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Locazione e affitto

11 febbraio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 11 febbraio 2017



I contratti per il godimento dei beni, la differenza tra locazione e affitto.

I contratti per il godimento dei beni consentono di attribuire ad un determinato soggetto il potere di usare direttamente un dato bene, traendone alcune o tutte le utilità che da esso discendono. Nell’ambito di tali contratti la locazione ha assunto una grandissima importanza sociale ed è con riguardo ad essa che si registrano, infatti, incisivi e reiterati interventi da parte del legislatore.

Funzione della locazione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non ne è proprietario.

Alla stessa categoria appartiene il contratto di leasing. Si tratta di un contratto di godimento e di finanziamento che consente di avere la disponibilità di un bene strumentale all’esercizio della propria attività imprenditoriale e di esercitare, al termine del contratto, una opzione di riscatto (di acquisto) del bene stesso.

La locazione (artt. 1571-1614)

È il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, in cambio di un corrispettivo (canone) (art. 1571).

Dal contratto nasce un rapporto obbligatorio: il locatore ha un diritto di credito, il conduttore un diritto personale di godimento del bene.

Elementi

– Oggetto: cosa mobile o immobile.

– Corrispettivo: solitamente una somma di danaro (canone periodico).

Obbligazioni principali del locatore (art. 1575)

– Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione.

– Mantenere la cosa in uno stato tale che possa servire all’uso convenuto; a tal fine deve operare le necessarie riparazioni del bene locato, ad esclusione di quelle di piccola manutenzione ordinaria che gravano sul conduttore.

– Garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

 

Obbligazioni del conduttore (art. 1587)

– Prendere la cosa in consegna ed osservare, nel servirsene, la diligenza del buon padre di famiglia. Il conduttore ottiene la detenzione (non il possesso) della cosa.

– Versare al locatore il corrispettivo nei termini convenuti.

Estinzione

– Scadenza del termine, salvo rinnovazione tacita alla prima scadenza (art. 1596).

– Disdetta, se la locazione è a tempo indeterminato (art. 1596).

Locazione commerciale

La locazione commerciale è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un immobile urbano o parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello abitativo, caratterizzato da un’attività economica produttiva di reddito.

Si tratta di un contratto di durata, di natura consensuale, oneroso e a prestazioni corrispettive, disciplinato oltre che dalle norme generali dettate dal codice civile per la locazione ordinaria, anche da una disciplina particolare (L. 392/1978).

Aspetti qualificanti della locazione di immobili ad uso commerciale sono:

forma: atto pubblico o scrittura privata autenticata se il contratto è ultranovennale; libera negli altri casi;

canone: libero, ma gli aumenti successivi soggiacciono a vincoli;

durata: non inferiore a 6 anni, 9 per gli alberghi o teatri, case di cura, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie;

sublocazione: possibile, salvo divieto espresso contenuto nel contratto;

cessione del contratto: il conduttore può cedere il contratto a terzi solo col consenso del locatore, salvo il caso di cessione o locazione contestuale dell’azienda, in cui non è necessario il consenso ma il locatore può opporsi;

diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile;

indennità per la perdita di avviamento, al conduttore, quando cessi la locazione.

Le norme della L. 392/1978 che si riferiscono ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale dispongono che, in ipotesi di cessazione della locazione, il conduttore ha diritto di essere compensato dal locatore per la perdita dell’avviamento che l’azienda dovesse subire in conseguenza della detta cessazione nella misura di diciotto mensilità rapportate al canone di affitto. Tale compenso, tuttavia, non è dovuto ove il contratto non sia stato rinnovato per volontà del conduttore.

Si tratta, in sostanza, come è stato osservato, di una forma di reintegrazione del danno subito dal conduttore per avere il locatore (con l’atto di sfratto) distrutto un bene, l’avviamento appunto, del conduttore medesimo.

Quali sono le differenze tra locazione commerciale e affitto di azienda?

Nella locazione, oggetto del contratto è l’immobile con gli eventuali beni accessori, mentre oggetto dell’affitto di azienda è un complesso unitario di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, in cui può rientrare l’immobile ma solo come uno dei beni aziendali. È locazione commerciale, ad esempio, e non affitto di azienda, quella in cui una parte cede in godimento all’altra i locali in cui esercitare l’attività commerciale e non anche i beni strumentali a tale esercizio.

Affitto (artt. 1615-1654)

Quando la locazione ha ad oggetto il godimento di un bene fruttifero o di una cosa produttiva (fondi coltivati, aziende) si definisce affitto. Esso ha un’autonoma disciplina che risulta fondata sulla necessità dell’incremento della produzione (art. 1620).

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1 Commento

  1. CHE FARE QUANDO IL CONDUTTORE DI UN LOCALE DOPO VARI ANNI DI “NORMALITA'”,SI ACCORGE E COSTRETTO,TRAMITE VARIE “MINACCE”,ECC.,ECC.,DI PAGARE I CONSUMI ALTRUI;CHE A VOLTE NON BASTA LA MENSILITA’ DELLA PENSIONE,ED IN SEGUITO L’INGUILINO ACCLARA CHE PROPRO I “PADRONI” AVEVANO PRESO “ACCORDI” CON I LORO AMICI E CON ALCUNI DIPENDENTI DELL’ENEL,CHE I CONSUMI IDRICI ED ELETTRICI DEGLI AMICI DEI PADRONI DOVEVANO ESSERE “ESTORTI” AL FITTUARIO ?
    INOLTRE E’ NON DA MENO,PER 19anni MAI REGISTRATO E’ MAI RINNOVATO IL CONTRATTO PER INTASCARE IN NERO LA PIGIONE ?
    RINGRAZIO. STUDENTE DETECTIVE CECILIA LOLIVA PINTO

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