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Chi paga gli interventi sui pluviali in condominio?

6 marzo 2017


Chi paga gli interventi sui pluviali in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 marzo 2017



Ho comprato un appartamento in condominio. Ha una terrazza che rappresenta il lastrico solare dell’edificio. Rientrano nelle spese condominiali la messa sotto traccia dei tubi dei discendenti del tetto?

 

Partendo dal presupposto che spetta all’assemblea decidere qualsivoglia tipo di intervento sui pluviali che consentono la raccolta, il convogliamento e lo scarico delle acque piovane dal tetto alle fognature, trattandosi questi ultimi di parte comune dell’edificio, le spese necessarie per la loro conservazione sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [1]. Tale conclusione va poi calata nel caso concreto laddove, cioè, un eventuale intervento sul sistema di convogliamento delle acque piovane dal tetto alla relativa bocchetta di raccolta del lastrico solare verrebbe originato dai lavori di rifacimento e impermeabilizzazione di quest’ultimo. A quest’ultimo proposito, infatti, la giurisprudenza ha chiarito che la spesa richiesta dalla canalizzazione delle acque piovane che cadono sul lastrico solare di uso esclusivo e che funga al contempo da copertura a sottostanti unità immobiliari va ripartita seguendo il criterio dettato dall’articolo 1126 del codice civile, vale a dire 1/3 proprietario del lastrico, 2/3 rimanenti condomini [2]. Pertanto se, in ipotesi, l’assemblea decidesse di far eseguire anche i lavori di interramento dei tubi discendenti, la spesa relativa dovrebbe essere sostenuta da tutti i condomini (lettrice compresa) nelle identiche proporzioni adottate per il rifacimento del lastrico solare vista la connessione fra i due tipi di intervento. Al più potrebbe adottarsi il diverso criterio della ripartizione secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino, come è per la generalità delle parti comuni, ma sarebbe comunque da respingersi l’interpretazione avanzata dai restanti condomini circa la sopportazione esclusivamente a carico della lettrice di tale spesa. A quest’ultimo riguardo anche la giurisprudenza è intervenuta, proprio in tema di spese per la manutenzione e il rifacimento di opere o manufatti destinati a preservare l’edificio da agenti atmosferici e infiltrazioni di acqua piovana, per stabilire che le parti dell’edificio deputate a tenere indenne il fabbricato da pioggia e infiltrazioni d’acqua rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni le cui spese di conservazione sono assoggettate a ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive [3].

Perciò, e in conclusione, è da ritenersi che qualora l’assemblea autorizzasse unicamente l’esecuzione dell’impermeabilizzazione del lastrico solare e tuttavia dovessero verificarsi successivamente dei danni all’appartamento della lettrice causa allagamenti dovuti a mancanza di sufficiente scarico delle acque piovane discendenti dal tetto nonostante i sopracitati lavori, responsabile del danno arrecato alla sua proprietà sarebbe il condominio in toto a causa dell’inadeguatezza delle canalizzazioni di smaltimento delle acque meteoriche [4]. Ne discende che ella potrebbe richiedere agli altri condomini il ristoro dell’esborso effettuato per la riparazione di tutti i danni conseguenti.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Art. 1123, co. 1, cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 5729 del 09.03.2010.

[3] Cass. sent. n. 64 del 03.01.2013.

[4] Cass. sent. n. 10195 del 30.04.2013.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 30.04.2013, n. 10195

1) Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596);

2) la disposizione dell’art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084).

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 03.01.2013, n. 64

In tema di condominio negli edifici le parti dell’edificio – muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) – ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) – deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2).

 

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sent. 09.03.2010, n. 5729

Il sistema di canalizzazione delle acque piovane di un lastrico solare, costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalita’ del lastrico stesso, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale, percio’ anch’esso soggetto alla medesima “ratio” ripartitiva dell’art. 1126 c.c., svolgendo la sua funzione di smaltimento sia a presidio dell’uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia delle sottostanti ragioni condominiali.

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1 Commento

  1. Cortesemente, I condomini proprietari del piano terra hanno nei loro giardini botole x raccolta acque a chi spetta il pagamento di tali coperture?
    Grazie

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