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Il locatore può revocare l’affitto per usare la casa?

19 febbraio 2017


Il locatore può revocare l’affitto per usare la casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 febbraio 2017



Disdetta anticipata della locazione da parte del padrone di casa: la revoca è possibile per destinazione dell’immobile a uso proprio.

Il padrone di casa può revocare l’affitto, prima del rinnovo automatico, se deve adibire l’immobile a uso proprio. Vediamo quindi in che modo e quando è possibile la disdetta anticipata per tale motivo.

Il contratto di affitto (o meglio «locazione a uso abitativo») ha una durata minima fissata dalla legge che, nella gran parte dei casi, è di 4 anni, più altri 4 di automatico rinnovo (cosiddetto affitto 4+4). Con questo tipo di contratto le parti sono libere di determinare il prezzo che vogliono. In alternativa c’è il contratto di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico (cosiddetto affitto 3+2), il cui prezzo è invece determinato dalla legge.

Perché si parla di rinnovo automatico alla prima scadenza? Molto semplice. In generale, quando scadono i primi 4 anni dalla stipula del contratto, la locazione si rinnova tacitamente per altri 4 anni [1], fermo restando da parte del locatore la facoltà di impedirne la prosecuzione se ricorrono determinate esigenze e da parte del conduttore il diritto di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto stesso o altri motivi purché gravi e imprevedibili al momento della conclusione del contratto di affitto.

Revoca dell’affitto da parte del padrone di casa

Il padrone di casa (locatore) può comunicare all’inquilino la disdetta dell’affitto, alla scadenza del contratto, per qualsiasi ragione, senza bisogno di motivare la propria scelta. Invece, prima del termine di scadenza del contratto, egli può interrompere l’affitto solo se ricorrono determinate ipotesi previste dalla legge (si tratta di 7 motivi e ne parleremo a breve); in ogni caso questo potere non gli è consentito in qualsiasi momento, ma solo in occasione del primo rinnovo automatico e non prima (ad esempio, nel contratto 4+4, potrà farlo solo dopo i primi 4 anni, ma non dopo qualche mese o al quinto anno).

A tal fine il locatore deve avviare la cosiddetta procedura per il rifiuto di rinnovazione del contratto (cosiddetto diniego di rinnovazione).

Ecco i motivi previsti dalla legge che consentono al padrone di casa di disdettare il contratto di affitto in occasione della prima scadenza (dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4, o dopo i primi 3 nel contratto 3+2).

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Basta uno solo di questi motivi per consentire al padrone di casa la disdetta anticipata.

Il padrone di casa deve realizzare lo scopo dichiarato entro massimo 12 mesi dal momento della comunicazione, altrimenti decade e si realizzano gli effetti del risarcimento del danno all’inquilino e del ripristino del contratto di locazione (v. dopo).

Se l’inquilino contesta la sussistenza di una delle predette cause, spetta al locatore dimostrare in causa che sussistono i requisiti previsti dalla legge.

 

È possibile revocare l’affitto per usare la casa

Il locatore può dare disdetta anticipata dell’affitto se intende utilizzare l’immobile per propria abitazione o per il proprio coniuge (marito o moglie) o, ancora, per i propri genitori, figli o parenti entro il secondo grado. Dunque, se il padrone di casa intende andare a vivere dentro l’appartamento o lasciarlo a uno di tali soggetti può revocare l’affitto prima della scadenza e l’inquilino dovrà andarsene immediatamente, pena lo sfratto.

La legge, come abbiamo visto consente al locatore, persona fisica, di impedire la rinnovazione tacita dell’affitto, se ha intenzione di destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente; l’attività commerciale può anche essere esercitata attraverso una società di persone di cui il locatore sia socio.

Anche una persona giuridica può utilizzare tale motivo se nell’immobile locato vuole svolgere la propria attività.

Non è necessario che il locatore possieda già le relative autorizzazioni amministrative, né l’iscrizione alla camera di commercio.

Come disdire in anticipo l’affitto

Il locatore che intende revocare in anticipo l’affitto per destinare la casa ad uso proprio deve comunicare, all’inquilino, il proprio diniego di rinnovazione del contratto almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni (o 3 anni, a seconda del tipo di contratto). Se fa scadere questo termine, non può più disdettare l’affitto e dovrà attendere la naturale scadenza (altri 4 o 2 anni, a seconda del tipo di contratto).

Conta la data di ricevimento della disdetta e non quella della spedizione. Quindi la raccomandata deve pervenire al conduttore almeno 6 mesi liberi prima della scadenza contrattuale: in caso contrario essa si considera giunta tardivamente e ha l’effetto di produrre la cessazione del contratto di locazione per la scadenza successiva.

La disdetta deve essere firmata dal padrone di casa e inoltrata all’inquilino con raccomandata a.r., raccomandata consegnata a mano, posta elettronica certificata, telefax, telegramma.

In tale comunicazione di disdetta, il padrone di casa deve specificare il motivo per cui intende interrompere l’affitto, dichiarando appunto che intende adibire l’immobile a uso proprio. Se non dà atto di ciò la revoca è nulla.

La specificazione dei motivi deve essere precisa ed analitica.

Fac simile di recesso anticipato per

DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE (ALLA PRIMA SCADENZA)

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in…… Via……

Egregio Signor…… [nome e cognome dell’inquilino]

con riferimento al contratto di locazione tra noi stipulato in data …… e relativo all’immobile sito in ……, con scadenza il ……, le comunico la mia intenzione di valermi delle facoltà di cui all’art. 3 della legge n. 431/1998 e in particolare di destinare l’immobile …… [specificare il motivo, come ad esempio «a uso mio personale per ivi fissare la mia nuova residenza»].

La informo, pertanto, che la presente ha l’effetto di interrompere il contratto e implica l’impossibilità del rinnovo della locazione oltre la prossima scadenza del ……

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il……

………

(Firma del locatore)

Che succede se il locatore non adibisce l’immobile a uso proprio?

Se il locatore non attua, entro 12 mesi, l’intento alla base del motivo di diniego al rinnovo, il conduttore può fargli causa chiedendo alternativamente al locatore:

  • il risarcimento del danno (da dimostrare), in misura non superiore a 36 mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto. Il risarcimento del danno a favore del conduttore non è connesso ad un criterio di responsabilità oggettiva, con presunzione assoluta di colpa. Pertanto, si deve escludere ogni qual volta sia accertata l’esistenza di un impedimento non imputabile a dolo o colpa del locatore, che non gli abbia permesso, dopo il diniego di rinnovo, di subentrare nell’utilizzo dell’immobile [2];
  • il ripristino del contratto di locazione, col rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri eventualmente sopportati, fatti salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede (che hanno ignorato il preesistente rapporto di locazione e dell’obbligo del locatore di dare all’immobile una delle destinazioni previste dalla legge). Il contratto ripristinato prosegue alle stesse condizioni del precedente.

note

[1] Art. 2 e 3 L. 431/98.

[2] Cass. sent. n. 3824/17.

Autore immagine: 123rf com

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