Diritto e Fisco | Articoli

Difetti della casa scoperti dopo il compromesso, che fare?

16 febbraio 2017


Difetti della casa scoperti dopo il compromesso, che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 febbraio 2017



Ho firmato il compromesso per l’acquisto di una casa, ma subito dopo mi sono accorto della presenza di infiltrazioni dentro l’appartamento: posso rifiutarmi di firmare il rogito notarile?

Il codice civile stabilisce la possibilità di “sciogliersi” dall’impegno assunto con il contratto solo in presenza di un grave inadempimento. La gravità viene valutata sulla base della prestazione e del suo valore economico. Così, in caso di piccoli difetti della casa che ci si è impegnati ad acquistare, non è possibile rifiutarsi di rogitare.

La questione è stata di recente definita dal Tribunale di Treviso [1]: il giudice ha stabilito illegittimo il rifiuto dell’acquirente di presentarsi dal notaio per la firma del contratto definitivo solo per aver scoperto, dopo la firma del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare), modeste infiltrazioni di acqua, la necessità di sostituire la cassetta del w.c. e di adeguare i locali caldaia e cucina con realizzazione dei fori di areazione.

Una simile condotta, infatti, è «contraria a buona fede» e costituisce una «reazione del tutto sproporzionata a fronte di problematiche facilmente risolvibili». In questi casi, dunque, l’acquirente non può esigere il doppio della caparra dal venditore, ma anzi perde quella versata all’atto della sottoscrizione del compromesso, essendo da ritenere inadempiente all’obbligo assunto con la scrittura privata. Ricordiamo, infatti, che il contratto preliminare non comporta il trasferimento della proprietà, ma impegna i firmatari a sottoscrivere – nella data ivi indicata – il rogito notarile. È solo quest’ultimo atto che determinerà il trasferimento della titolarità dell’immobile.

La sentenza del tribunale di Treviso ricorda che, nei contratti con prestazioni corrispettive – come, appunto, la compravendita dove, a fronte del versamento del prezzo corrisponde l’obbligo di trasferimento del bene – quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci o una di esse giustifichi la propria inadempienza per autotutelarsi da quella dell’altro contraente, il giudice deve prima procedere a valutare in modo unitario e comparativo i rispettivi comportamenti inadempienti. In pratica, il tribunale deve giudicare se l’inadempimento è talmente grave – in relazione al tipo di contratto e al bene che ne è l’oggetto – da giustificare lo scioglimento, per l’altro contraente, dall’impegno assunto.

Nel caso deciso dalla sentenza in commento, i testimoni del venditore avevano confermato che l’acquirente aveva eseguito, prima di firmare il compromesso, visite accurate, anche con un impresario di sua fiducia, ed era stato informato della «vetustà dell’immobile».

Dunque, le soluzioni che si possono prospettare sono sostanzialmente tre:

  • in presenza di difetti dell’immobile non nascosti dal venditore e ben noti dall’acquirente prima della firma del contratto, quest’ultimo non può far nulla e dovrà rogitare; diversamente perderà la caparra;
  • in presenza di difetti dell’immobile nascosti e non conoscibili con l’ordinaria diligenza, ma facilmente eliminabili e di scarso valore in rapporto al valore dell’immobile, l’acquirente può agire contro il venditore per chiedere solo una riduzione del prezzo di acquisto [2];
  • in presenza di difetti dell’immobile nascosti e non conoscibili con l’ordinaria diligenza, ma di entità tale da rendere l’inadempimento del venditore “grave”, l’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e ottenere il doppio della caparra versata.

In definitiva, la domanda di risoluzione non ha trovato accoglimento, «risultando di gran lunga più grave, il radicale rifiuto alla stipula del definitivo e l’iniziativa giudiziale ex art. 1453 c.c., a fronte dell’insorgenza di problematiche secondarie ed agevolmente superabili». Le stesse considerazioni hanno fatto ritenere legittimo il recesso del convenuto.

note

[1] Trib. Treviso, sent. n. 2471/16 del 10.10.2016.

[2] Cfr. Cass. sent. n. 3855/2016 secondo cui: «In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre una “actio quanti minoris” per vizi della cosa, chiedendo l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo».

Autore immagine: 123rf com

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

  1. Perdonatemi , ma deve trascorrere un tempo dal compromesso e poi rogito per rivalersi sul venditore?
    Nel mio caso ho acquistato una casa di edilizia popolare , l’ ho rogitata , aperto una cila per ristrutturazione e divisione degli spazi interni , durante la ristrutturazione si è evinto un problema strutturale dell’ intero stabile dovuto ad una cattiva costruzione , problema accellerato da una perdita dell’ impianto fognario esistente da oltre 5 anni. Incuria generale da parte dell’ ente che gestisce gli stabili etc etc, aprendosi di un nuovo calvario. Ho rogitato 3 anni fa e non posso rivalermi su nessuno accorgendomi adesso che l’appartamento con queste problematiche strutturali varrebbe un 40% in meno di quello che è stato pagato.
    Grazie
    Michele

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI