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Regime fiscale del rent to buy

3 Marzo 2017
Regime fiscale del rent to buy

Rent to buy: a livello fiscale come vengono trattati i canoni di locazione mensili? Si emettono ricevute/fatture come canoni di locazione o si emettono fatture/ricevute per acconti in conto vendita?

Secondo lo schema contrattuale più diffuso del cosiddetto rent to buy le parti stipulano un contratto di locazione con la possibilità di acquistare (opzione di riscatto) l’immobile a un prezzo predefinito, eventualmente scontando i canoni pagati fino alla data di perfezionamento dell’opzione. Il contratto, così come sintetizzato e salvo diverse clausole, produce i seguenti effetti fiscali.

  • Imposta indirette (Iva e imposta di registro): ai fini Iva l’operazione non rientra tra quelle il cui effetto traslativo è immediato, poiché l’opzione per il riscatto non è vincolante per entrambe le parti [1]. Quindi, il canone verrà sottoposto a fatturazione con gli ordinari criteri, così come il corrispettivo per l’eventuale vendita. Nel caso di immobile “prima casa” sussistono, tuttavia, differenze di aliquote Iva da applicare (4% per l’acquisto e 10% per la locazione) in quanto l’agevolazione prima casa è prevista per l’acquisto e non per la locazione: il conguaglio Iva dal 10% al 4% a favore dell’acquirente potrebbe essere richiesto nel caso di successivo acquisto del bene da parte di soggetto avente i requisiti prima casa. Il locatore, infine, potrebbe decidere di non assoggettare a Iva la locazione (trattandosi di operazioni esenti per natura); in tal caso sarà dovuta l’imposta di registro del 2% annuale sui canoni di locazione, certamente più conveniente per il conduttore rispetto all’Iva. Trattasi,tuttavia, di una fattispecie che, per gli immobili ad uso abitazione, trova scarsa applicazione pratica poiché il locatore dovrebbe restituire l’Iva pagata sulla costruzione dell’immobile e, pertanto, preferisce optare per l’applicazione dell’Iva sul canone di locazione.
  • Imposte sul reddito: ai fini delle imposte sul reddito, si anticipa l’effetto della cessione per i contratti di locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti; per cui ove detta clausola non è presente (così come avviene nella tipologia contrattuale di rent to buy più diffusa) il canone di locazione genera ricavi nei vari esercizi e, pertanto, gli stessi non possono considerarsi acconti, ma ordinari canoni di locazione.

Rispondendo al quesito da posto dal lettore, si dovranno, pertanto, emettere fatture/ricevute per canoni di locazione e fattura/ricevuta di vendita nel caso di successivo acquisto del bene. In ogni caso per una risposta al quesito più precisa è necessario analizzare il contenuto del contratto così da verificare l’effettiva volontà delle parti e i conseguenti effetti fiscali. Trattandosi di forme contrattuali innovative le stesse possono prevedere differenti condizioni, tali da variarne anche il trattamento fiscale.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio  


note

[1] Ciò ai sensi di quanto disposto dell’art. 6, co. 1 e 2, d.P.R. 633 del 26.10.1972.

[2] Art. 109, co. 2, lett. a), d.P.R. n. 917 del 22.12.1986.


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