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Se cade acqua dalla terrazza chi deve pagare?

14 febbraio 2017


Se cade acqua dalla terrazza chi deve pagare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 febbraio 2017



Come si ripartiscono le spese per la riparazione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale tra proprietario dell’ultimo piano e gli altri condomini?

Se piove acqua dalla terrazza di copertura dell’edificio, causando infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, le spese per le riparazioni vanno ripartite nel seguente modo: un terzo a carico dei condomini che hanno la proprietà o l’uso esclusivo della terrazza e gli altri due terzi ripartiti (secondo millesimi) a carico di chi è proprietario di appartamento posto sulla stessa linea verticale della terrazza. Questo criterio è fissato dal codice civile [1] e trova una sola eccezione: se le infiltrazioni di acqua sono state determinate da cattivo stato di manutenzione della terrazza, perché chi ne aveva l’uso esclusivo non ha provveduto a effettuare le dovute riparazioni rese necessarie dall’uso e dalle intemperie climatiche, è solo quest’ultimo a dover affrontare la relativa spesa. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [2] che richiama quanto già specificato l’anno scorso dalle Sezioni Unite [3]. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il lastrico solare?

Comunemente viene chiamata «terrazza», ma in realtà il termine tecnico è «lastrico solare». Con questa locuzione si indica quella parte dell’edificio condominiale, accessibile dall’ultimo piano e sovrastante lo stesso, avente la funzione di protezione e copertura dello stabile. Vi rientra anche la terrazza a livello di proprietà, ossia quella superficie scoperta che per un condomino funge da affaccio mentre costituisce, al contempo, copertura per gli appartamenti posti sotto di essa, secondo un sistema che ricorda i gradini di una scala.

Se il lastrico solare / terrazza è di tutti i condomini chi paga?

Se il lastrico solare non è di proprietà esclusiva di nessun condòmino, ma appartiene a tutti i proprietari di appartamenti dello stabile, secondo millesimi, a pagare le spese di manutenzione è il condominio, che poi le ripartisce secondo millesimi tra i vari condòmini.

Se il lastrico solare / terrazza è di uno o di pochi condomini

Quando invece la terrazza appartiene a uno o più condomini o questi ne hanno solo l’uso esclusivo, secondo la Cassazione, la spesa per la riparazione o ricostruzione va ripartita per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell’edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico (o la terrazza a livello) funge da copertura. Infatti,  il codice civile [1] individua – in riferimento alla riparazione ed alla ristrutturazione del lastrico solare (al quale va equiparata la terrazza anche a livello) –  due ordini di soggetti:

  • da un lato, il condomino che del lastrico solare ha la proprietà o l’uso esclusivo, ponendo a suo carico un terzo della spesa sostenuta;
  • dall’altro, tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso “a cui il lastrico (o la terrazza) serve”, ponendo a loro carico due terzi della spesa sostenuta.

Se però il danno da infiltrazioni è derivato da mancata manutenzione ordinaria della terrazza, tutte le spese ricadono sul proprietario o su chi ne ha l’uso esclusivo.

Il titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare può rinunciare a tale uso, con conseguente suo esonero dalla partecipazione alle spese per un terzo; in tal caso vale quindi il criterio generale della ripartizione secondo millesimi.

Per quanto infine riguarda la natura delle spese, restano a totale carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione appena indicata (un terzo e due terzi).

note

[1] Art. 1126 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 3239/17 del 7.02.2017.

[3] Cass. S.U. sent. n. 9449/16.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 dicembre 2016 – 7 febbraio 2017, n. 3239

Presidente Migliucci – Relatore Orilia

Ritenuto in fatto

1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l’impugnazione proposta da C.C. (erede di C.G. ) contro Cr.Co. (ed in contraddittorio degli altri eredi), in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi C. alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprietà sovrastante l’appartamento della Cr. sito nel fabbricato in (omissis) . La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’art. 1126 cc e dunque ha ritenuto che la Cr. debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell’immobile sottostante alla terrazza.

2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di Cr.Co. in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, C.C. nonché C.F. e C.M.G. . C.B.M. non ha svolto attività difensiva.

Considerato in diritto

1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell’art. 1126 cc rilevando che la terrazza non è di proprietà comune, ma di proprietà esclusiva degli eredi C. perché, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all’immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all’appartamento dei predetti: da ciò consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura (parapetti, ringhiere, ecc.) restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell’art. 1126 cc si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d’Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti.

Il motivo è inammissibile per difetto di specificità perché dà per scontato che siano state addebitate alla Cr. anche le spese per ringhiere e parapetti senza però assolutamente dimostrarlo: nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l’affermazione dei ricorrenti.

2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo (crollo della terrazza determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

Il motivo è fondato.

La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all’art. 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unità delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non è più in discussione.

Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).

Il principio citato, affermato – come si è detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 cc ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 cc.

L’indagine era assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 cc.

La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio (altra sezione della medesima Corte territoriale) che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro.

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