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Lo sai che? Cosa sono il preliminare di vendita e la caparra

Lo sai che? Pubblicato il 10 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 febbraio 2017

Preliminare di vendita e caparra confirmatoria: le caratteristiche. Differenze con l’acconto. I patti aggiunti al preliminare.

Molte persone affrontano, anche varie volte nella vita, l’acquisto di un immobile ed i patti che lo accompagnano. Tuttavia non altrettanto frequentemente, esse sono effettivamente preparate giuridicamente sulle vicende in questione e sulle conseguenze delle stesse. Pertanto, procediamo con ordine e cominciamo ad esaminare, il più comune dei contratti che precedono un acquisto immobiliare.

Che cos’è il preliminare di compravendita?

Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare, una parte, denominata promittente venditrice, si obbliga a trasferire alla controparte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà di un immobile (un terreno, un appartamento, una villetta, ecc), secondo termini, modalità e prezzo che saranno concordati nel contratto stesso.

In particolare, con il preliminare, i contraenti si impegnano, altresì, a sottoscrivere il cosiddetto contratto definitivo (rogito notarile), a seguito del quale si realizzerà concretamente il pattuito trasferimento della proprietà.

È essenziale la forma scritta, in mancanza della quale il contratto è nullo [1].

Giuridicamente, si dice che il contratto preliminare determini sostanzialmente solo degli effetti obbligatori: con il preliminare, infatti, le parti si obbligano a riprodurre il contenuto dello stesso nel successivo contratto definitivo, s’impegnano a prestare il proprio consenso al successivo trasferimento, e quest’ultimo avverrà soltanto con il contratto firmato dinanzi al notaio rogante.

Nella pratica, la sottoscrizione del preliminare di compravendita è un’ipotesi assai frequente se non indispensabile, che precede l’acquisto di un immobile. É, infatti, molto raro che i contraenti non s’impegnino in alcun modo primo del passaggio di proprietà.

È bene sempre precisare e ricordare che, anche il modulo/proposta compilato in agenzia immobiliare, contenente tutti gli estremi per identificare le parti e le condizioni contrattuali del futuro acquisto, diventa, a tutti gli effetti, un contratto preliminare, se accettato dal futuro venditore, con tutte le conseguenze del caso.

Pertanto, è buona regola, quella di leggere e controllare le condizioni prestampate e contenute nei moduli che le agenzie immobiliari sottopongono ai propri clienti. In questo modo sarà possibile constatare se le stesse condizioni, siano effettivamente e concretamente idonee a salvaguardare gli interessi del futuro compratore o venditore, o meglio ancora, convenienti ed opportune per gli stessi. In tal senso, l’assistenza e i consigli di un professionista potrebbero rivelarsi molto più preziosi del costo del suo onorario.

Ad ogni modo, quando c’impegniamo per l’acquisto di una casa, di regola versiamo un anticipo sul prezzo. Quali sono, in genere, le caratteristiche di questo versamento?

 

Che cos’è la caparra confirmatoria?

Come detto, frequentemente per non dire sempre, in un contratto preliminare, è prevista una caparra confirmatoria. Con questa, il promittente acquirente s’impegna a dare al promittente venditore una somma di denaro che ha un duplice valore e significato:

  • è un anticipo sul prezzo concordato per la cessione [2];
  • rappresenta la misura del risarcimento dovuto in caso d’inadempimento.

Se ad esempio, al compratore manca la liquidità necessaria per completare l’acquisto definitivo, egli è inadempiente. In tal caso, al venditore, che potrà legittimamente recedere dal contratto preliminare stipulato, non resterà che trattenere la caparra ricevuta, per ottenere il risarcimento dovutogli [3]. In alternativa, potrà agire per la risoluzione del contratto, rinunciando al risarcimento nella misura stabilita dalla caparra, ma avendo la possibilità di dimostrare il maggior danno [4].

Se invece l’inadempimento è imputabile al venditore, il compratore avrà diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata. Anche in tal caso, è concessa la facoltà di agire per l’esecuzione forzata del contratto [5] o per la risoluzione dello stesso, invocando e dimostrando un danno maggiore rispetto alla caparra confirmatoria concordata.

In conclusione, al futuro compratore, di fronte all’inadempimento del futuro venditore (ad esempio, per mancata consegna dell’immobile in costruzione entro il termine stabilito) spettano le seguenti opzioni:

  • agire per l’esecuzione coattiva del contratto preliminare, ottenendo una sentenza di carattere costitutivo, cioè avente gli stessi effetti del contratto definitivo mai sottoscritto;
  • recedere semplicemente dal contratto preliminare, pretendendo dal venditore la restituzione della caparra versata più un cifra di pari importo (il cosiddetto doppio della caparra) [6];
  • agire per la risoluzione del contratto preliminare, ottenendo la restituzione dell’anticipo versato (cioè la caparra confirmatoria) più l’eventuale danno aggiuntivo, che però sarà tutto da dimostrare [7] e che non necessariamente sarà maggiore del valore della caparra in esame.

Qual è la differenza tra caparra e acconto?

La caparra confirmatoria si distingue dall’acconto che è, invece, un semplice e solo anticipo, che il futuro compratore versa al promittente venditore. In tal caso, nell’ipotesi d’inadempimento delle parti, il risarcimento danni subito da quella non inadempiente, sarà tutto da dimostrare.

Affinché la somma versata quale anticipo abbia il valore di caparra confirmatoria, è necessario specificarlo per iscritto nel contratto preliminare.

 

I patti aggiunti al contratto preliminare

Gli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita sono evidentemente imprescindibili e, se sono disattesi, determinano l’inevitabile responsabilità delle parti contraenti.

Si è visto che possono scattare obblighi risarcitori, così come è possibile imporre esecutivamente e con un’apposita azione giudiziaria, il rispetto del trasferimento immobiliare pattuito, attraverso una sentenza finale che avrà gli effetti del contratto “mancato”.

Tuttavia, nulla vieta al compratore e al venditore di pattuire, successivamente alla firma del preliminare, qualcosa di diverso e/o aggiunto rispetto a quanto già stabilito nel contratto stesso.

Ad esempio, si può prevedere il versamento di un’ulteriore cifra a titolo di caparra confirmatoria oppure si può rimandare il termine essenziale, previsto nel contratto, entro il quale dovrà essere sottoscritto il rogito notarile.

In tutti questi casi, si tratta di un patto aggiunto, che ovviamente, per avere valore non potrà che essere redatto per iscritto.

Detto ciò, successivamente al preliminare, se le parti concordano qualcosa di diverso, (ad esempio, un’integrazione della caparra), ma solo verbalmente, ebbene tale accordo non ha alcun valore e non è certamente azionabile in ambito giudiziario.

Si tenga, altresì presente, che in sede di contestazione giudiziale, non sarà neanche possibile invocare la prova testimoniale per dimostrare l’esistenza di eventuali patti aggiunti: ciò è sancito dalla legge [8], con particolare riferimento ai patti aggiunti, antecedenti o contestuali alla firma di un contratto.

note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] Art. 1385, co. 1 cod. civ.

[3] Art. 1385, co. 2 cod. civ.

[4] Art. 1385, co. 3 cod. civ.

[5] Art. 2932 cod. civ.

[6] Cass. civ. sent. n. 21838/2010.

[7] Cass. sez. un. sent. n. 553/2009 del 14.01.2009.

[8] Art. 2722 cod. civ.


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