| Editoriale

Come tutelare le parti comuni in un condominio

5 febbraio 2017


Come tutelare le parti comuni in un condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 febbraio 2017



L’amministratore è tenuto a tutelare le parti comuni dell’edificio condominiale, comunicando immediatamente all’assemblea situazioni di pericolo o l’avvio di azioni giudiziarie.

Quando, all’interno di un condominio, si parla di «parti comuni» si intende quelle parti dell’edificio di proprietà di tutti i condomini e che non possono mai essere divise; si tratta, in genere, dei servizi e dei beni necessari per l’esistenza dell’edificio, o di quelli destinati permanentemente all’uso o al godimento comune.

Poiché le parti comuni sono di tutti, ciascun condomino ha il diritto/dovere di preservarle e di agire per evitare che altri soggetti o eventi di vario tipo possano danneggiarle. Ma il vero e proprio dovere di tutela delle parti comuni è in capo all’amministratore il quale, anzi, se non agisce in tal senso, viola il mandato conferitogli dall’assemblea e, oltre a poter essere revocato dall’incarico, è anche personalmente responsabile. Si pensi al caso dell’amministratore il quale non faccia nulla per mettere in sicurezza un cornicione del palazzo che minaccia di cadere: in tal caso, se i calcinacci dovessero finire sul tettuccio di una delle auto parcheggiate di sotto, il proprietario potrebbe chiedere il risarcimento all’amministratore.

Ma procediamo con ordine e vediamo come tutelare le parti comuni dell’edificio.

A chi spetta tutelare le parti comuni dell’edificio?

In generale, il potere di adottare tutte le decisioni inerenti alle parti comuni dell’edificio spetta all’assemblea dei condomini: è quest’ultima a decidere cosa fare e cosa no, delegando le relative azioni all’amministratore.

L’amministratore, dunque, agisce solo su mandato dell’assemblea e riferisce ai condomini di tutte le iniziative che si rendono necessarie per preservare l’edificio. Ciò vale, principalmente, per le spese di straordinaria amministrazione. Il codice [1] infatti stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria senza previa autorizzazione dei proprietari. L’unica eccezione è quando vi è una situazione di urgenza che minacci imminenti danni alle parti comuni: in tal caso l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi e incaricare subito una ditta dei lavori senza prima bisogno di avvisare l’assemblea. I condomini, comunque, dovranno essere informati dell’assunzione della spesa alla prima riunione utile [2].

Nell’ambito, invece, dell’ordinaria amministrazione, l’amministratore può attivarsi senza bisogno di esplicita autorizzazione, riportando le spese nel bilancio di gestione annuale: si pensi al caso del citofono rotto, al portone nella cui serratura si sia spezzata una chiave, all’ascensore che si è bloccato, agli alberi del cortile che richiedano potatura, ecc.

Anche i singoli condomini possono prendere tutte le iniziative necessarie a tutelare i beni comuni; ma, se non autorizzati dall’assemblea, non potranno poi chiedere il rimborso delle spese. Si pensi al caso di un condomino che si prenda cura delle piante appassite nel giardino comune, potandole e acquistando concimi e altri semi. Questi non potrà chiedere il rimborso delle spese sostenute. Altrettanto dicasi di chi assuma, con propria decisione, una ditta affinché pulisca il pianerottolo lasciato sporco dagli operai che hanno lavorato in un altro appartamento; anche in questa ipotesi non è dovuta alcuna restituzione dei costi se non c’è stato il previo “via libera” dell’assemblea.

Come, però, previsto per l’amministratore, al condomino è dato il potere di chiedere il rimborso delle spese sostenute laddove si sia attivato in una situazione di urgenza che non consentiva di richiedere prima il voto favorevole dell’assemblea. Il codice civile [3] stabilisce infatti che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni dell’edificio senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Deve trattarsi, quindi, di opere che appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune.

Quali sono le parti comuni dell’edificio?

Il codice civile [2] elenca una serie di parti del palazzo che si presumono essere «di tutti», salvo che un atto di proprietà dimostri il contrario. Queste parti sono:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (parti comuni utili);
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 1134 cod. civ.

[3] Art. 1117 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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