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Chi paga i lavori in condominio?

27 febbraio 2017


Chi paga i lavori in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 febbraio 2017



Il proprietario dei box su cui si trova il mio appartamento si rifiuta di acconsentire all’isolamento termico del soffitto dei box. Posso esigerne l’esecuzione? Se si, come suddividere le spese?

Per rispondere compiutamente alla domanda del lettore, bisogna fare le seguenti due premesse:

1) anche se fosse accertato (tramite perizia) che il deficit di riscaldamento riscontrato nell’appartamento fosse dovuto a vizi costruttivi dell’edificio (addebitabili a difetti di costruzione e/progettazione), sarebbe ad oggi ampiamente decorso il termine massimo che la legge stabilisce per poter chiamare l’originario costruttore–venditore a risponderne per ottenere da lui l’eliminazione del difetto (le azioni fondate sugli articoli 1667 o 1669 del codice civile non possono più essere proposte essendo decorsi ben più rispettivamente di due e dieci anni dalla consegna e dal compimento dell’opera);

2) se non risulta il contrario dal regolamento condominiale o dagli atti d’acquisto, il solaio divisorio fra il suo appartamento ed il box sottostante (di proprietà esclusiva di altro condomino), come è per tutti i solai divisori esistenti tra due piani in edifici condominiali, è da considerarsi in proprietà comune tra i due rispettivi proprietari (ed in quote che si presumono eguali, salva prova contraria): ciò esclude, in capo al condominio, qualsiasi responsabilità o obbligo, relativo alla manutenzione ed alla custodia, relativamente a questo solaio. Ogni responsabilità e obbligo relativamente al solaio spetta, quindi, solo e soltanto ai suoi due comproprietari (il lettore e il proprietario del box sottostante).

Fatte queste premesse, è chiaro che, allo stato attuale se fosse accertato, a seguito di perizia, che la causa del difetto di isolamento termico risale ad un difetto costruttivo, l’originario costruttore non potrebbe più essere chiamato a risponderne (in quanto, come detto sopra, sono ampiamente decorsi i termini per poter pretendere da lui l’eliminazione dei vizi) e di tale difetto risponderebbero, quali custodi del bene (cioè del solaio), gli attuali proprietari e, quindi, anche il lettore. Da ciò deriverebbe che, per poter intervenire e rimuovere il difetto, sarebbe necessario un accordo tra i comproprietari per far eseguire le opere necessarie all’eliminazione dell’inconveniente. Lo stesso se, invece, la causa del difetto di isolamento termico fosse addebitabile semplicemente ad una dispersione termica non dovuta a vizi. Anche in tale caso occorrerebbe un accordo tra i comproprietari del solaio per decidere quali interventi eseguire e con quali costi. In mancanza di accordo, si tenga conto di questo: se l’intervento necessario fosse quello di riparare o integrare l’isolamento termico già esistente, si tratterebbe di intervenire con lavori classificabili come manutenzione ordinaria e il lettore potrebbe, ove il proprietario del box (ritualmente convocato) non fosse d’accordo nell’eseguirli, ricorrere all’autorità giudiziaria affinché sia questa ad adottare i provvedimenti necessari (potendo, tra l’altro, nominare anche un amministratore ad hoc) [1]. Se, invece, si trattasse di realizzare un isolamento termico oggi del tutto mancante, l’intervento da eseguirsi sarebbe da classificarsi come innovazione o manutenzione straordinaria e, in tal caso, l’eventuale diniego del proprietario del box ad eseguire tali lavori non potrebbe in alcun modo essere superato nemmeno ricorrendo all’autorità giudiziaria [2].

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Art. 1105, ult. co., cod. civ.

[2] In base all’art. 1108 cod. civ e a Cass. sent. n. 1604 del 24.04.1975.

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