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Sopraelevare un monolocale: problemi con le distanze dal vicino

4 marzo 2017


Sopraelevare un monolocale: problemi con le distanze dal vicino

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 marzo 2017



Voglio sopraelevare un monolocale su una mia proprietà costituita da parte di villetta, unita ad altra proprietà adiacente. Il progetto è stato già autorizzato. Il confinante dice che io non ho diritto. È vero?

La domanda del lettore riguarda una costruzione in sopraelevazione su fondo finitimo unito e aderente e, quindi, correttamente, per detta ragione, si applica la disposizione di cui all’articolo 873 del codice civile che recita testualmente: «Le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore». La disposizione in questione non si applica al caso del lettore.

In materia, la Corte di Cassazione [1] ha stabilito il principio secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può lamentarsi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato: ciò in quanto l’articolo 873 del codice civile si applica solo in riferimento a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente; di fatto, confermando il contenuto della disposizione dell’articolo 873 del codice civile. Non è tutto: se i fabbricati delle parti sono in aderenza e il confine tra loro coincide con la linea di aderenza tra i due corpi di fabbrica, essi sono esclusi dall’ambito di operatività dell’articolo predetto e, poiché l’abbaino più vicino al confine e non a distanza legale di tre metri ha il muro esterno che coincide esattamente con la prosecuzione verso l’alto della linea di confine, anch’esso è aderente al fabbricato di controparte. In pratica, l’affermazione del giudice di merito, secondo cui i fabbricati delle parti risultano tra loro in aderenza e l’ampliamento costruttivo realizzato dai convenuti proseguiva verso l’alto in proiezione verticale con la linea di confine, costituiscono accertamenti di fatto che non possono, come tali, essere sindacati in sede di giudizio di legittimità se non sotto il profilo della motivazione.

Un’altra sentenza [2] sembra in realtà dire esattamente il contrario ma, da una più attenta lettura, non è proprio così. La Corte esamina il caso di una costruzione avvenuta all’interno di un Comune in cui vige una normativa regolamentare locale in materia di costruzioni sul confine che sposta i termini della questione. In particolare, ha esaminato il regolamento edilizio del Comune di Varedo, in cui si stabilisce che la distanza fra gli edifici di nuova costruzione non dovrà essere inferiore alla media delle altezze; di conseguenza la distanza minima dai confini sarà 1/2 dell’altezza e comunque mai inferiore ai metri 5. È prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale norma non si applica in caso di sopraelevazioni consentite, di fabbricati esistenti, limitatamente alle strutture portanti. In ogni caso la distanza delle pareti perimetrali tra fabbricati o dal confine o dagli spazi pubblici deve essere calcolata nel rispetto delle vigenti norme regolamentari. Questa norma regolamentare fa sì che tutta la vicenda deve essere vista alla luce di tale disposizione regolamentare. Secondo la Corte, criterio fondamentale è quello d’evitare che l’edificazione di fabbricati a distanza esigua l’uno dall’altro possa determinare la costituzione d’intercapedini dannose, cioè di spazi tra fabbricati la cui ampiezza non sia sufficiente ad assicurare quella condizione d’aerazione, luminosità ed igiene che è considerata minima indispensabile alle esigenze di vita degli abitanti. In tale ottica vanno, dunque, interpretate le norme dei regolamenti comunali in materia, il cui obiettivo è quello di evitare la formazione d’intercapedini dannose; per il che possono essere considerate consentite dalle dette norme opere che, pur delimitando degli spazi, tuttavia, a determinate condizioni, consentano la circolazione dell’aria e non limitino la luminosità, quali porticati o logge o balconi o scale esterne in aggetto, e non consentite, per contro, le medesime opere ove gli spazi dalle stesse delimitati vengano trasformati in volumi chiusi mediante tamponatura con qualsiasi genere di materiali. La Corte, pertanto, conclude statuendo che la norma regolamentare in esame consente la sopraelevazione degli edifici esistenti sul medesimo allineamento di essi, in deroga alla distanza minima precedentemente stabilita in metri 5 dai confini ed in metri 10 tra pareti finestrate, limitatamente alle sole strutture portanti, cioè ai pilastri e simili, in quanto tali strutture consentono la circolazione dell’aria e non limitano sensibilmente la luminosità, mentre ribadisce che le pareti debbono in ogni caso (anche nell’ipotesi delle costruzioni in sopraelevazione) essere realizzate nel rispetto delle precedenti disposizioni generali sulle distanze.

Alla luce di quanto detto, è doveroso consigliare al lettore di informarsi presso il Comune dove deve essere realizzata l’opera se ci sono norme regolamentari che stabiliscono particolari disposizioni in materia e solo dopo verificare se ci sono le condizione per costruire quello che ha in animo di fare. Pertanto, anche nella denegata ipotesi che il suo vicino volesse promuovere un’azione giudiziaria nei suoi confronti diretta ad ostacolare la costruzione, dovrebbe provare una serie di circostanze che, allo stato, non riescono ad individuare.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Nicola Angelo Rondinelli

note

[1] Cass. sent. n. 7183 del 10.05.2012.

[2] Cass. sent. n. 400 del 12.01.2005.


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