Diritto e Fisco | Articoli

La compravendita

10 febbraio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 10 febbraio 2017



I contratti per la circolazione dei beni, gli obblighi del compratore e del venditore.

Il codice civile, pur fissando il principio dell’autonomia privata, che consente la libera stipula di tutte le forme di contratto (purché non contrari all’ordine pubblico e al buon costume) ha disciplinato espressamente alcuni dei contratti più importanti e diffusi. Si tratta dei contratti tipici (o nominati), tra i quali i soggetti possono liberamente scegliere quello che meglio realizza i comuni interessi.

Numerosi sono i contratti tipici che l’imprenditore può stipulare nell’esercizio della propria attività. Si parla, in proposito, di contratti commerciali, caratterizzati appunto dalla circostanza per cui almeno una delle parti deve necessariamente essere un imprenditore. Il codice ne enuncia varie categorie:

  • per la circolzione ed il godimento dei beni,
  • per il compimentoo la promozione di affari.

Un cenno meritano altresì, i contratti aleatori e i contratti di prestito o finanziamento.

La compravendita (artt. 1470-1547)

Nozione e natura giuridica

La compravendita è il più importante contratto di scambio.

È definita dal codice come «il contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa (mobile o immobile) o il trasferimento di un altro diritto — sia esso reale o di credito, quale ad es. la cessione dei crediti a titolo oneroso — verso il corrispettivo di un prezzo» (art. 1470).

Natura giuridica del contratto di compravendita

Non formale: il consenso può essere espresso con qualsiasi forma a meno che la natura dell’oggetto del contratto non richieda una forma particolare (es.: un bene immobile per il cui trasferimento è necessaria la forma scritta ex art. 1350).

Consensuale: per il suo perfezionamento è sufficiente il solo consenso delle parti, ex art. 1376.

A titolo oneroso: entrambe le parti ricevono un vantaggio economico in cambio della loro prestazione.

A prestazioni corrispettive: infatti la «causa» del contratto consiste nello scambio di bene contro denaro.

Normalmente ad effetti reali: in quanto produce il trasferimento della proprietà della cosa per effetto del solo consenso (ex art. 1376).

In quali casi la vendita ha efficacia meramente obbligatoria?

Vi sono alcune ipotesi in cui la compravendita ha efficacia meramente obbligatoria: non trasferisce immediatamente, e cioè al momento in cui si è formato il consenso delle parti contraenti, la proprietà della cosa, ma obbliga il venditore a trasferirla successivamente, conferendo al compratore soltanto un diritto di credito.

Tale efficacia obbligatoria del contratto si verifica:

  • o per volontà delle parti contraenti (es.: vendita rateale con riserva di proprietà da parte del venditore);
  • o per mancanza di legittimazione dell’alienante (es.: vendita di cosa altrui);
  • o per la inidoneità del bene, ossia della cosa oggetto del contratto, a far sì che si determinino, anche e subito, effetti reali (es.: bene futuro o generico: si ricordi, infatti, che il diritto reale è quel diritto che si concretizza in un potere diretto ed immediato su una «cosa», potere che non è pertanto configurabile allorché il bene dedotto nel contratto sia non ancora esistente o non ancora determinato).

Nella vendita «obbligatoria», rectius ad effetti obbligatori, l’effetto reale (e quindi il trasferimento della proprietà) si produrrà per l’acquirente, rispettivamente o in conformità a quanto previsto nel contratto (e cioè, per esempio, al momento dell’integrale pagamento del prezzo), o all’atto in cui il venditore diviene legittimato a vendere, ovvero al momento in cui la cosa generica venga specificata.

Costituiscono ipotesi di vendita ad effetti obbligatori: la vendita alternativa, la vendita di cosa futura, la vendita di cosa generica, la vendita di cosa altrui, la vendita rateale con riserva di proprietà.

Obbligazioni del venditore

Effetto tipico della vendita, abbiamo detto, è l’effetto traslativo di un diritto, ovvero un effetto reale. Ciò non toglie, tuttavia, che da essa discendano effetti ulteriori, a carattere obbligatorio, a carico delle parti.

Le principali obbligazioni che gravano sul venditore sono:

consegnare la cosa: assicurare, cioè, la disponibilità fisica della cosa venduta al compratore;

— far acquistare al compratore la proprietà della cosa, quando l’acquisto non è effetto immediato del contratto (nella vendita obbligatoria) (art. 1476, n. 2);

— garantire il compratore dall’evizione e da eventuali vizi occulti della cosa.

In particolare, in tema di garanzia distinguiamo:

 

a)- La garanzia per l’evizione

Talvolta può accadere che il bene venduto non sia di proprietà del venditore, oppure che vi siano altri soggetti titolari di un diritto reale su di esso.

In tal caso, il legittimo proprietario (o il titolare del diritto reale) può promuovere un giudizio contro l’acquirente del bene (rivendicandone, ad esempio, la proprietà) il quale, anche se ignaro di tutto, è destinato a soccombere.

Evizione si ha quando il compratore è spogliato del diritto acquistato sul bene, in conseguenza di una pronunzia giudiziaria che accerta un vizio nel diritto del venditore, a vantaggio di un terzo.

La garanzia per evizione costituisce un effetto naturale del negozio e pertanto non occorre una specifica clausola contrattuale che la preveda. Il compratore può, però, rinunciarvi o contentarsi di una garanzia minore, come può pattuire che ne derivino effetti più gravi (art. 1487).

La clausola di esclusione della garanzia non vale, però, nel caso di dolo o colpa grave del venditore.

L’evizione può essere:

totale, se si riferisce all’intera cosa venduta;

parziale, se riguarda solo una parte di essa.

Effetti della garanzia sono:

in caso di evizione totale: il venditore deve restituire al compratore il prezzo pagato e rimborsargli le spese di contratto e le spese successive e utili fatte per la cosa (art. 1483);

in caso di evizione parziale: il compratore può ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno. Si applicano però le norme sull’evizione totale, qualora risulti, secondo le circostanze, che egli non avrebbe acquistato la cosa senza la parte di cui non è divenuto proprietario (art. 1484).

b)- La garanzia per vizi occulti della cosa

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da difetti che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Si parla tradizionalmente di garanzia per vizi occulti. Anch’essa è un effetto naturale del contratto ed è dovuta solo quando i vizi erano ignoti al compratore e non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, mentre la garanzia per vizi occulti concerne difetti «materiali e/o funzionali» del bene acquistato, quella per evizione attiene, per così dire, a vizi del bene sotto il profilo della sua «condizione giuridica».

In tal caso, il compratore ha diritto alla scelta tra:

— la risoluzione del contratto e il rimborso del prezzo (cd. azione redibitoria);

— la riduzione del prezzo (cd. azione estimatoria).

Entrambe le azioni sono esercitabili indipendentemente dall’esistenza della colpa del venditore.

«Vizi» e «mancanza di qualità» debbono essere denunziati dal compratore entro 8 giorni dalla scoperta a pena di decadenza dall’azione; l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna della cosa viziata.

Situazione sostanzialmente diversa si presenta quando:

— la cosa venduta non ha le qualità promesse o essenziali all’uso cui è destinata (es.: il tessuto venduto non è di pura seta ma di seta mista a fibra sintetica): il compratore può esperire l’azione di risoluzione per mancanza di qualità (art. 1497) e l’azione per il risarcimento dei danni;

— la cosa consegnata dal venditore è completamente diversa da quella pattuita (cd. vendita di aliud pro alio): in tal caso può essere esperita solo l’azione ordinaria di risoluzione (art. 1453), che non è soggetta ai brevi termini di decadenza e di prescrizione indicati.

C)- Obbligazioni del compratore

L’obbligazione principale del compratore consiste nel pagamento del prezzo nel modo e nel luogo stabiliti dal contratto.

Il prezzo, di regola, è determinato dalle parti; ma la determinazione può anche essere rimessa ad un terzo (cd. arbitratore).

Sono a carico del compratore le spese del contratto di compravendita (art. 1475).

Figure principali di vendita sono:

 

Vendita alternativa: ricorre quando due o più cose sono dedotte nel contratto ma una sola di esse dovrà essere trasferita al compratore (es.: ti vendo il mio fondo ad Ischia o a Capri). Il trasferimento del diritto si verifica solo nel momento in cui è effettuata la scelta (normalmente rimessa al venditore) tra le cose dedotte in obbligazione (art. 1285).

Vendita di cosa futura: è la vendita di ciò che ancora non è venuto ad esistenza (es.: ti vendo ad un dato prezzo tutto ciò che si ricaverà dal raccolto).

In tal caso l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza (art. 1472).

Vendita di cosa generica: ha ad oggetto cose determinate solo nel genere (es.: ti vendo un chilo di grano). Il diritto si trasmette con l’individuazione fatta d’accordo tra le parti e nei modi da esse stabiliti (art. 1378).

Tale tipo di vendita sposta il rischio del perimento del bene dal compratore al venditore in quanto, finchè non viene identificata in concreto la partita di beni da trasferire (che devono essere rigorosamente fungibili), il venditore è tenuto, anche in caso di perimento, a fornire egualmente i beni al compratore (in virtù del principio genus numquam perit).

Vendita di cosa altrui: ha ad oggetto una cosa che, al momento della stipula del contratto, non appartiene al venditore, ma rientra nel patrimonio di un terzo.

Il trasferimento si verifica nel momento in cui il venditore acquista la proprietà della cosa dal titolare di essa (art. 1478). L’effetto è automatico: non occorre un altro atto traslativo.

Le precedenti quattro ipotesi di vendita realizzano figure tipiche di vendita ad effetti obbligatori, ossia di vendita in cui l’effetto traslativo è posticipato rispetto alla prestazione del consenso.

Vendita di cose mobili: la vendita di cose mobili non richiede forme particolari, ma è circondata da una serie di garanzie in quanto il rapporto deve avere pronta esecuzione, le irregolarità debbono essere prontamente accertate, le conseguenze di una inadempienza liquidate senza indugio.

Mezzi di garanzia a tutela dell’istituto:

– Possibilità di chiedere l’accertamento preventivo dei difetti della cosa in caso di divergenza tra venditore e compratore circa la qualità o la condizione della merce (art. 1513).

– Esecuzione coattiva per inadempimento del compratore (art.

1515) e del venditore (art. 1516).

– Risoluzione stragiudiziale di diritto (art. 1517).

– Rivendicazione del venditore: restituzione di cose non pagate

(art. 1519).

Vendita a termine e vendita sotto condizione sospensiva: queste due figure non sono delle vendite obbligatorie. Infatti in esse è differita l’intera efficacia del negozio e non il semplice trasferimento dal diritto.

Vendita a rate con riserva di proprietà (art. 1523): è una vendita con pagamento frazionato del prezzo in cui il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell’ultima rata (se le parti pattuiscono la vendita a rate pur prevedendo l’immediato passaggio della proprietà, il pagamento rateale costituisce solo una modalità di pagamento del prezzo).

Disciplina:

– Il venditore consegna subito la cosa venduta al compratore

che ne acquista il godimento.

– I rischi inerenti al perimento della cosa sono subito a carico del compratore dal momento della consegna (eccezione al principio generale per il quale il rischio è a carico del proprietario) (art. 1465).

– La risoluzione del contratto per inadempimento del compratore determina l’obbligo del venditore di restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa ed il risarcimento del danno (art. 1526).

Disciplina:

– La riserva è opponibile ai creditori del compratore solo se risulta

da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento (art. 1534).

– La clausola secondo cui il mancato pagamento di una sola rata dà luogo alla risoluzione è inefficace se questa rata non superi l’ottava parte del prezzo (art. 1525).

Vendita con patto di riscatto: il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa alienata mediante la restituzione del prezzo (art. 1500). Il patto configura una condizione risolutiva potestativa. Il venditore è titolare di un diritto potestativo: con un suo atto unilaterale determina il ritorno nel suo patrimonio del bene alienato senza che occorra un nuovo contratto di vendita in senso inverso.

Quanto agli effetti:

– Il patto di riscatto dà vita ad un vincolo reale.

– Il venditore può esercitare il diritto di riscatto anche nei confronti dei successivi acquirenti (art. 1504), purchè il patto sia trascritto.

– Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato è

nullo per l’eccedenza (art. 1500).

– Il venditore riacquista il diritto libero dai pesi e dalle ipoteche costituite dal compratore (art. 1505).

Vendita con riserva di gradimento: tale vendita si perfeziona solo quando il gradimento è comunicato al venditore.

È una sorta di opzione: vincolato è solo il venditore; il compratore può negare il gradimento senza dare motivazioni (art. 1520).

Vendita a prova o «salvo assaggio»: è una vendita sottoposta alla condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite o sia idonea all’uso cui è destinata. La prova va eseguita nei termini e nei modi convenuti. Il contratto è già concluso ed impegna ambo le parti (a differenza di quanto accade nella vendita con riserva di gradimento). L’efficacia della vendita, inoltre, non è rimessa al mero arbitrio del compratore, ma dipende dall’esito obiettivo della prova (art. 1521).

Vendita su campione: è frequente nelle ipotesi di vendita a distanza. Si tratta di una vendita «perfetta» (non sottoposta a condizione) in cui il compratore può chiedere la risoluzione in caso di difformità della merce rispetto al campione precedentemente visionato. Il campione è l’unico elemento indicativo della qualità della merce (art. 1522).

Vendita su tipo di campione: differisce dalla vendita a campione perché in questo caso la risoluzione si può ottenere solo quando vi è difformità notevole dal campione, che ha solo valore di orientamento, e cioè serve ad individuare, in modo approssimativo, la qualità della merce (art. 1522).

Vendita su documenti: riguarda la vendita di cose depositate o in viaggio. Il venditore si libera consegnando il titolo rappresentativo della merce (art. 1527).

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI