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Lo sai che? Si può recedere da un affitto non ancora registrato?

Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2017

Ho preso un appartamento in affitto, ma il padrone di casa non ha ancora registrato il contratto di locazione; avendo trovato dei difetti nell’appartamento e non volendo sostenere una causa per questo, posso recedere dall’affitto prima che avvenga la registrazione?

La legge [1] stabilisce che il contratto di affitto non ancora registrato è nullo: in buona sostanza, l’accordo – benché formalizzato in una scrittura privata – è come se non fosse mai stato firmato dalle parti. Quindi, l’inquilino che ha intenzione di recedere dal contratto di affitto non ancora registrato può farlo liberamente in qualsiasi momento, non avendo la locazione mai sortito alcun effetto, compreso quello dell’obbligo del rispetto della durata minima di legge. Anzi, secondo una sentenza recente della Cassazione a Sezioni Unite, l’inquilino può anche non pagare i canoni di affitto perché – come appunto appena detto – il contratto non è mai esistito per l’ordinamento e le prestazioni da esso scaturenti non devono essere eseguite.

Se l’affittuario non ha mai pagato il canone di affitto, il padrone di casa potrebbe agire nei suoi confronti per chiedergli un indennizzo conseguente al vantaggio ricevuto dalla disponibilità dell’immobile per il periodo in cui ne ha usufruito (cosiddetta «azione di arricchimento senza causa»). Ma non può farlo con una richiesta di decreto ingiuntivo, per il quale è necessaria la prova scritta e, come abbiamo detto, il contratto non registrato, benché scritto, non ha alcun valore. Dovrà quindi agire con una causa ordinaria (lunga e costosa): procedura che, certo, non si addice ai crediti di pochi euro (ad esempio se l’inquilino ha manifestato la disdetta ancor prima della scadenza del primo mese).

Entro quanto tempo recedere dall’affitto non registrato

Attenzione però: il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per procedere alla registrazione dell’affitto; il termine decorre dalla data di sottoscrizione della scrittura privata e, una volta avvenuta la formalità, il locatore deve darne comunicazione entro 60 giorni al conduttore (producendo prova della avvenuta registrazione). Questo significa che, se l’inquilino manifesta l’intenzione di recedere dalla locazione prima del compimento del mese dalla firma, il locatore potrebbe “incastrarlo” andando a registrare immediatamente l’affitto. Con ciò, renderebbe il contratto valido ai fini legali e, quindi, il recesso non sarebbe più possibile prima della sua naturale scadenza.

Invece, se sono trascorsi più di 30 giorni dalla data della sottoscrizione del contratto di affitto, il locatore non può più registrarlo; per farlo necessiterebbe di una ulteriore firma dell’affittuario su una nuova scrittura privata (sarebbe infatti quest’ultima ad essere registrata e non più la precedente). Benché, come noto, la legge consente il ravvedimento operoso con il pagamento in ritardo dell’imposta di registro sull’affitto, ciò ha valore solo ai fini tributari, ma il contratto – nei rapporti tra le parti – resta ugualmente nullo ai fini civilistici. Significa che esso è come se non fosse mai stato sottoscritto e non produce effetti.

Dunque, ricapitolando:

  • l’affittuario può sempre disdire il contratto di affitto se non registrato; tuttavia…
  • se non sono decorsi ancora 30 giorni dalla firma del contratto, il padrone di casa potrebbe ugualmente registrarlo e, quindi, il recesso non avrebbe effetto;
  • se invece sono trascorsi i 30 giorni, il padrone di casa non può restituire validità al contratto con una registrazione tardiva. Per cui il recesso ha effetti.

Come recedere da un contratto di affitto non registrato

Poiché l’affitto non registrato non ha alcun valore, anche la disdetta anticipata non deve seguire le regole fissata dalla legge sui contratti di locazione. Con la conseguenza che, in teoria, l’inquilino potrebbe lasciare l’appartamento anche senza una formale comunicazione. Tuttavia, resta sempre preferibile lasciare traccia della propria intenzione, eventualmente motivandola con i difetti dell’appartamento, circostanza che, un domani, potrebbe tornare utile per contrastare eventuali pretese di pagamento del locatore. In tal caso, infatti, si potrebbe portare a compensazione il danno subito con l’indennizzo richiesto per l’occupazione dell’abitazione.

Quindi sarà bene evidenziare, in una lettera raccomandata inviata al padrone di casa, la circostanza che il contratto di affitto non è mai stato registrato, in barba alle disposizioni di legge, e che sono stati rilevati dei difetti “intollerabili” nell’immobile, che hanno reso lo stesso inutilizzabile secondo gli iniziali accordi.

Per completezza si segnala l’indirizzo ormai costante della giurisprudenza secondo cui solo i difetti che rendano completamente inservibile l’immobile (costringendo l’abbandono dello stesso) possono dare luogo al recesso anticipato dall’affitto (sempre a condizione che il contratto sia stato regolarmente registrato). Invece quelli che ne limitano soltanto il godimento possono legittimare il conduttore, a tutto voler concedere, a intraprendere una causa per riduzione del canone di locazione o per risarcimento del danno, ma mai questi potrebbe autoridursi il prezzo del canone senza prima ricorrere al giudice.

note

[1] Art. 1 co. 346, L. n. 311/2004.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Quasi tutte le rubriche prendono sempre le parti del “povero” (si fa per dire) inquilino, ma, nel caso specifico, la Redazione non ha preso in considerazione il fatto che sia il locatore a voler recedere dal contratto prima della registrazione, cioè prima dei fatidici 30 giorni (per esempio, se si accorge, nell’arco dei 30 giorni, che l’inquilino è rumoroso, che ospita in modo fisso persone non dichiarate o quant’altro): in questo caso dovrebbero valere le stesse regole e, per il locatore, gli stessi diritti dell’inquilino, ma suppongo che, come al solito, in Italia, non sia così.

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