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Come impugnare la delibera condominiale

13 Febbraio 2017


Come impugnare la delibera condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Febbraio 2017



Come impugnare in tribunale la decisione dell’assemblea di condominio: i termini per la contestazione e il tentativo obbligatorio di conciliazione.

Il tuo condominio si è riunito in assemblea per decidere in merito a questioni particolarmente delicate. Le decisioni assunte dai tuoi vicini di casa, tuttavia, non ti soddisfano: le ritieni illegittime, prese in violazione della legge e lesive dei tuoi diritti. Così hai intenzione di ricorrere al giudice per far annullare la votazione. Ma prima di chiedi come impugnare la delibera condominiale. In questo articolo ti forniremo alcuni importanti chiarimenti.

Che significa impugnare la delibera di condominio?

Quando si parla di impugnazione della delibera di condominio ci si riferisce alla contestazione davanti al giudice affinché la annulli. Per poter fare ciò è necessario valersi di un avvocato e svolgere una particolare procedura di cui parleremo qui di seguito.

Il codice civile stabilisce che «Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Ricordiamo che in tema di condominio esistono delle regole ben precise:

  • -le decisioni assunte dall’assemblea dell’edificio sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi ne è contrario; 
  • -le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili;
  • -l’impugnazione della deliberazione deve essere esercitata nel termine di decadenza di trenta giorni;
  • -l’impugnazione giudiziale non comporta l’automatica sospensione in via cautelare della deliberazione, potendo essere ordinata dall’autorità giudiziaria se viene presentata e accolta l’istanza di sospensione ad hoc;
  • -il ricorso cautelare di sospensione della deliberazione non vale ai fini dell’interruzione della prescrizione e della decadenza dell’azione ordinaria di annullamento della deliberazione.

Per impugnare la delibera condominiale ci sono termini stretti: 30 giorni dalla data della riunione se il condomino vi ha partecipato; per i condomini assenti, invece, il termine decorre dal ricevimento della raccomandata contenente il verbale dell’assemblea inviata dall’amministratore di condominio.

La raccomandata è necessaria e non può essere sostituita da altre forme di conoscenza della delibera (per esempio, la telefonata ricevuta dall’amministratore o la comunicazione di un vicino di casa).

Se, al momento dell’arrivo del postino per la consegna del verbale di assemblea, il destinatario era momentaneamente assente, i 30 giorni per l’impugnazione della decisione decorrono dal ritiro della raccomandata presso l’ufficio postale se tale ritiro avviene nei successivi 10 giorni da quello in cui è stata immessa, nella cassetta delle lettere, la comunicazione con l’avviso di giacenza; diversamente, se il ritiro viene curato successivamente (ad esempio, al 21° giorno), i 30 giorni iniziano comunque a decorrere dall’undicesimo giorno. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Il termine di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale vale solo quando il vizio da contestare è quello della «annullabilità», ossia solo per quelle violazioni di legge meno gravi come, ad esempio:

  • quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;
  • quando l’assemblea decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;
  • quando l’assemblea decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

Quando invece il vizio è più grave (ad esempio se l’assemblea modifica il criterio di ripartizione delle spese senza il consenso unanime), si ha un vizio di nullità il quale è impugnabile in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Chi può impugnare la delibera condominiale?

Può impugnare la delibera annullabile solo chi era assente o dissenziente. Quindi, chi ha votato a favore non può poi agire in tribunale.

La giurisprudenza ammette anche l’impugnazione del comproprietario:

  • presente all’assemblea che si è astenuto o che non ha manifestato alcuna volontà;
  • che si è allontanato dall’assemblea, a meno che egli abbia conferito delega a un soggetto che ha votato a favore della delibera.

Sul piano sostanziale chi vota contro la decisione e chi non esprime alcun voto vengono posti sullo stesso piano. Dal verbale deve risultare la sua mancata partecipazione alla decisione, sia in senso positivo, sia in senso negativo.

Qual è il termine per impugnare la delibera condominiale?

La delibera condominiale può essere impugnata entro il termine perentorio di 30 giorni che decorre:

  • per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della delibera;
  • per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera, avvenuta con la raccomandata con avviso di ricevimento – o consegnata a mano da parte dell’amministratore – contenente il verbale. In caso di momentanea assenza a casa al momento dell’arrivo del postino, il termine decorre dalla data di ritiro della lettera all’ufficio postale. Se però il ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno dopo tale deposito.

Il termine è previsto a pena di decadenza, pertanto una volta decorso gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Al termine di impugnazione si applica la sospensione feriale dei termini processuali prevista per il periodo dal 1° al 31 agosto di ogni anno: in altre parole, la delibera assunta il 31 luglio potrà essere contestata fino al 30 settembre e non fino al 30 agosto.

Grava sul destinatario la prova di avere ricevuto una missiva di contenuto diverso da quello indicato dal mittente o un plico privo di contenuto.

Come si contesta la delibera?

Per contestare la delibera condominiale bisogna presentare, entro il suddetto termine, la richiesta di tentativo di mediazione presso un organismo presente nella città ove si trova il più vicino tribunale competente a decidere.

Per evitare la causa e le spese processuali, il condominio può decidere di revocare la delibera impugnata e sostituirla con un’altra. Pertanto i condomini possono votare una delibera che rimpiazzi quella impugnata (abrogandola o modificandola). In tal caso, la delibera sostituita non può essere più annullata perché viene meno la materia del contendere. La nuova delibera è valida ed obbligatoria per tutti i condomini, anche se la precedente è stata adottata all’unanimità.

In particolare, la deliberazione sostitutiva, per evitare l’annullamento della precedente, deve avere le seguenti caratteristiche:

  • essere assunta da un’assemblea regolarmente riconvocata;
  • essere conforme alla legge o al regolamento ove presente;
  • avere il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire;
  • esprimere la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente.

Se il tentativo di mediazione non va a buon fine, bisogna redigere un atto di ricorso conferendo mandato a un avvocato. Il ricorso va depositato nella cancelleria del giudice competente (tribunale o giudice di pace a seconda del valore). Si ritiene valida anche l’impugnativa proposta con atto di citazione, purché esso sia notificato nel termine di decadenza.

La competenza per le cause relative a beni immobili è del tribunale.

La competenza territoriale del giudice si individua in base al luogo in cui si trova l’immobile.

A seconda dell’atto che viene utilizzato ai fini dell’instaurazione della causa ordinaria, si hanno conseguenze diverse sotto il profilo processuale. Se si tratta di citazione, il contraddittorio si instaura quando essa è notificata all’amministratore di condominio: la sua notificata deve avvenire entro trenta giorni dalla riunione, per i dissenzienti e gli astenuti, e entro trenta giorni dalla ricezione del verbale, per gli assenti. Il condominio è convenuto in causa nella persona del suo mandatario, in ragione della mancanza della personalità giuridica in capo all’edificio. Se la causa viene introdotta con ricorso, a rigore il contraddittorio si attuerebbe solo a seguito della notifica, ad onere del condomino ricorrente, del ricorso unitamente al decreto del Tribunale di fissazione della prima udienza. Per evitare disparità di trattamento, anche in considerazione del breve termine di decadenza sancito dall’art. 1137 c.c., la giurisprudenza ritiene che entro il termine di trenta giorni sia sufficiente il deposito del ricorso in Cancelleria


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10 Commenti

  1. e se l’amministratore non redige il verbale a fine riunione, e non lo fa pervenire ai condomini neppure entro 30 giorni, ma anzi a oltre tre mesi ancora non consegna nulla…?? come posso stare tranquilla che quello di cui si è discusso venga riportato in maniera corretta sulla carta?? se nemmeno su esplicita e ripetute richieste l’amministratore non rilascia nulla…??
    come mi devo comportare?

  2. Vorrei sapere il numero e la data della sentenza della Corte di Cassazione genericamente richiamata all’ inizio dell’ articolo con il richiamo “1” che ha stabilito e fissato le regole di decorrenza del termine di 30 giorni per l’ impugnazione delle delibere condominiali annullabili.
    Se è possibile vorrei avere il testo di detta sentenza.
    Grazie
    Teodoro

  3. Dopo il terremoto una squadra di tecnici del comune ha eseguito una verifica sul mio condominio e l’esito è “utilizzabile”. Il condominio ha deliberato a maggioranza di procedere per ulteriori verifiche con spese elevate Posso oppormi? Come farlo?

  4. il nostro amministratore ha l’abitudine di convocare e mandare gli atti via email è regolare tutto ciò ? a volte non ho ricevuto convocazione ma l’ho saputo per esempio da un vicino, che si fa in questi casi?

  5. e se invece si vuole “impugnare” la decisione dell’amministratore che credendo che una delibera pur approvata dalla maggioranza non abbia raggiunto un determinato quorum (es 500 millesimi) la giudica non approvata mentre secondo alcuni va considerata approvata?

  6. la mia domanda è: per ritenere nulla una delibera ritenuta non regolkamentare io condomino assente posso impugnarla o lo deve fare solo un legale?

  7. Salve , abito in un condominio di 6 unità , ieri mi è arrivata una mail dall’amministratore con il verbale dell’assemblea della settimana precedente ” io non ne ero a conoscenza ” , hò due immobili pari a 380 unità .Non è stato informato neanche il proprietario di un’altro immobile con 130,0 unità . Totale 510 unità . Io vi chiedo come può essere valita un’assemblea con 490,0 unità , e sopratutto posso contestare la validità se non siamo stati informati .. ? Grazie

  8. Salve ,chiedo come vengono assegnati i parcheggi condominiali per le persone invalide,e se vi sono delle leggi .grazie

    1. Posti auto disabili per gli edifici costruiti successivamente al 1989: a proposito dei posti auto riservati alle persone disabili, la legge di riferimento in materia [Legge 13/1989] e, in particolar modo, il regolamento di attuazione della medesima [Art. 8, co. 2, punto 3 DM 236/1989], ha stabilito che nelle aree di parcheggio devono comunque essere previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20, e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili. Detti posti auto, opportunamente segnalati, sono ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze dell’accesso dell’edificio o attrezzatura. Al fine di agevolare la manovra di trasferimento della persona su sedia a ruote in comuni condizioni atmosferiche, detti posti auto riservati sono, preferibilmente, dotati di copertura. La stessa normativa appena richiamata, specifica che le predette disposizioni possano essere applicate anche agli edifici già esistenti all’entrata in vigore della legge e del regolamento di attuazione, se oggetto di ristrutturazione.

      -Posti auto disabili per edifici costruiti antecedentemente al 1989: in questo caso, evidentemente, il condomino disabile può incontrare maggiori difficoltà nel vedersi riconoscere e destinarsi un posto auto ad esso esclusivamente assegnato, per le seguenti ragioni:

      1- la legge in esame, come già anticipato, prevede l’applicabilità delle disposizioni solo alle ristrutturazioni degli edifici preesistenti al 1989;

      2- non è invocabile il superamento delle barriere architettoniche, visto che nella definizione tassativa delle medesime [Art. 2 DM 236/1989], non rientra la circoscrizione di una parte del cortile condominiale a vantaggio e sosta esclusiva per il disabile.

      Se a tutto ciò si aggiunge che si sta parlando di un bene comune (il cortile condominiale) e che sullo stesso deve essere garantito l’uso paritario a tutti i condomini [Art. 1102 cod. civ.], l’assegnazione in via esclusiva del posto auto al disabile, senza la necessaria approvazione/autorizzazione del condominio, potrebbe risultare difficile da ottenere in sede giudiziale.

      Per ulteriori informazioni, puoi richiedere una consulenza https://www.laleggepertutti.it/consulenze-llpt.

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