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Il mutuo che finanzia il 100% dell’immobile è regolare?

9 marzo 2017


Il mutuo che finanzia il 100% dell’immobile è regolare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 marzo 2017



Ho acceso un mutuo, cointestandolo al mio ex, al 100% della cifra di acquisto e comprato una casa. Il mio ex ha comprato la casa, accollandosi il mutuo residuo. Si può far definire illegittimo il contratto?

Il Tribunale di Firenze, ed in seguito quello di Cagliari, Lodi e altre città italiane, con sentenza, hanno statuito per primo come il mutuo concesso dall’intermediario finanziario superiore all’80% del valore ipotecario dell’immobile debba essere considerato nullo. In sentenza si evidenzia come il valore di riferimento su cui calcolare l’80% debba essere il valore ipotecario o cauzionale, indicato con il termine inglese Mlv, Mortage Lending Value, e non quello di mercato. Tale principio è disciplinato dalla direttiva comunitaria 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio (recepita con la Circolare 263 del 27/12/2006) e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE che stabilisce come tale valore è determinato in base a un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Molti istituti di credito effettuano la perizia di stima su mv-market value, il valore del bene sulla base dell’attuale prezzo di mercato, una pratica sbagliata, in quanto la banca deve considerare la futura negoziabilità dell’immobile, scaturente da un elaborato preciso e circostanziato. Nella pratica accade spesso che, per finanziare l’intero costo dell’immobile da acquistare, il perito indicato dalla banca ne sovrastimi il valore, permettendo al contraente di usufruire di un importo a mutuo superiore.

La legge sancisce che il limite dell’80% sul finanziamento sia inderogabile dalle parti, allo scopo di garantire il regolare svolgimento dell’attività bancaria anche a favore dell’economia del paese. Quanto detto viene confermato dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione [1] ha sottolineato che la concessione ed erogazione del credito fondiario, con particolare riferimento ai limiti di finanzi abilità è espressamente disciplinata dall’articolo 38, comma 2, del decreto legislativo n. 385 del 1993 (Tub) che nel caso di concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, affida alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del Cicr, di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi. Il Cicr ha, quindi, sancito che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi e che tale percentuale può essere elevata fino al 100% solo qualora vengano prestate garanzie integrative. Il fatto che il mutuo coincida con l’importo della somma occorrente all’acquisto dell’immobile non vuol dire che ci si trovi automaticamente in presenza di mutuo irregolare, stante la perfetta coincidenza tra l’importo erogato e l’importo di compravendita, in quanto il valore del finanziamento fondiario concesso potrebbe essere pari al limite consentito dalle normative vigenti in materia bancaria, ovvero l’80% del valore di stima effettuata dal perito nominato dall’istituto di credito.

È necessario, quindi,  accertarsi, ai fini di una verifica di nullità del mutuo, se l’importo concesso dalla banca sia stato perfettamente coincidente con il valore che lo stesso istituto, attraverso apposito elaborato peritale, abbia assegnato all’immobile, oltre che, come detto, il criterio adottato per la stessa stima; solo in quel caso sarebbero state contravvenute le norme poste a base della concessione di credito fondiario dalla concessione di credito fondiario di cui al Testo Unico di riferimento.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta 

note

[1] Cass. sent. n. 2915 del 15.02.2016.


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