nel corso della causa, il giudice può disporre la nomina di un consulente tecnico d’ufficio affinché misuri lo spazio del parcheggio e verifichi se lo stesso è sufficiente a contenere tutte le macchine dei condomini. Se così non fosse, la prepotenza del fuoristrada o della famiglia con un’auto per ciascun figlio violerebbe il diritto degli altri condomini al pari uso.

Ovviamente, bisognerà sempre verificare che lo spazio sia proprietà comune e non del singolo condomino, escludendo anche il rischio di un’usucapione, cosa che difficilmente potrebbe verificarsi se il posto auto non è stato volutamente recintato, impedendo il parcheggio – anche saltuario – anche agli altri.

Del resto, se non c’è un atto di proprietà che dispone diversamente, la proprietà del cortile si considera sempre del condominio e mai esclusiva. Lo ha chiarito ieri la Cassazione [3]. La Corte ricorda che il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma nel termine «cortile» possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio (spazi verdi, zone di rispetto, intercapedini, parcheggi). Ebbene, tali spazi si considerano sempre di proprietà comune. Si tratta di una presunzione automatica, che può essere superata solo dalla prova contraria di  un diverso atto di proprietà: atto che deve attestare la titolarità esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.

Insomma: il garage resta un bene comune e il condomino che rincasa sempre tardi la sera e, per questo, trova sempre tutti i posti occupati dagli altri, può trovare tutela ricorrendo al giudice, chiedendo il ripristino dell’accesso all’area comune e il diritto all’uso paritario.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 319/16.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 2532/17 del 31.01.2017.

Autore immagine: 123rf com

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