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Lo sai che? Cosa fase se manca la trascrizione di un atto?

Lo sai che? Pubblicato il 28 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 28 febbraio 2017

Ho acquistato un terreno da mia zia quasi 30 anni fa. Al catasto non risulta intestato a me. Posso effettuare le dovute rettifiche alla conservatoria o posso considerarlo usucapito?

La mancata trascrizione di un atto (nel caso del lettore dell’atto di compravendita nella parte relativa al terreno) non influisce sulla validità ed efficacia dell’atto stesso. Ciò vuol dire che finché non sarà messa in dubbio (con un eventuale giudizio) la validità dell’atto di compravendita, il lettore è legalmente il proprietario del terreno di cui si discute. La mancata trascrizione ha, invece, l’effetto di impedirgli di opporsi ad un eventuale terzo soggetto che avesse acquistato dopo lo stesso terreno ma che avesse trascritto, diversamente da lui, l’acquisto (la trascrizione degli atti, infatti, ha proprio lo scopo di risolvere eventuali conflitti tra acquirenti dello stesso bene e di risolverlo a favore di chi abbia trascritto l’atto per primo anche se l’atto trascritto per primo avesse data successiva all’atto non trascritto o trascritto dopo).

Stando così le cose, si suggerisce al lettore di verificare:

1) con il notaio la possibilità di procedere alla rettifica [1], anche in assenza di del fratello, dell’omissione dei dati catastali che ha causato la mancata trascrizione della vendita con riferimento al terreno (a condizione, ovviamente, che non ci siano dubbi che le parti, nel contratto, si riferissero proprio a quel terreno individuato con i dati catastali omessi). Il notaio può procedere, fatti salvi i diritti dei terzi, alla rettifica di un atto pubblico contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell’esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato. La rettifica, ove possibile, fa salvi i diritti dei terzi e ciò significa che se il notaio ritenesse di poter rettificare l’atto, gli effetti di tale rettifica si produrrebbero dal momento della rettifica (cioè da oggi e non dalla data del contratto);

2) in alternativa, si dovrà procedere oggi, presso la competente Agenzia del Territorio, alla trascrizione dell’atto di compravendita (con riferimento alla parte dell’atto relativa al terreno) ed anche in questo caso, fermo restando che il lettore è proprietario dal 1990, gli effetti della trascrizione si produrrebbero da oggi (e non dal 1990); la richiesta di trascrivere oggi l’acquisto del 1990 (per quel che riguarda il terreno) potrebbe incontrare le seguenti difficoltà:

  1. a) se per ipotesi l’ex Conservatore (oggi Agenzia del Territorio) si rifiutasse di ricevere il titolo (cioè l’atto di compravendita) o le note di trascrizione e non procedesse alla trascrizione, il rimedio è quello di ricorrere al tribunale [2] (il Conservatore, in questo caso, è tenuto ad indicare i motivi del rifiuto sulle note di trascrizione di cui una viene restituita al richiedente);
  2. b) se, invece, la trascrizione fosse effettuata con riserva dall’ex Conservatore (oggi Agenzia del Territorio) su istanza del richiedente, il lettore sarebbe obbligato a proporre reclamo entro trenta giorni dalla esecuzione con riserva della trascrizione (se non fosse fatto reclamo, infatti, la trascrizione perderebbe effetto); la trascrizione con riserva avviene se emergono gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto.

In entrambi i casi (rettifica effettuata dal notaio oppure trascrizione effettuata presso l’Agenzia del Territorio), eventuali danni che il lettore dovesse subire dalla ritardata trascrizione (ad esempio danni derivanti da un ipotetico soggetto terzo che avesse acquistato lo stesso terreno dopo il 1990 ma che avesse trascritto il suo acquisto) saranno risarcibili e posti a carico di chi risultasse in concreto responsabile nel 1990 della mancata trascrizione (il Ministero delle Finanze – oggi dell’Economia – che risponde per le responsabilità dolose o colpose dell’ex Conservatore – oggi Agenzia del Territorio – oppure il notaio).

Per quello che riguarda l’usucapione, invece, si tenga presente che non ha senso per il lettore iniziare oggi un giudizio per ottenere una sentenza che lo riconosca proprietario a seguito di acquisto per usucapione. All’usucapione, infatti, ricorre chi chiede che con sentenza sia accertato che è diventato proprietario dopo avere per venti anni almeno posseduto un immobile comportandosi come proprietario. Egli, invece, è già proprietario fin dal 1990 di questo terreno e ciò che manca, invece, è la trascrizione nei registri immobiliari dell’acquisto a suo nome (per responsabilità che andranno accertate) ed è questa trascrizione che va eseguita oggi.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Art. 59 bis della legge notarile (introdotto dal d.lgs. n. 110 del 02.07.2010).

[2] Ai sensi dell’art. 745 cod. proc. civ. e 113 bis disp. att. cod. civ.


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