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Spese di condominio, ci vuole la contestazione

2 febbraio 2017


Spese di condominio, ci vuole la contestazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 febbraio 2017



L’amministratore di condominio non può inviare il decreto ingiuntivo a uno dei comproprietari dell’appartamento se prima non gli ha inviato una diffida per il pagamento delle spese condominiali.

Contro chi non paga le spese di condominio c’è il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che può essere richiesto dall’amministratore al giudice senza bisogno di coinvolgere prima l’assemblea: ma attenzione, il decreto è nullo nel caso in cui l’appartamento sia in comproprietà di due o più persone e anche una sola di queste non abbia ricevuto una previa lettera di diffida, da parte dello stesso amministratore, con cui lo si informa della morosità e gli si chiede il pagamento. Lo ha chiarito di recente il giudice di Pace di Taranto.

Il principio stabilito dalla Corte è abbastanza semplice e lineare: prima di notificare un decreto ingiuntivo l’amministratore deve inviare al condomino moroso una raccomandata a.r. con la diffida per il recupero delle spese non corrisposte.

Ma procediamo con ordine.

Appartamento in comproprietà, spese di condominio previa diffida

Immaginiamo che un uomo, prima di morire, lasci la casa in eredità ai suoi due figli. Uno dei due, avendo sempre convissuto con il genitore, dopo la morte continua a restare in quell’appartamento; l’altro rimane a vivere in un’altra città. I due decidono, in attesa di trovare un acquirente, di lasciare le cose inalterate e mantenere entrambi la proprietà di metà dell’appartamento. Un giorno, però, quello che vi vive dentro si vede notificare un decreto ingiuntivo, da parte dell’amministratore, per il mancato pagamento delle spese condominiali dell’appartamento ereditato. Convinto che tali oneri fossero stati già assolti dal fratello – secondo gli accordi intercorsi tra i due – si era completamente disinteressato di verificare la situazione debitoria con il condominio. Ma evidentemente è proprio così: il fratello è ormai moroso da diversi mesi. Così il fratello che vive “lontano” contatta l’amministratore, chiedendo come mai non lo avesse informato prima di tali morosità, cosa che gli avrebbe consentito di evitare quantomeno le spese, gli interessi e gli aggravi per la parcella dell’avvocato. L’amministratore non ne vuol sapere e sostiene comunque di aver già informato l’altro comproprietario dell’appartamento, inviandogli a suo tempo più di una lettera di diffida; era piuttosto quest’ultimo a doverlo avvisare. Chi dei due ha ragione?

La sentenza della cassazione appena citata ci dà la risposta. Tutte le volte in cui l’amministratore di condominio deve riscuotere le spese di condominio deve prima inviare al proprietario moroso una lettera di diffida. Qualora, pertanto, l’immobile dovesse risultare di titolarità di più soggetti, la raccomandata di diffida va indirizzata anche a tutti i comproprietari dell’appartamento. Con la conseguenza che, se tale adempimento viene omesso, il decreto ingiuntivo può essere opposto. L’opposizione – lo ricordiamo – va presentata necessariamente entro 40 giorni dalla notifica del decreto allo stesso giudice che lo ha emesso. È comunque necessaria l’assistenza di un avvocato.

Quindi, senza una lettera di diffida preventiva, il decreto ingiuntivo non deve essere pagato.

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