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Affittuario paga in ritardo: che fare?

2 febbraio 2017


Affittuario paga in ritardo: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 febbraio 2017



Nel caso di ritardo nel pagamento del canone di affitto, scatta lo sfratto solo se si supera il periodo di tolleranza, che è diverso per locazione abitativa e commerciale.

Dopo quanto tempo si viene sfrattati in caso di morosità? Un termine che interessa molti inquilini e che, a dirla tutta, è abbastanza breve: tanta celerità però non corrisponde poi ai tempi necessari per ottenere lo sfratto. Ma procediamo con ordine e vediamo dopo quanto ritardo scatta lo sfratto.

Ritardo nella locazione a uso abitativo

L’inquilino che non paga il canone di affitto può essere sfrattato solo se il ritardo si protrae per oltre 20 giorni dalla scadenza del canone. Quindi, in pratica, il padrone di casa può avviare lo sfratto a partire dal 21° giorno successivo al mese non versato. Questo significa che, nella locazione ad uso abitativo, basta anche un solo mese di morosità per far scattare lo sfratto. Il contratto, però, potrebbe prevedere dei termini più vantaggiosi per l’affittuario; non può invece contenere termini più brevi, nel qual caso si riterrebbero come non apposti, con applicazione automatica della disciplina generale.

L’inquilino ha altre possibilità per evitare lo sfratto. Egli, infatti, può pagare anche dopo che gli è stata notificata la citazione per la convalida dello sfratto per morosità, ossia l’atto giudiziario che avvia il procedimento vero e proprio. Il versamento dei canoni dovuti blocca la procedura, sicché il giudice non può più procedere. Allo stesso modo, il padrone di casa che abbia già notificato la citazione non può rifiutare il pagamento del canone dopo tale momento.

Agli stessi risultati porta il pagamento avvenuto alla prima udienza davanti al giudice. Anche in questo caso l’inquilino può pagare l’importo, maggiorato delle spese e degli interessi, senza subire lo sfratto. Così facendo egli chiude la procedura di sfratto.

Non è tutto. Sempre alla prima udienza l’inquilino può chiedere il cosiddetto termine di grazia: si tratta di 90 giorni che gli vengono consentiti per trovare le risorse e pagare il canone di affitto. Se adempie entro il termine, anche in questo caso la procedura di sfratto si blocca.

Ritardo nella locazione a uso commerciale

Negli affitti commerciali la regola è diversa. In questo caso, la legge non fissa un ritardo minimo per poter avviare lo sfratto, ma rimanda al codice civile. Codice che consente la possibilità di sciogliere il contratto solo se l’inadempimento è grave. La «gravità» viene valutata sulla base del valore economico delle prestazioni: in un contratto da 3.000 euro al mese, il mancato pagamento di 50 euro è irrisorio e non può considerarsi grave, quindi non è causa di sfratto.

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Taranto [1], negli affitti commerciali l’inadempimento dell’affittuario che non paga il canone può comportare la risoluzione del contratto se ritenuto importante, ossia se determina un «grave squilibrio tra le prestazioni contrattuali, con riguardo all’interesse del locatore». L’importanza va valutata sul comportamento complessivo del conduttore. Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto grave il mancato pagamento di quattro mensilità.

note

[1] Trib. Taranto, sent. n. 2977/16 del 31.10.2016.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale di Taranto – Sezione II civile – Sentenza 31 ottobre 2016 n. 2977

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TARANTO

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Taranto, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del GOT avv. Maria Luisa De Carlo, ha emesso, la seguente

SENTENZA

nella causa civile, iscritta al n. 5682 del 2016

TRA

GR.IM. S.r.l.

rappresentata e difesa dall’avv. Pa.Vi., domiciliatario; Ricorrente intimante

EGR.ME. S.R.L.

rappresentata e difesa dall’avv. M.El., domiciliataria; Resistente intimata

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente notificato parte ricorrente intimava alla conduttrice resistente sfratto per morosità dall’immobile di sua proprietà, sito in Taranto alla via (…), per il mancato pagamento dei canoni di locazione a far data dal mese di Febbraio 2016. All’udienza del 5.7.2016, si costituiva in giudizio l’intimata opponendosi allo sfratto, eccependo la difformità dell’immobile oggetto di locazione, rispetto a quanto emergeva dalla documentazione richiamata nel contratto, nonché l’inadempimento della locatrice, la quale non aveva, a suo dire, consegnato l’immobile idoneo all’uso convenuto, per mancata esistenza di idonea certificazione di agibilità. Chiedeva, pertanto, in via riconvenzionale dichiararsi l’inadempimento contrattuale di parte locatrice ai sensi dell’art. 1460 c.c., e, al contempo, ordinare a quest’ultima di eseguire la propria obbligazione, mettendo a disposizione della conduttrice il certificato di abitabilità necessario all’esercizio dell’attività per cui l’immobile era stato locato.

Il Giudice, con provvedimento pronunciato fuori udienza convalidava lo sfratto fissando il termine per il rilascio dell’immobile; mutava il rito e fissava l’udienza ex art. 420 c.p.c. per il prosieguo del giudizio, concedendo, successivamente, alle parti i termini per l’integrazione degli atti introduttivi.

Nel giudizio a cognizione piena all’udienza del 27.10.2016, il Giudice, rilevata l’impossibilità di conciliare la parti, ritenuto superfluo procedere con la formulazione della proposta conciliativa di cui all’art. 420 c.p.c., invitava le parti alla discussione orale e, all’esito della stessa, pronunciava sentenza dando lettura del dispositivo in udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Tanto premesso, venendo al merito della presente vicenda è evidente che al fine di valutare la fondatezza delle domande di risoluzione del contratto di locazione oggetto della presente controversia, occorre valutare i reciproci inadempimenti allegati dalle parti valutando quale dei due abbia dato vita alla risoluzione del contratto.

Come noto infatti l’inadempimento del conduttore può comportare l’automatica risoluzione del rapporto qualora lo stesso determini un grave squilibrio tra le prestazioni contrattuali con riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ottenere l’adempimento degli obblighi contrattuali assunti, il In tal senso, l’indagine sull’importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 c.c., dovrà essere espletata considerando il comportamento complessivo del conduttore.

Ebbene, alla luce di tali coordinate teoriche è evidente come nella specie la gravità dell’inadempimento sia tale da costituire idonea causa di risoluzione del contratto. La ricorrente, infatti, ha processualmente provato quanto necessario per l’accoglimento della propria domanda avendo offerto prova del rapporto negoziale intercorso tra le parti e avendo allegato l’inadempimento di non scarsa importanza del resistente, deducendo l’omesso pagamento di quattro canoni di locazione.

L’intimata, viceversa, non ha offerto adeguata prova dell’adempimento della prestazione contestata.

La documentazione prodotta in atti invero consente di rilevare che la conduttrice, già all’epoca della stipulazione del primo contratto di locazione – avvenuta in data 21.03.2014 – era stata destinataria di uno sfratto per morosità conclusosi con un accordo che prevedeva l’emissione da parte della stessa di titoli cambiari a pagamento del debito maturato, di complessivo importo di Euro 8.784,00, titoli che non ha provato essere mai stati onorati (uno di tali titoli, allegato al fascicolo, risulta essere stato protestato). Consente, altresì di rilevare che la conduttrice ha perseverato nella sua abitudine di non pagare i canoni, anche a seguito del nuovo contratto di locazione stipulato in data 29.01.2016. Infatti, già a partire dal primo canone scaduto in data 10.2.2016 parte conduttrice si rendeva morosa, giustificando, stranamente e per la prima volta, la sospensione del pagamento dei canoni, dalla stessa considerata legittima, per essersi tardivamente accorta, in occasione a presunti accertamenti, a suo dire effettuati “al fine di ottenere l’erogazione di finanziamenti ed autorizzazioni connesse all’attività in essere”, della inidoneità della certificazione di agibilità dell’immobile condotto in locazione, che sarebbe stata taciuta dal locatore all’atto della stipulazione.

A parere di questo Giudice, non corrisponde, al vero che la parte locatrice non abbia adempiuto alla obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, giacché risulta dal contratto che l’immobile oggetto di locazione doveva essere destinato dalla Gr.Me. s.r.l. esclusivamente a studio professionale, secondo quanto previsto dalla categoria catastale (A10) (si veda clausola 3 del contratto). Secondo il contratto di locazione sottoscritto dalle parti, inoltre, la conduttrice ha espressamente dichiarato (clausola 8) di ritenere l’immobile idoneo a tale uso (professionale) e in regola con le norme edilizie e urbanistiche, avendo ottenuto concessione di edificazione e licenze di agibilità (clausola 12).

Il contratto di locazione, pertanto, considerato l’importo delle morosità, deve dichiararsi risolto per grave inadempimento della conduttrice a seguito del mancato pagamento di n. 4 canoni all’importo previsto in contratto pari ad Euro 1.100,00, oltre ai canoni scaduti sino alla data di rilascio e oltre agli oneri accessori.

Riguardo le domande riconvenzionali formulate dal resistente preme precisare quanto segue.

Nel caso in esame la conduttrice eccepiva l’inadempimento della locatrice per non averle consegnato l’immobile nelle condizioni tali da consentirne l’uso convenuto. In particolare, deduceva che l’immobile de quo era sprovvisto del nulla osta igienico sanitario e della agibilità necessaria per l’espletamento della attività commerciale a causa delle difformità edilizie presenti sullo stesso e riconducibili alle modifiche apportate all’immobile. La locatrice, viceversa, riteneva che alcun inadempimento fosse imputabile atteso che l’immobile era provvisto delle autorizzazioni necessarie e che parte conduttrice fosse a conoscenza dello stato dello stesso nel quale vi espletava attività lavorativa sin dal 2014, epoca di stipulazione del primo contratto di locazione.

Tanto premesso, al fine di valutare la fondatezza della domanda avanzata dalla ricorrente occorre analizzare la condotta della locatrice per poter valutare se sussista il presunto inadempimento della stessa rispetto all’obbligo della locatrice di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenere il bene locato in stato da servire all’uso pattuito. In particolare, occorrerà valutare se tra le obbligazioni principali della locatrice rientri quella di ottenere le concessioni amministrative necessarie per la legale destinazione all’uso pattuito e agibilità dell’immobile locato.

Sul punto si è espressa in più occasioni la giurisprudenza di legittimità dando vita a due diversi orientamenti.

Secondo un primo indirizzo “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore” (cfr. inter plurimis Cass. Civ. Sentenza n. 1735 del 25/01/2011).

In definitiva, quindi, la destinazione dell’immobile assume valore rilevante solo se le parti abbiano previsto quale condizione (ovvero quale espressa obbligazione del locatore) tanto la possibilità che all’immobile siano apportate le modificazioni necessarie per potervi svolgere l’attività prevista, quanto il fatto che esso presenti le pertinenti condizioni funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative (Cass. civ., 8 marzo 2002, n. 3441). Secondo diverso orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), invece, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.

Infatti, secondo l’opinione ora in rassegna, la parte conduttrice è tenuta a conoscere le condizioni richieste dalla legge o dai regolamenti, anche locali, per ottenere le licenze o le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell’attività dedotta in contratto ed a verificare la concreta ricorrenza delle stesse nella fattispecie (Cass. 9 giugno 1994, n. 5623). In altre parole, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie, attività professionale), grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività ripromessasi, ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative (Cass. 30 aprile 2005, n. 9019, Cass. 31 marzo 2008, n. 8303).

Orbene, ritiene il Tribunale che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, si da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti (Cass. Civ. sez. III, n. 13651, del 16 giugno 2014).

Nel caso di specie l’assunzione di un siffatto obbligo da parte del locatore non è stata acclarata, anzi dal contratto di locazione si evince alla clausola n. 3 che “l’immobile dovrà essere destinato esclusivamente dal conduttore secondo quanto previsto dalla categoria catastale”; alla clausola n. 8 “Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato locativo, adatto all’uso convenuto….”. Non v’è prova del diniego della PA al rilascio delle autorizzazioni necessarie, né risulta che l’immobile fosse privo di certificato di agibilità, venendo in rilievo nella specie, al più, un’ipotesi di mancato aggiornamento del certificato di agibilità già esistente (e risalente al 1991).

Nel caso in esame, poi, come dimostrato dalla documentazione allegata il resistente conosceva lo stato dell’immobile sin dall’insorgere del primo rapporto negoziale risalente al 21.3.2014.

Per quanto riguarda l’impossibilità di accedere ai finanziamenti correlati alla propria attività imprenditoriale, nessuna prova documentale è offerta in atti. Ciò che invece si evince, anche dal tenore delle affermazioni della conduttrice, è che la stessa ha ininterrottamente svolto dal 21.3.2014 sino alla data del rilascio attività lavorativa all’interno dell’immobile condotto in locazione, che ha occupato quasi gratuitamente.

Pertanto, proprio perché la resistente avrebbe dovuto offrire la prova del pagamento di tutti i canoni di locazione dall’inizio della locazione alla data di rilascio, allorché l’attore aveva contestato l’omesso pagamento di quattro mensilità, e in ragione del fatto che la stessa non ha provato l’impossibilità assoluta di espletare la propria attività lavorativa a causa della inidoneità della certificazione di agibilità, tanto premesso è evidente che non possa considerarsi validamente fornita la prova liberatoria da parte del resistente. Il contratto di locazione, pertanto, considerato l’importo delle morosità, deve dichiararsi risolto per grave inadempimento della conduttrice a seguito del mancato pagamento di n. 7 canoni all’importo previsto in contratto pari ad Euro 1.100,00, oltre oneri accessori. Alla luce di tali presupposti appare evidente che alcun inadempimento potrà esser fatto valere nei confronti della locatrice, né potranno trovare accoglimento le domande di invalidità del contratto per carenza di agibilità dell’immobile, atteso che secondo la giurisprudenza il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è d’ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. Solo nell’ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato è riconosciuta al conduttore la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto (Corte di cassazione n. 975 del 2007, n. 23695 del 2004, n. 828516 del 1996). Le domande riconvenzionali del resistente devono pertanto essere rigettate. Le spese processuali, seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. Giustizia n. 44 del 2014.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da GR.IM. S.r.l. nei confronti di Gr.Me. S.r.l., ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa,

– dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti e relativo all’unità immobiliare sita in Taranto alla via (…);

– condanna la resistente al pagamento dei canoni di locazione scaduti oltre ad oneri accessori,, nella complessiva somma di Euro 7.700,00 in favore della ricorrente;

– condanna la resistente alla refusione delle spese di lite del presente giudizio in favore del procuratore antistatario del ricorrente che liquida nella somma di Euro 112,00 per spese ed Euro 2.738,00 per compensi oltre IVA, CNAP e Spese Generali nella misura di legge.

Così deciso in Taranto il 27 ottobre 2016. Depositata in Cancelleria il 31 ottobre 2016.

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