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Lo sai che? Come impugnare la delibera condominiale

Lo sai che? Pubblicato il 13 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 febbraio 2017

Come impugnare in tribunale la decisione dell’assemblea di condominio: i termini per la contestazione e il tentativo obbligatorio di conciliazione.

Per impugnare la decisione assunta dall’assemblea di condominio ci sono termini stretti: 30 giorni dalla data della riunione se il condomino vi ha partecipato; per i condomini assenti, invece, il termine decorre dal ricevimento della raccomandata contenente il verbale dell’assemblea inviata dall’amministratore di condominio.

La raccomandata è necessaria e non può essere sostituita da altre forme di conoscenza della delibera (per esempio, la telefonata ricevuta dall’amministratore o la comunicazione di un vicino di casa).

Se, al momento dell’arrivo del postino per la consegna del verbale di assemblea, il destinatario era momentaneamente assente, i 30 giorni per l’impugnazione della decisione decorrono dal ritiro della raccomandata presso l’ufficio postale se tale ritiro avviene nei successivi 10 giorni da quello in cui è stata immessa, nella cassetta delle lettere, la comunicazione con l’avviso di giacenza; diversamente, se il ritiro viene curato successivamente (ad esempio, al 21° giorno), i 30 giorni iniziano comunque a decorrere dall’undicesimo giorno. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Il termine di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale vale solo quando il vizio da contestare è quello della «annullabilità», ossia solo per quelle violazioni di legge meno gravi come, ad esempio:

  • quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;
  • quando l’assemblea decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;
  • quando l’assemblea decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

Quando invece il vizio è più grave (ad esempio se l’assemblea modifica il criterio di ripartizione delle spese senza il consenso unanime), si ha un vizio di nullità il quale è impugnabile in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Chi può impugnare la delibera condominiale?

Può impugnare la delibera annullabile solo chi era assente o dissenziente. Quindi, chi ha votato a favore non può poi agire in tribunale.

La giurisprudenza ammette anche l’impugnazione del comproprietario:

  • presente all’assemblea che si è astenuto o che non ha manifestato alcuna volontà;
  • che si è allontanato dall’assemblea, a meno che egli abbia conferito delega a un soggetto che ha votato a favore della delibera.

Qual è il termine per impugnare la delibera condominiale?

La delibera condominiale può essere impugnata entro il termine perentorio di 30 giorni che decorre:

  • per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della delibera;
  • per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera, avvenuta con la raccomandata con avviso di ricevimento – o consegnata a mano da parte dell’amministratore – contenente il verbale. In caso di momentanea assenza a casa al momento dell’arrivo del postino, il termine decorre dalla data di ritiro della lettera all’ufficio postale. Se però il ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno dopo tale deposito.

Il termine è previsto a pena di decadenza, pertanto una volta decorso gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Al termine di impugnazione si applica la sospensione feriale dei termini processuali prevista per il periodo dal 1° al 31 agosto di ogni anno: in altre parole, la delibera assunta il 31 luglio potrà essere contestata fino al 30 settembre e non fino al 30 agosto.

Grava sul destinatario la prova di avere ricevuto una missiva di contenuto diverso da quello indicato dal mittente o un plico privo di contenuto.

Come si contesta la delibera?

Per contestare la delibera condominiale bisogna presentare, entro il suddetto termine, la richiesta di tentativo di mediazione presso un organismo presente nella città ove si trova il più vicino tribunale competente a decidere.

Per evitare la causa e le spese processuali, il condominio può decidere di revocare la delibera impugnata e sostituirla con un’altra. Pertanto i condomini possono votare una delibera che rimpiazzi quella impugnata (abrogandola o modificandola). In tal caso, la delibera sostituita non può essere più annullata perché viene meno la materia del contendere. La nuova delibera è valida ed obbligatoria per tutti i condomini, anche se la precedente è stata adottata all’unanimità.

In particolare, la deliberazione sostitutiva, per evitare l’annullamento della precedente, deve avere le seguenti caratteristiche:

  • essere assunta da un’assemblea regolarmente riconvocata;
  • essere conforme alla legge o al regolamento ove presente;
  • avere il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire;
  • esprimere la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente.

Se il tentativo di mediazione non va a buon fine, bisogna redigere un atto di ricorso conferendo mandato a un avvocato. Il ricorso va depositato nella cancelleria del giudice competente (tribunale o giudice di pace a seconda del valore). Si ritiene valida anche l’impugnativa proposta con atto di citazione, purché esso sia notificato nel termine di decadenza.

La competenza per le cause relative a beni immobili è del tribunale.

La competenza territoriale del giudice si individua in base al luogo in cui si trova l’immobile.


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6 Commenti

  1. e se l’amministratore non redige il verbale a fine riunione, e non lo fa pervenire ai condomini neppure entro 30 giorni, ma anzi a oltre tre mesi ancora non consegna nulla…?? come posso stare tranquilla che quello di cui si è discusso venga riportato in maniera corretta sulla carta?? se nemmeno su esplicita e ripetute richieste l’amministratore non rilascia nulla…??
    come mi devo comportare?

  2. Vorrei sapere il numero e la data della sentenza della Corte di Cassazione genericamente richiamata all’ inizio dell’ articolo con il richiamo “1” che ha stabilito e fissato le regole di decorrenza del termine di 30 giorni per l’ impugnazione delle delibere condominiali annullabili.
    Se è possibile vorrei avere il testo di detta sentenza.
    Grazie
    Teodoro

  3. Dopo il terremoto una squadra di tecnici del comune ha eseguito una verifica sul mio condominio e l’esito è “utilizzabile”. Il condominio ha deliberato a maggioranza di procedere per ulteriori verifiche con spese elevate Posso oppormi? Come farlo?

  4. il nostro amministratore ha l’abitudine di convocare e mandare gli atti via email è regolare tutto ciò ? a volte non ho ricevuto convocazione ma l’ho saputo per esempio da un vicino, che si fa in questi casi?

  5. e se invece si vuole “impugnare” la decisione dell’amministratore che credendo che una delibera pur approvata dalla maggioranza non abbia raggiunto un determinato quorum (es 500 millesimi) la giudica non approvata mentre secondo alcuni va considerata approvata?

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