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Quando un abuso edilizio non è sanabile

10 febbraio 2017


Quando un abuso edilizio non è sanabile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 febbraio 2017



La sanatoria di un abuso edilizio può essere concessa solo se la costruzione è conforme al piano regolatore vigente al momento della realizzazione dell’opera e della richiesta di sanatoria.

Se contro il processo penale per il reato di abuso edilizio c’è sempre la “scappatoia” della prescrizione, contro invece l’ordine di demolizione ci sono ben poche chances atteso che esso non si prescrive mai e può essere intimato anche a distanza di numerosi anni dall’edificazione. Sicuramente l’asso nella manica che può giocare chi ha realizzato l’abuso edilizio è la richiesta di sanatoria. Ma non sempre è così facile. Difatti, un abuso edilizio non è sanabile quando è in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di sanatoria.

La legge [1] stabilisce che, in caso di interventi realizzati senza permesso di costruire, o senza dichiarazione di inizio attività, o in difformità da essi, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere la licenza a costruire in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Si tratta in sostanza di una doppia conformità, l’unica che consenta, ad oggi, di ottenere la sanatoria.

La domanda presuppone altresì il pagamento di una sanzione, commisurata all’entità e tipologia di abuso.

Ove non fosse possibile regolarizzare la posizione secondo la normativa citata, non resta che procedere alla demolizione dell’abuso e al ripristino dello stato dei luoghi. In seguito, a ripristino avvenuto e ove la vigente normativa urbanistica lo consenta, sarà possibile inoltrare una nuova pratica edilizia per ottenere il rilascio del necessario titolo abilitativo a costruire.

La doppia conformità per la sanatoria

La giurisprudenza [2] ha detto, infatti, che la sanatoria [3] può essere rilasciata solo previa verifica della doppia conformità dell’intervento edilizio abusivo alla disciplina urbanistica (ad esempio il piano regolatore urbano) vigente sia al momento in cui l’abuso è stato realizzato, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Essa presuppone quindi la già avvenuta esecuzione delle opere.

Il permesso di costruire in sanatoria non può pertanto essere subordinato alla realizzazione di ulteriori interventi, sia pur finalizzati a ricondurre l’immobile abusivo nell’alveo di conformità degli strumenti urbanistici o compatibili con il paesaggio: la conformità agli strumenti urbanistici deve già sussistere.

La concessione in sanatoria di opere realizzate senza permesso di costruire ma conformi agli strumenti urbanistici non solo estingue il reato edilizio, ma impedisce anche l’ordine di demolizione.

È sempre la giurisprudenza a chiarire che [4] le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo risultano non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Pertanto, se l’area è sottoposta a vincoli (ad esempio paesaggistici), la sanatoria è possibile solo in due ipotesi, previste disgiuntamente:

  1. realizzazione delle opere abusive prima dell’imposizione dei vincoli;
  2. le opere oggetto di sanatoria, benché non assentite o difformi dal titolo abilitativo, devono comunque conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Come ottenere il permesso di costruire in sanatoria

Chi ha realizzato l’abuso, per ottenere la sanatoria deve presentare la richiesta fino alla scadenza:

  • del termine per il ripristino dello stato dei luoghi di novanta giorni dall’ingiunzione [5];
  • del termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza [6];
  • del termine fissato nella relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio [7];
  • comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Inoltre, per ottenere il rilascio del permesso in sanatoria è necessario pagare, a titolo di oblazione, il contributo di costruzione.

L’abuso edilizio si eredita

Bisogna prestare molta attenzione a quando si compra una casa con un abuso edilizio poiché il fatto che esso sia stato realizzato dal precedente proprietario non esonera l’acquirente dalle responsabilità (ma solo di tipo amministrativo) conseguenti all’opera. Il che significa che se anche il nuovo titolare non risponderà mai del reato di abuso edilizio, potrà tuttavia essere raggiunto da un ordine di demolizione. Lo stesso dicasi per gli eredi o per chi acquista un’immobile all’asta.

note

[1] Art. 36 e 37 Dpr n. 380/2001.

[2] Tar Palermo, sent. n. 2295/2016.

[3] Ex art. 36, d.P.R. n. 380/2001.

[4] Tar Cagliari, sent. n. 578/2016.

[5] Art. 31, comma 3, del Testo unico dell’edilizia.

[6] Art. 33, comma 1, del Testo unico dell’edilizia.

[7] Art. 34, comma 1, del Testo unico dell’edilizia.

Autore immagine: 123rf com

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