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Condominio: come impedire la modifica destinazione d’uso di un immobile?


Condominio: come impedire la modifica destinazione d’uso di un immobile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 marzo 2017



Nel mio condominio, un condomino ha adibito un locale ad uso cantina ad appartamento, affittandolo a terzi. Cosa fare per chiedere l’inibizione del fraudolento utilizzo?

Al fine di provvedere alla modifica della destinazione d’uso di una proprietà immobiliare, che può essere effettuata sia nell’ambito della stessa categoria urbanistica sia con il passaggio da una categoria all’altra (ad esempio, da magazzino ad esercizio commerciale o ufficio, oppure da civile abitazione ad ufficio), il condomino deve verificare se questo sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti nonché se la nuova destinazione non sia vietata dal regolamento condominiale. Tale condomino deve, dunque, verificare se il locale piano regolatore comunale consenta o meno l’intervento in questione e, in caso positivo, dovrà presentare al settore edilizia e urbanistica del proprio Comune l’istanza più appropriata all’intervento richiesto. Se la modifica della destinazione d’uso dell’immobile intacca il carattere funzionale ma non implica l’esecuzione di opere, occorrerà presentare una semplice denuncia di inizio attività, cioè la cosiddetta Dia. Se, invece, si renderà indispensabile effettuare delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un permesso di costruire. Inoltre, ottenuti i titoli autorizzativi ed eseguiti gli eventuali lavori, dovrà essere presentata una dichiarazione di variazione d’uso catastale all’ufficio dell’Agenzia del Territorio competente, qualora – chiaramente – la variazione d’uso determini anche la modifica della categoria edilizia; in tale ipotesi è utile rammentare che cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo dell’imposta sugli immobili. Si tratta, dunque, di una procedura abbastanza articolata. Va evidenziato che, il rilascio da parte dell’Amministrazione comunale dei titoli abilitativi necessari alla modifica della destinazione d’uso non esclude affatto che le persone, terze rispetto al rapporto tra ente pubblico e soggetto interessato, possano fare valere i propri diritti nel caso in cui questi siano stati lesi dall’intervento  autorizzato. Come sottolineato, il condomino che intenda procedere alla variazione d’uso del proprio immobile dovrà accertarsi che tale variazione non sia vietata dal regolamento condominiale. Non solo, dovrà valutare i limiti previsti nel regolamento di condominio in ordine all’uso dei locali e, al di fuori di questi, qualora voglia utilizzare le unità immobiliari diversamente dalla loro naturale destinazione, occorrerà l’approvazione dell’assemblea a maggioranza [1]. Se, invece, nel regolamento condominiale contrattuale vi sono alcune prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso, dovrà essere preventivamente richiesto il consenso unanime dell’assemblea condominiale.

Detto questo, le strade da percorrere sono due:

  • convocare un’assemblea condominiale straordinaria che evidenzi la problematica e intimi al condomino di uniformarsi al regolamento utilizzando l’appartamento secondo l’uso a cui è destinato, o, in alternativa, procedendo con l’iter previsto per il cambio della destinazione d’uso;
  • qualora la variazione d’uso dovesse essere effettuata senza il preventivo consenso dell’assemblea, e, dunque, vi sia una violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio, in persona del suo amministratore, potrà agire in giudizio per richiedere al proprietario di detto locale, o qualora sia stato concesso in locazione, anche al conduttore, la cessazione della destinazione abusiva.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta 

note

[1] Ex art. 1136, co. 2, cod. civ. (vale a dire il 51% degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio).

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14.08.2007, n. 17694

Nel caso, invece, in cui il regolamento condominiale contenga norme che, incidendo direttamente sulla sfera soggettiva, limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri, queste, avendo natura contrattuale, sono modificabili soltanto con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20.04.2005, n. 8216

Il regolamento di condominio cosiddetto «contrattuale» può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l’uso delle parti comuni dell’edificio condominiale), dall’assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall’art. 1136 cod. civ. Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. (In applicazione del suindicato principio la Suprema Corte ha confermato l’impugnata sentenza di annullamento della deliberazione assembleare che autorizzava uno dei condomini a collocare sul balcone del suo appartamento una caldaia per il riscaldamento autonomo, atteso il divieto di utilizzazione dei balconi per collocarvi elettrodomestici – tale anche la caldaia in questione dovendo considerarsi – prescritto da una clausola, di natura sicuramente contrattuale, del regolamento condominiale).

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 08.11. 2004, n. 21287

In tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dal quinto comma dell’art. 1138 cod. civ., non essendo richiesta l’unanimità dei consensi.

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