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Condominio parziale: cos’è e come funziona

2 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 marzo 2017



Vademecum sul condominio parziale: cos’è, quando e come nasce, come si ripartiscono le relative spese, esempi pratici.

Per comprendere a pieno che cosa di intende quando si parla di condominio parziale, è d’obbligo fare riferimento a una recente sentenza della Corte di Cassazione [1] che, meglio di un manuale di diritto, ci spiega tale tematica.

Il caso su cui la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi è sicuramente molto frequente: richiesta di risarcimento danni da parte di un condomino, verso il condominio, per la caduta di un muro. La difesa del condominio punta tutto sulla tesi secondo cui il condominio con quel muro non c’entra nulla, in quanto esso è di proprietà di altro condominio confinante.

Condominio parziale: cos’è?

Di condominio parziale si parla tutte le volte in cui un bene (come le scale, l’ascensore, il tetto, ecc…) viene destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, solo di una parte dell’edificio in condominio date le sue caratteristiche strutturali e funzionali. In pratica, quella parte è oggetto di un autonomo diritto di proprietà, data l’assenza del presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene [2]. Condominio parziale, ad esempio, sono quegli stabili in cui sono presente più portoni di ingresso e, per ciascuno di essi, tante autonome scale e impianti che servono le relative unità immobiliari.

Condominio parziale: come nasce?

Per la costituzione del condominio parziale, come un normale condominio, non occorre un fatto o atto costitutivo apposito. Esso sorge automaticamente in presenza degli elementi di cui si è detto e coesiste nell’edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio. Ciò significa che i singoli inquilini possono creare volontariamente un condominio parziale attraverso l’assegnazione in proprietà di alcuni determinati beni o servizi.

Condominio parziale: come vengono ripartite le spese?

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, solo alcuni condomini, a causa della delimitazione della loro proprietà, devono contribuire ad esse [3]. Cerchiamo di chiarire con un esempio: ipotizziamo che Tizio sia condomino solo perché possiede un box auto in una struttura del tutto indipendente da quella che accoglie le abitazioni. Se, in un caso di questo genere, Tizio riesce a dimostrare che per utilizzare quel posto auto va direttamente in strada senza dover passare dal cortile dell’immobile principale (ad esempio perché c’è un cancello assolutamente autonomo rispetto al cortile comune), egli può chiedere e pretendere di pagare solo le spese relative alle parti comuni che lo interessano (in questo caso l’autorimessa).

Facile intuire che se non si è proprietari e non si partecipa alla spese non è nemmeno possibile partecipare all’assemblea che decide sulla conservazione/godimento dei beni in condominio parziale. Ecco perché la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. In sostanza, se Caio abita la scala A è il solo proprietario delle cose comuni che la riguardano (scale, ascensore, ecc…) così come Tizio, proprietario del box auto, sarà proprietario solo delle cose comuni a quella parte di condominio (cancello automatico, muri perimetrali, ecc…). Perciò alle assemblee relative alla cose di proprietà di alcuni condomini, e non di tutti, dovranno essere invitati solamente i soggetti direttamente interessati e le cause riguardanti quelle cose, pur per il tramite dell’amministratore, dovranno coinvolgere solamente i condòmini comproprietari delle medesime

Conseguenza di quanto appena detto è che, nei rapporti con i terzi, controparte è l’intero condominio e mai il condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale: in sostanza il condominio parziale da solo non può essere coinvolto in una causa.

 

  1. Il condominio parziale esiste se vi sono beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condòmini, ma solamente di un gruppo di essi;
  2. Per la costituzione di un condominio parziale non occorre un atto specifico: , esiste semplicemente perché ricorrono delle condizioni di parziale titolarità dei beni;
  3. le spese per i beni in condominio parziale sono sostenute dai soli titolari di quei beni;
  4. le decisioni relative alla gestione/conservazione dei beni in condominio parziale vengono assunte solo dei diretti interessati;
  5. nei rapporti con i terzi controparte è l’intero condominio e mai il così detto condominio parziale che non ha autonoma capacità processuale.

note

[1] Cass. sent. n. 12641 del 17.06.2016.

[2] Cass. sent. n. 23851 del 24 novembre 2010.

Corte di Cassazione, sez. II Civile,

sent. 17.06.2016, n. 12641

 

sul ricorso 12720-2011 proposto da;

– ricorrente – contro CONDOMINIO VIA … … 13 …

Civile Sent. Sez. 2 Num. 12641 Anno 2016 Presidente: MAZZACANE VINCENZO Relatore: SCARPA ANTONIO Data pubblicazione: 17/06/2016 – intimato – avverso la sentenza n. 344/2010 della CORTE D’APPELLO di …, depositata il 20/03/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/05/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

uditi gli Avvocati Albini, per delega dell’Avvocato Manzi, e Nanni;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Luigi Salvato, che ha concluso per raccoglimento del quarto motivo del ricorso principale, rigettati gli altri, e assorbito il ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 29 giugno 2001 Gianni Tizio conveniva il Condominio di via … …, 13, di … e la Alfa Immobiliare … … s.r.l. davanti al Tribunale di …, esponendo di essere titolare dell’esercizio commerciale Bar … di via … 62 R, e che i suoi locali, in particolare quelli retrostanti, erano rimasti gravemente danneggiati in data 14 marzo 1994, a causa del crollo parziale della muratura del contiguo edificio di via … … 13, ove erano in corso interventi di ristrutturazione eseguiti dalla societa’ Alfa A seguito del crollo, i locali del Tizio erano stati dichiarati inagibili e chiusi al pubblico fino a meta’ dell’agosto del 1994. L’attore chiedeva, pertanto, che gli venissero risarciti i danni conseguenti, scaturiti dal mancato utilizzo del locale commerciale, dal mancato guadagno, nonche’ dal danneggiamento degli arredi e delle strutture recentemente ristrutturate. Si costituiva quindi il Condominio contestando la propria legittimazione passiva, poiche’ rilevava che il muro crollato appartenesse al vicino edificio e ad altro condominio individuato con distinto numero civico; eccepiva, comunque, che il diritto azionato fosse ormai prescritto, essendo decorsi piu’ di cinque anni dalla richiesta inviata a fini interruttivi; contestava, infine, l’entita’ dei danni richiesti, chiedendo il rigetto della domanda. L’attore nel corso del processo rinunciava agli atti del giudizio nei confronti della Alfa Immobiliare … ….

Con sentenza del 20 aprile 2004 il Tribunale di … dichiarava estinta la domanda proposta nei confronti della IGC Immobiliare … … e dichiarava il difetto di legittimazione passiva del Condominio di via … … 13, …, convenuto rispetto alla domanda di risarcimento dei danni subiti a seguito del crollo avvenuto il 14 marzo 1994, compensando le spese processuali. Riteneva il giudice di primo grado che fosse fondata l’eccezione inerente il difetto di legittimazione passiva sollevata, in quanto dagli atti acquisiti si poteva evincere che la parte di edificio rovinata al suolo fosse quella riferibire al civico 15 di via …

…, benche’ esso facesse parte di un unico caseggiato in cui risultavano presenti anche i civici 13 e 17. Pur essendosi riuniti gli edifici, contraddistinti da diversi civici, in un’unica amministrazione condominiale, riteneva il Tribunale che non risultasse esservi tra i fabbricati in oggetto una comunanza di parti comuni o di impianti, tale da consentire di poter individuare per essi l’esistenza di un unico condominio. Ne’ppure si era potuto procedere ex articolo 107 c.p.c., in quanto l’attore avrebbe potuto chiedere a tal fine l’autorizzazione alla chiamata in causa di terzi nella fase iniziale del giudizio, allorquando il convenuto aveva gia’ contestato la propria legittimazione passiva.

Proponeva appello il soccombente Gianni Tizio e si costituiva il Condominio appellato, chiedendo il rigetto del gravame, nonche’, in via di impugnazione incidentale, la riforma del capo sulla compensazione delle spese del primo grado di lite.

Con sentenza n. 344/2010 del 20 marzo 2010, la Corte d’Appello di … rigettava sia l’appello principale che quello incidentale.

Osservava la Corte di merito che, dagli elementi raccolti in primo grado, emergesse che la gestione del “condominio al civ. 15 risultasse essere sempre avvenuta autonomamente” e che solo a partire ? dalla comunicazione ? del ? 20 ? dicembre ? 1997 dell’amministratore pro tempore fosse stata indetta un’assemblea per i “saldi antecedenti la costituzione del condominio civv. 13-15- 17”. In tale comunicazione, veniva attribuita al civico 15 una somma di gran lunga superiore a quella degli altri due e si specificava che le “spese di ricostruzione del muro crollato andavano sopportate quasi esclusivamente dai condomini del primo”. Anche il rapporto dei Vigili Urbani del 14 marzo 1994 confermava che il crollo riguardasse l’edificio corrispondente ai numeri civici 15 e 17. La documentazione acquisita asseverava che “il civico 13 non fosse in alcun modo interessato all’evento”.

Identiche conclusioni si traevano dalla relazione del Servizio Strade del Comune di … del 31 marzo 1994.

Cosi’, proseguiva la Corte di …;

“Dal complesso degli elementi raccolti puo’ allora pacificamente evincersi;

I ) che al momento del fatto – marzo 1994- il condominio del civico 13 avesse una sua gestione autonoma, cosi come gli altri condomini;

2) che al momento della citazione – giugno 2001 – la gestione condominiale dei tre civici era stata riunita all’interno di un’unica amministrazione;

3) che la domanda non era mai stata proposta nei confronti del civico 15, quello interessato dal crollo, che non era mai stato chiamato direttamente in causa;

4) che nessun elemento e’ stato offerto a dimostrare che i tre civici possano essere considerati o riuniti in un unico edificio o in un unico fabbricato: risulterebbe invece che si tratti di tre edifici del tutto distinti, con ingressi autonomi. Nessuna fotografia, significativamente, e’ stata prodotta degli stabili in questione, e l’affermazione per cui i tre condomini sarebbero riuniti in un unico fabbricato, dotato di un unico ascensore, e’ parimenti rimasta priva di prova”.

Dunque, a dire della Corte …, mancava la dimostrazione del fatto che ci si trovasse effettivamente di fronte ad un unico condominio (composto da edifici autonomi ma connotato di beni o parti comuni) per la quale valesse la legittimazione dell’unico amministratore; ne’ risultava una “volonta’ costitutiva” di un unico condominio, pur mancando il nesso strutturale o funzionale tra i diversi edifici. Nessun rilievo assumeva l’unificazione della gestione economico-amministrativa dei distinti complessi. Il fatto, poi, che l’amministratore “dell’unico condominio” si fosse comunque costituito in giudizio non spiegava alcuna efficacia sanante del difetto di legittimazione, essendosi il convenuto costituito proprio per far valere tale difetto. In definitiva, osservava la Corte di …, la richiesta risarcitoria andava rivolta a quello stesso soggetto fisico amministratore, ma quale rappresentante del civico 15 anziche’ del civico 13.

L’appello incidentale veniva, invece, del pari rigettato, ritenendo i giudici del gravame giustificabile la compensazione operata in primo grado per il pregiudizio subito dall’appellante e la difficolta’ ed ambiguita’ di “alcune storiche congiunture”, Avverso la sentenza della Corte d’Appello di … Gianni Tizio ha proposto ricorso articolato in quattro motivi, mentre il Condominio di via … …, 13, di … ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale strutturato su duplice motivo. Gianni Tizio ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. in data 19 maggio 2016.

MOTIVI DELLA DECISIONE 1.11 primo motivo di ricorso di Gianni Tizio deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1131 c.c.. e degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., o, in subordine, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto controverso e decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360, n. 3 e 5, c.p.c. Evidenzia il ricorrente di aver agito a fini risarcitori con citazione rivolta nei confronti del civico di via … … 13 per i danni subiti dal suo esercizio commerciale in conseguenza del crollo di una porzione di caseggiato; che solo in corso di causa fosse emerso che la porzione crollata fosse “riferibile ai civici 15-17, per i quali era aperto, in uno con il civico 13, il cantiere per i lavori di ristrutturazione in corso ad opera della ditta Alfa”; che il civico 13 di via … … “faceva parte in ogni caso di un unico caseggiato insieme ai civici numero 15 e 17”; che la domanda doveva comunque ritenersi riferibile all’unico “Condominio di via … … 13 — 15 — 17, gia’ formalmente costituito a far data dal 1997 e di fatto gia’ esistente all’epoca dei fatti”, in quanto dotato di “impianti comuni” Si riporta cosi’ in ricorso il contenuto del verbale di assemblea del 26 maggio 1994 per l’installazione di un ascensore comune e si invocano ulteriori risultanze documentali. Alla sentenza d’appello il ricorrente contesta l’errato rilievo del difetto di legittimazione passiva del Condominio di via … … 13, avendo essa confuso tale profilo con quello interno della ripartizione delle spese. Si ribadisce l’essere “i tre civici 13 — 15 — 17 attaccati l’uno all’altro”, avendo “strutture comuni, quali i muri maestri e la copertura”. L’affermazione contenuta nella sentenza della Corte di merito, secondo cui si tratterebbe di edifici del tutto distinti, operata sulla base della presenza di ingressi autonomi e della mancata produzione di fotografie, non terrebbe conto, quindi, “del fatto incontestato della continuita’ tra i tre civici”.

Il secondo motivo di ricorso censura, ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 156 e 112 c.p.c., avendo la costituzione del Condominio spiegato effetto sanante dell’errata individuazione del destinatario della domanda, in quanto non esiste un Condominio di via … …, 13, ma solo l’unico condominio abbracciante i tre edifici contraddistinti dai civici 13, 15 e 17.

Il terzo motivo e’ formulato in via subordinata all’accoglimento del primo, ed attiene, in termini di violazione o falsa applicazione degli artt. 1310 e 2055 c.c. e di omessa o insufficiente motivazione, all’eccepita prescrizione, ritenuta assorbita dalla Corte d’Appello. Si richiamano a tal fine gli atti interruttivi prodotti in primo grado.

Il quarto motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione degli ara. 91 e 132, n. 3 e 4, c.p.c., art. 75 disp. att. c.p.c., art. 1, legge 3/8/1949, n. 536, art. unico legge 7/11/1957, n. 1051 e artt. 4, 5 e 6 D.M. Giustizia 8/4/2004, n. 127, nonche’ del principio di inderogabilita’ dei limiti massimi stabiliti dalla tariffa professionale forense. Si contesta la parte della sentenza d’appello, come corretta con ordinanza del 17 luglio 2010, che ha liquidato per spese in favore del Condominio appellato il complessivo importo di € 3.364,00, recependo l’importo dei diritti indicati nella rispettiva note spese e riducendosene soltanto gli onorari. Si osserva che diritti ed onorari risultano cosi’ calcolati sulla base dei valori tabellari previsti per lo scaglione tra € 51.700,01 e € 103.300,00, ovvero per le cause di valore indeterminabile, e cio’ mentre nella citazione introduttiva l’ammontare dei danni era stato quantificato in “non meno di Lire 38.127,00”, e nella dichiarazione di valore fatta in appello lo stesso era quantificato come superiore ad € 5.200,00 ed inferiore ad € 26.000,00. Dovevano quindi applicarsi diritti ed onorari per lo scaglione tariffario inferiore. Si contestano, inoltre, gli onorari liquidati per le quattro udienze in cui la causa era stata meramente rinviata per impedimenti dell’ufficio, essendo state solo due le udienze di effettiva trattazione.; come anche i diritti per precisazione conclusioni ed esame conclusioni avversarie liquidati per cinque volte ed invece spettanti una sola volta. Viene infine criticata la mancata motivazione in punto di liquidazione delle spese.

  1. Il primo e il secondo motivo di ricorso, logicamente connessi e quindi da trattare unitamente, risultano infondati.

E’ pacifico che la domanda di risarcimento dei danni fosse stata portata da Gianni Tizio con la citazione del 26 giugno 2001 nei confronti del “Condominio di via … … n. 13”. L’attore esponeva che nell’edificio di tale condominio erano in corso lavori di ristrutturazione, nel corso dei quali si era verificato un crollo che aveva cagionato gravi danni all’esercizio commerciale da lui condotto. Era stato quindi proprio il Tizio a prospettare in domanda una legittimazione passiva del Condominio di via …… n. 13, agendo nei confronti dello stesso a titolo di responsabilita’ extracontrattuale quale custode e proprietario del muro crollato. Com’e’ stato autorevolmente chiarito da Cass. sez. un. 16 febbraio 2016, n. 2951, ai fini di valutare la sussistenza della legittimazione a contraddire, cio’ che rileva e’ la prospettazione contenuta nella domanda, la quale individua un soggetto come titolare dell’obbligo o della diversa situazione soggettiva passiva dedotta in giudizio. La legittimazione passiva manca, allora, solo allorche’ dalla stessa prospettazione della domanda emerga che il dovere o l’obbligo azionato non appartiene al convenuto.

Nel caso in esame, pertanto, impropriamente si e’ discusso di difetto di legittimazione passiva del Condominio di via … …13. Questo era il reale destinatario della pretesa risarcitoria intentata dal Tizio, e questo si era costituito davanti al Tribunale di …per eccepire che il muro crollato sul Bar … di proprieta’ dell’attore appartenesse al vicino edificio ed a diverso condominio edilizio. 61. Il Condominio di via … … 13 aveva, quindi, disconosciuto, stricto sensu, non la propria legittimazione passiva quanto la riferibilita’ ad esso della titolarita’ della posizione soggettiva passiva dedotta in giudizio a sostegno della richiesta di danni. La relativa questione attiene, pertanto, al merito della causa e non alla legittimazione: ovvero, se il muro crollato nel corso dei lavori di ristrutturazione rientrasse tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. appartenenti al Condominio di via … … 13. All’esito del giudizio di merito, Tribunale e Corte d’Appello hanno dato per accertato che la parte crollata sull’immobile del Tizio durante i lavori eseguiti dalla Alfa rientrasse nella proprieta’ del diverso Condominio di via … … 15, e quindi che la parte convenuta non fosse titolare dell’obbligo risarcitorio che l’attore aveva prospettato come suo.

Mutando la sua iniziale strategia difensiva, l’attore aveva quindi dedotto che, in realta’, la citazione si dovesse intendere rivolta all’unico Condominio di via … … 13, 15 e 17, trattandosi di complesso edilizio unitario.

E’ noto come il nesso di condominialita’, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., e’ ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purche’ le diverse parti siano dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”. Anzi, la “condorninialita'” si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici “indipendenti”, e cioe’ manchi un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, cio’ ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici …

si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, sempre che “restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 del codice”.

Puo’, pertanto, ravvisarsi un autonomo condominio dei proprietari di uno o alcuni dei beni gia’ comuni dell’originario intero edificio solo nel rispetto della disposizione eccezionale di cui all’art. 61, disp. att., c.c., la quale prevede la possibilita’ di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata con la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., dell’unico condominio originario in piu’ condomini, mediante atto ricognitivo postulante che le diverse parti del complesso edilizio presentino i connotati di strutture autonome e distinte. La natura eccezionale dell’art. 61 disp. att. c.c. discende dalla constatazione che essa deroga al principio secondo il quale la divisione puo’ essere attuata solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

E’ dunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell’ambito dell’edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l’area di sedinrie, o i muri maestri, o le scale, o l’ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato. Secondo la giurisprudenza, e’ in siffatte ipotesi automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”: tutte le volte, cioe’, in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprieta’, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarita’ necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851).

Mancano i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprieta’ comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Di per se’, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a se’, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell’edificio con la piu’ vasta organizzazione configurata dal condominio. Puo’, tuttavia, ipotizzarsi pure un’apposita clausola del regolamento volta ad attribuire soltanto ad un gruppo di condomini la proprieta’ di un bene o di un impianto, ovvero ad accertarne la titolarita’ esclusiva in forza della destinazione oggettiva della cosa stessa, dando conto delle conseguenze gestionali di tale situazione di condominio parziale.

Nessuna modifica relativa al regime delle cose comuni puo’, infatti, derivare da una delibera di istituzione di uno o piu’ condomini parziali nell’ambito del fabbricato: la volonta’ della maggioranza assembleare non potrebbe validamente modificare le relazioni di comproprieta’ tra i singoli condomini e le parti comuni dell’edificio, ne’ incidere sulla legittimazione dei partecipanti a decidere in ordine alla loro gestione.

Il fondamento normativo, che limita in tal senso la proprieta’ di cose, servizi ed impianti dell’edificio, si rinviene nell’ art. 1123, comma 3, c.c. Il primo comma dello stesso art. 1123 c.c. elabora il principio generale secondo cui l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno; il terzo comma consente allora di aggiungere che l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza. A tale parziale attribuzione della titolarita’ delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonche’ all’imputazione delle spese.

Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarita’, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarita’ delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.

A carico dei medesimi condomini privi di contitolarita’ con riguardo a quel dato bene, neppure ovviamente si pone un problema di contribuire alle spese. Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363, peraltro, ha del tutto convincentemente negato una legittimazione processuale del condominio parziale, tale da poter sostituire il condominio dell’intero edificio, dichiarando inammissibile il ricorso proposto dal “Condominio della Scala D” avverso una sentenza pronunciata al culmine di un giudizio di merito del quale era stato in precedenza parte il Condominio globalmente inteso, e altresi’ specificando l’irrilevanza del fatto che l’amministratore del medesimo condominio parziale della singola scala fosse la stessa persona fisica investita di tale ufficio nel condominio dell’intero edificio.

La negazione di un’ipotetica legittimazione e capacita’ processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto al condomino dell’intero edificio, ovvero della facolta’ dello stesso di agire mediante un proprio distinto rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della piu’ limitata contitolarita’ di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., e’ corroborata dalla considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere alla manutenzione delle parti comuni, stabiliti dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., non possono mai influire sulla legittimazione del condominio nella sua interezza, ne’ sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condomini.

Fatte tutte queste premesse, i primi due motivi del ricorso di Gianni Tizio non possono comunque trovare accoglimento.

Ove, come egli assume, il muro crollato e causa del danno da risarcire costituisse bene necessario all’uso comune soltanto relativo ad uno degli edifici dell’unico Condominio di via … … contraddistinto coi numeri 13, 15 e 17, in situazione di condominio parziale, e quindi inserito in un piu’ ampio complesso condominiale abbracciante i tre numeri civici, comunque la domanda risarcitoria sarebbe risultata inammissibilmente rivolta nei confronti di uno solo di tali edifici (quello numero 13), ovvero di un condominio parziale, contravvenendo a quanto dapprima evidenziato nel richiamo al principio affermato da Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363. Peraltro, col dedursi appunto che il muro crollato, e dal quale era disceso il danno all’esercizio commerciale del Tizio, appartenesse, in realta’, all’unico condominio complesso, costituito dai tre fabbricati nn. 13, 15 e 17 di via … …, in quanto gruppo di edifici che, seppur indipendenti, avessero in comune alcuni dei beni di cui all’art. 1117 c.c., si suppone una valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimita’.

Spetta, infatti, all’accertamento del giudice di merito, non sindacabile dalla Corte di Cassazione ove, come nella specie, congruamente motivato, verificare l’esistenza di un unico condominio nell’ipotesi di fabbricati adiacenti orizzontalmente, in quanto dotati di strutture portanti o impianti comuni tra quelli indicati dal citato art. 1117 c.c.

La Corte d’Appello di … ha argomentato al riguardo che mancassero elementi per ricavarne che i tre civici potessero essere considerati un unico edificio, essendo essi, anzi, del tutto distinti, con ingressi autonomi, sicche’ la domanda risarcitoria andava rivolta al Condominio del civico 15, benche’ fosse rappresentato dallo stesso amministratore del civico 13 erroneamente evocato in lite.

Allorche’ il ricorrente censura l’affermazione della sentenza della Corte d’Appello secondo cui si tratterebbe di tre edifici del tutto distinti, perche’ essa non avrebbe tenuto conto del fatto incontestato della “continuita’ tra i tre civici”, cio’ non equivale alla denuncia di un vizio di motivazione su un punto decisivo, denunziabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c., in quanto tale doglianza postula che il giudice di merito abbia formulato un apprezzamento, nel senso che, dopo aver percepito un fatto di causa negli esatti termini materiali in cui e’ stato prospettato dalla parte, abbia omesso di valutarlo, in modo che l’omissione venga a risolversi in un implicito apprezzamento negativo sulla rilevanza del fatto stesso, ovvero lo abbia valutato in modo insufficiente o illogico.

L’omessa valutazione dipendente da una falsa percezione della realta’, nel senso che il giudice abbia ritenuto per errore sussistente un fatto la cui inesistenza risulti incontestabilmente accertata dagli stessi atti di causa, e’ configurabile, piuttosto, come errore di fatto deducibile esclusivamente con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’arart. 395, n. 4, c.p.c.

Quanto al secondo motivo di ricorso, basta aggiungere a quanto finora detto che, essendo stata affermata in causa la titolarita’ dell’azionato obbligo risarcitorio in capo al distinto Condominio di via … … 15 (non evocato in giudizio e non costituente unico condominio coi due fabbricati contigui), giammai puo’ aver spiegato effetto sanante la costituzione del convenuto Condominio di via … … 13.

111.11 terzo motivo di ricorso, proposto in via subordinata all’accoglimento del primo, rimane assorbito.

IV.Il quarto motivo e’ infondato laddove assume che il valore della causa, ai fini della liquidazione degli onorari a carico del soccombente, ex art, 6, D.M 8 aprile 2004, n. 127, dovesse ritenersi rientrante nello scaglione da € 5.200,00 ad € 25.900,00. A norma del codice di procedura civile, e, trattandosi di giudizio per liquidazione di danni, conclusosi con rigetto della domanda, bisogna aver riguardo alla somma richiesta in citazione, che lo stesso ricorrente ricorda essere stata quantificata in “non meno di Lire 38.127.400”, istanza che manifestava la ragionevole incertezza della parte sull’ammontare del danno effettivamente da liquidarsi ed aveva lo scopo di consentire al giudice di provvedere alla giusta liquidazione del danno senza essere vincolato all’ammontare della somma specificata, cosi’ risolvendosi in una mancanza di indicazione della somma domandata, con la conseguenza che la causa, anche ai fini della liquidazione degli onorari spettanti in caso di soccombenza, era da considerare di valore indeterminabile. Il quarto motivo e’ altrettanto infondato quanto ai diritti di procuratore liquidati pure per le udienze di precisazione delle conclusioni oggetto di successivi rinvii, mentre va accolto limitatamente all’avvenuta liquidazione degli onorari per l’assistenza a sei udienze, laddove soltanto due di queste furono di effettiva trattazione e le restanti quattro di mero rinvio. Infatti, alla stregua del d.m. n. 127 del 2004, applicabile ratione temporis, per le udienze di mero rinvio spetta comunque il diritto di procuratore, atteso che la tabella B) della tariffa attribuisce tale diritto “per la partecipazione a ciascuna udienza”, senza distinguere tra udienze di trattazione o di semplice rinvio e senza, quindi, alcuna limitazione con riguardo all’attivita’ svolta dal professionista in ciascuna udienza, a differenza di quanto, invece, previsto nella tabella A) per gli onorari di avvocato, che opera la distinzione tra “udienze di trattazione” e “udienze di semplice rinvio”. Non essendo necessari al riguardo accertamenti di fatto, la sentenza della Corte d’Appello va cassata sul punto e, decidendosi nel merito, Gianni Tizio va condannato a rifondere al Condominio di via … …, 13, …, le spese del giudizio di appello, liquidate in € 3.364,00 per diritti ed in 4.580,00 per onorari, oltre spese generali, Iva e Cpa.

Non ha pregio, infine, la generica censura finale circa l’insufficienza motivazionale in punto liquidazione delle spese processuali: pur avendo la Corte di merito, in presenza di una nota specifica prodotta dalla parte vittoriosa, provveduto ad una globale determinazione dei diritti di procuratore e degli onorari di avvocato, peraltro liquidando questi ultimi in misura inferiore a quelli esposti, la parte soccombente non puo’ limitarsi alla denuncia dell’avvenuta violazione dell’obbligo di motivazione, ma ha l’onere della specifica ed analitica indicazione delle voci e degli importi non dovuti.

V.Venendo al ricorso incidentale, il primo motivo, relativo all’eccezione di prescrizione, giacche’ subordinato all’accoglimento dei motivi del ricorso principale in ordine alla domanda di risarcimento, rimane assorbito dal rigetto degli stessi.

VI II secondo motivo del ricorso incidentale del Condominio di via … … 13 lamenta il rigetto dell’appello incidentale concernente la disposta compensazione delle spese processuali di primo grado. Va innanzitutto detto che questo motivo di ricorso (come del resto anche il primo, gia’ dichiarato assorbito) trascura che il giudizio di cassazione e’ un giudizio a critica vincolata, delimitato e vincolato dai motivi di ricorso, che assumono una funzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito.

Tale motivo, invece, non si preoccupa affattodi ricondurre il vizio denunciato ad una delle categorie logiche previste dall’art. 360 c.p.c. e si riduce in una critica generica della sentenza impugnata. In ogni caso, il ricorso incidentale e’ stato notificato il 17 giugno 2011, mentre la sentenza impugnata era stata depositata il 20 marzo 2010.

Ora, la pronuncia sulle spese del giudizio (nella specie, di primo grado) costituisce autonomo capo della decisione, rispetto al quale l’interesse ad impugnare sorge in modo immediato e diretto dalla pronuncia stessa, non presentando esso alcun collegamento con gli altri punti della decisione oggetto d’impugnazione della parte avversa. Ne consegue che il ricorso per cassazione, che investa soltanto il capo suddetto della decisione, deve essere proposta nei termini ordinari di cui agli artt. 325 e 327 c.p.c., e puo’ assumere le forme dell’impugnazione incidentale tardiva (in osservanza dell’arart. 334 c.p.c.. e in base al combinato disposto degli artt. 370 e 371 c.p.c.), solo quando l’impugnazione principale attiene al medesimo capo o ad altri con esso connessi o da esso dipendenti (Cass. 3 maggio 2016, n. 8706; Cass. 12 dicembre 2011, n. 26507; Cass. 18 settembre 2006, n. 20126; Cass. 12 dicembre 2001, n. 26507).

Il secondo motivo di ricorso incidentale e’, pertanto, inammissibile, in quanto tardivo, giacche’ proposto dopo che era decorso il termine di cui all’art. 327 c.p.c. (nella formulazione qui applicabile, antecedente alla modifica introdotta dalla legge n. 69 del 2009).

Conseguono l’accoglimento parziale del quarto motivo di ricorso principale, il rigetto del primo e secondo motivo e l’assorbimento del terzo motivo di questo, l’assorbimento del primo motivo e la dichiarazione di inammissibilita’ del secondo motivo del ricorso incidentale. Tale esito di reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

  1. Q. M. La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso di Gianni Tizio, dichiara assorbito il terzo motivo, accoglie per quanto di ragione il quarto motivo, cassa sul punto la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, condanna Gianni Tizio a rifondere al Condominio di via … …, 13, …, le spese del giudizio di appello, liquidate in E 3.364,00 per diritti ed in E 4.580,00 per onorari, oltre spese generali, Iva e Cpa; dichiara assorbito il primo motivo del ricorso incidentale e inammissibile il secondo motivo; compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Cosi’ deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 24 maggio

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