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Lo sai che? Come si dimostra la proprietà di una casa o un terreno

Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 febbraio 2017

Per rivendicare la proprietà di un immobile è necessario non solo esibire l’atto di provenienza (ossia il rogito del notaio con il contratto di acquisto), ma anche la prova di aver acquistato detto bene da chi già era proprietario, e così a salire fino a un ventennio.

Dimostrare di essere i proprietari di una casa o di un terreno non è così facile come può sembrare a prima vista. Non è infatti vero che la prova è già implicita nell’atto di provenienza, ossia nel contratto di compravendita firmato davanti al notaio. C’è bisogno di dimostrare qualcos’altro: di aver cioè acquistato il bene da chi ne era l’effettivo proprietario. E che questi, a sua volta, abbia comprato dal legittimo titolare. E così via, risalendo nel tempo fino al primo atto di acquisto. In questa ricostruzione di tutta la catena delle varie cessioni dell’immobile, ci si può comunque fermare agli ultimi 20 anni, ossia al tempo necessario all’usucapione, che è un titolo valido per sanare qualsiasi tipo di acquisto “dal non proprietario”. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

Immaginiamo che una persona venga chiamata in causa dal proprio vicino il quale affermi di essere proprietario di una striscia di terra posta sul confine tra le due abitazioni, striscia che il primo ha invaso con delle proprie fioriere, ritenendola propria. Ebbene, il convenuto – ossia colui che riceve la notifica della citazione ed è costretto a difendersi – non ha l’onere di fornire alcuna prova della titolarità del bene. Spetta, invece, all’avversario – colui cioè che lo ha citato – dimostrare il contrario. È proprio su questo punto che si è soffermata la Cassazione per chiarire come si dimostra la proprietà di una casa o un terreno. Tutte le volte in cui è in discussione la titolarità di un immobile, colui che afferma di esserne proprietario e desidera che il bene gli venga restituito da chi lo detiene dovrà provare la sua proprietà non solo in base al contratto di acquisto, ma anche che ha ricevuto questo diritto da chi a sua volta era proprietario e così anche per il precedente proprietario fino a giungere al primo e incontestabile proprietario da cui è sorto il diritto di proprietà in contestazione. Si può, in alternativa, dimostrare l’usucapione. A tal fine, non è necessario aver posseduto personalmente il bene per 20 anni, ma basta dimostrare che il proprio possesso, unito a quello dei precedenti titolari, abbia raggiunto il ventennio. Insomma, per l’usucapione, il proprio possesso si somma a quello dei precedenti alienanti.

note

[1] Cass. sent. n. 27366/2016.

Autore immagine: 123rf com

Sentenza 29 dicembre 2016, n. 27366

Data udienza 9 novembre 2016

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16028-2012 proposto da:

(OMISSIS), C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), per proc. speciale del 24/102016 rep. n.68695;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 649/2011 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 05/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/2016 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso e della memoria;

udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. (OMISSIS) che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), con citazione del 23/6/1995, conveniva in giudizio (OMISSIS) esponendo: di essere proprietaria di un sedime annesso ad un fondo (il sedime era graffato in mappa) acquistato con atto notarile del 21/5/1972 e del quale era entrata in possesso sin dal giorno dell’acquisto; che la convenuta aveva leso il suo diritto di proprieta’ occupando il sedime con vasi di fiori.

Pertanto, chiedeva che fosse accertato il suo diritto di proprieta’ per titolo o per usucapione e che la convenuta fosse condannata a rimuovere le fioriere, illegittimamente, posizionate sul suo terreno.

La (OMISSIS) replicava, affermando di essere proprietaria del suddetto sedime per acquisto fattone con atto notarile del 24/1/1991 e, subordinatamente, per usucapione e che sul fondo gravava, soltanto una servitu’ di passaggio a favore del fondo dell’attrice.

Dopo espletamento di CTU. il Tribunale di Alessandria, valutati i documenti acquisiti, accoglieva la domanda della (OMISSIS) che dichiarava proprietaria del sedime in contestazione e condannava la convenuta a rimuovere le fioriere.

La (OMISSIS) ha proposto appello che e’ stato rigettato dalla Corte di Appello di Torino con sentenza n. 649 del 2011. Secondo la Corte di Torino, il fatto che il sito in questione fosse catastalmente accorpato con graffatura al mappale n. 72 e sia regolarmente delimitato su tutti i lati, pur se di per se stesso non esaustivo assumeva rilevanza decisiva alla luce di ulteriori elementi, considerati nella logica correlazione e nell’immediato raffronto. La suddetta striscia termina da un lato contro il marciapiede antistante l’abitazione della (OMISSIS) e dall’altro con un cancelletto che immette sulla (OMISSIS), il sito per contro non era antistante all’abitazione della (OMISSIS) ed era diviso dal di lei cortile, da un basso muretto sul quale era posizionata una recinzione a rete, il tutto interrotto da un cancelletto che immette nel cortile della (OMISSIS). Ora, non si ravviserebbe alcuna valida spiegazione accendendo alla tesi della (OMISSIS) del motivo per cui la striscia in questione dovesse essere nettamente separata dalla proprieta’ (OMISSIS) con apertura di un cancello che immette sulla (OMISSIS).

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a tre motivi. La (OMISSIS) ha resistito con controricorso. In prossimita’ dell’udienza pubblica le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c.. In data 31 ottobre 2016 l’avv. (OMISSIS) ha depositato per conto della sig.ra (OMISSIS) atto di nomina di nuovo procuratore.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) deduce:

a)Con il primo motivo, la violazione degli articoli 948, 950 e 2697 c.c. sostenendo: che la (OMISSIS) avrebbe esercitato un’azione di rivendicazione della proprieta’; che la Corte di Appello avrebbe accolto tale domanda, pur in assenza della prova rigorosa della proprieta’ che non poteva essere costituita dalla sola “graffatura” del sito con il mappale (OMISSIS), mancando la prova documentale del trasferimento del bene negli atti di vendita del 1957 e del 1972 e, trascurando la circostanza che i dati catastali non costituivano prova, ma semplici indizi.

b)Con il secondo motivo, l’omessa in sufficiente o contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio (articolo 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, lo stato dei luoghi e l’accorpamento del sito al mappale (OMISSIS) non costituivano valida motivazione ai fini dell’accertamento della proprieta’; – che contraddittoriamente la Corte territoriale avrebbe attribuito rilevanza alla graffatura del sedime al mappale (OMISSIS), mentre in precedenza aveva dato atto che il mappale (OMISSIS) era da verificare.

1.1. – I motivi che per la loro innegabile connessione vanno esaminati congiuntamente, sono fondati.

Pur tralasciando di approfondire se il nostro sistema normativo consenta di configurare un’azione di mero accertamento e verificare se l’attore di un’azione di mero accertamento dell’esistenza del proprio diritto di proprieta’, possa prescindere dalla prova anche dell’acquisto legittimo dei vari danti causa, immediati e mediati, sino a risalire ad un acquisto a titolo originario dal quale ha avuto origine la catena dei trasferimenti, comunque, l’azione proposta dalla (OMISSIS), cosi’ come e’ stata qualificata dalla stessa Corte distrettuale, era un’azione di rivendicazione diretta a far cessare le turbative e le molestie provenienti dalla sig.ra (OMISSIS).

Pertanto, la (OMISSIS), agendo in rivendica della proprieta’ di cui si dice, avrebbe dovuto fornire la prova (anche risalendo ai propri danti causa) dell’acquisto a titolo originario della “res” oggetto della controversia. Ne’ il rigore del principio secondo il quale l’attore in rivendica deve provare la sussistenza dell’asserito diritto di proprieta’ sul bene anche attraverso i propri danti causa fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrare il compimento dell’usucapione, e’ attenuato dalla proposizione, da parte del convenuto (nel nostro caso da parte della sig.ra (OMISSIS)), di una domanda riconvenzionale (o di un’eccezione) di usucapione, atteso che il convenuto in un giudizio di rivendica non ha l’onere di fornire alcuna prova, pur nell’opporre un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata.

Ha errato, pertanto, la Corte distrettuale nel ritenere che la (OMISSIS) fosse proprietaria del bene, oggetto di causa, sulla base di elementi diversi da quelli necessari a fornire la cc.dd. probatio diabolica, ovvero, la prova dell’acquisto legittimo dei vari danti causa, immediati e mediati in ordine all’acquisto della sig.ra (OMISSIS), sino a risalire ad un acquisto a titolo originario dal quale ha avuto origine la catena dei trasferimenti.

2.L’accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso assorbe il terzo motivo con il quale la ricorrente deduce: l’omessa motivazione sulla sua domanda di accertare l’avvenuto acquisto per usucapione del sedime conteso e sostiene che, dalle varie testimonianze assunte, si doveva desumere che l’attrice e i suoi danti causa avevano esercitato un dominio sulla striscia di terreno.

In definitiva, va accolto il primo e il secondo motivo del ricorso e dichiarato assorbito il terzo motivo. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Torino, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Torino anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

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1 Commento

  1. a me questa sembra pazzia allo stato puro. Assolutamente ridicolo. Come che l’atto che si fa di fronte al notaio sia una cosa che non serve a niente.
    Se proprio vogliono assogettarci a questo masochismo, perche’ non lo fanno quando si va dal notaio a fare l’atto?

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