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Lo sai che? In quanto tempo si prescrive il canone di locazione?

Lo sai che? Pubblicato il 1 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 marzo 2017

Dopo quanto tempo le spese condominiali vanno in prescrizione? Vanno pagate a preventivo o a consuntivo? L’amministratore può cedere  il credito ad una società di recupero crediti?

Dal punto di vista giuridico quello in cui la lettrice abita non è un condominio (ci dice di essere inquilina in una palazzina di otto unità abitative di proprietà di un unico proprietario -svizzero- che si appoggia ad un amministratore in loco) perché il condominio nascerà solo nel momento in cui l’unico proprietario avrà venduto ad altri soggetti uno o più piani o porzioni di piani. Proprio perché nel caso di specie un condominio non esiste, non si può parlare né di quote condominiali, né di amministratore condominiale: le quote che gli inquilini pagano, infatti, non sono quote condominiali, ma sono o i canoni di locazione (dovuti in base ai singoli contratti di locazione che il proprietario ha stipulato con i singoli inquilini) oppure le spese per gli oneri accessori che sono dovute nella misura e nella proporzione stabilita dalla legge [1] oppure nella diversa proporzione stabilita dai singoli contratti di locazione (oneri accessori sono, ad esempio, le spese per consumi di energia elettrica, acqua, gas e le spese per la pulizia e per tutti gli altri servizi comuni effettuate con riferimento alle parti di proprietà esclusiva dell’unico proprietario di cui gli inquilini si servono).

Fatta questa fondamentale premessa, e venendo alle domande della lettrice, la prescrizione di quelle che non sono quote condominiali, ma che sono somme dovute per il pagamento o del canone di locazione o degli oneri accessori, è in entrambi i casi di cinque anni [2] (è stata cancellata, infatti, la precedente norma che stabiliva in due anni il termine di prescrizione per i soli oneri accessori) e la prescrizione decorre:

  1. a) per i canoni di locazione, dalla data in cui deve essere effettuato il pagamento,
  2. b) mentre per gli oneri accessori (cioè le cosiddette quote), la prescrizione decorre dalla chiusura della gestione di questi servizi (perciò se la gestione è annuale, la prescrizione partirà dalla data in cui la gestione annuale si chiude con l’approvazione del relativo consuntivo).

Il fatto, però, che il debito della lettrice venga anno dopo anno inserito nei “bilanci consuntivi” potrebbe interrompere, di volta in volta, la prescrizione (facendola cominciare nuovamente ad ogni approvazione annuale) nel caso in cui nei consuntivi siano indicate in modo specifico le voci passive (e, quindi, anche il suo debito) [3].

Per quello che riguarda le modalità di pagamento delle cosiddette quote condominiali, occorre distinguere. Se si tratta di somme dovute a titolo di canone di locazione, il proprietario non deve fare altro che attendere il pagamento alle scadenze fissate nel contratto di locazione e, nel caso di mancato pagamento potrà procedere, decorsi venti giorni dalla scadenza, con lo sfratto per morosità. Se si tratta, invece, di somme dovute a titolo di oneri accessori, (cioè, le spese per i servizi di pulizia, fornitura di energia elettrica, acqua, riscaldamento, spurgo pozzi, ordinaria manutenzione ascensore, ecc) la legge prevede che l’inquilino sia obbligato a versarli entro due mesi dalla richiesta che il proprietario gli rivolga (su richiesta dell’inquilino, però, il proprietario è tenuto a indicargli in modo specifico di quali spese si tratti e i criteri di ripartizione; l’inquilino ha anche diritto di visionare i documenti che giustificano le spese effettuate e per le quali il proprietario richiede il pagamento). È chiaro che i due mesi entro i quali dovrà essere effettuato il pagamento degli oneri accessori (le cosiddette quote condominiali) potranno anche decorrere dalla data della riunione nella quale viene illustrato il consuntivo se in quella sede viene formalizzata in qualche modo una richiesta di pagamento da parte del proprietario.

Infine, per ciò che riguarda la cessione del credito che il proprietario vanta nei confronti della lettrice, essa non è vietata da alcuna norma di legge ed è sicuramente possibile a meno che non l’abbiano esclusa nel contratto di locazione. Quindi, nel caso in cui la cessione non sia stata esclusa dalle parti, essa sarà sicuramente possibile senza il consenso del debitore al quale dovrà solamente essere comunicata una volta che sia stata perfezionata e conclusa.

   Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte 

note

[1] Art. 9 l. n. 392 del 27.07.1978.

[2] Art. 2948 cod. civ.

[3] Così come ha stabilito la Corte di Cassazione applicando l’articolo 2944 del codice civile che disciplina l’interruzione della prescrizione causata dal riconoscimento del debito da parte del debitore (sentenza n. 8498 del 28.05.2012, mentre anche la recente sentenza n. 4489 del 25.02.2014 non esclude la possibilità di interruzione della prescrizione a seguito dell’approvazione e mancata contestazione dei consuntivi).


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