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Locazione in nero: come regolarizzare?

11 marzo 2017


Locazione in nero: come regolarizzare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 marzo 2017



Mio cognato affitta in nero una casa che ha ereditato anche mia moglie la quale vorrebbe regolarizzare il contratto; il fratello si oppone. C’è anche una celata corresponsabilità dell’inquilino. Che fare? 

L’unico modo per limitare le possibilità di un accertamento fiscale sul contratto in oggetto e impedire le conseguenze prospettate è il raggiungimento di un accordo fra i proprietari e l’inquilino teso alla transazione dell’attuale contratto, passibile di nullità, e alla stipulazione di una nuova locazione, stavolta correttamente intestata alla moglie e al cognato del lettore e registrata presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto di locazione in nero, infatti, oltre che nullo, può essere oggi denunciato dallo stesso inquilino che potrebbe ottenere la conversione dello stesso in un accordo di durata 4+4 anni a un canone pari al triplo della rendita catastale. Tale evenienza, tuttavia, va contemperata dall’ipotesi in cui il contratto suddetto sia oltremodo nullo perché nemmeno redatto per iscritto. In tale ultimo caso, infatti, la giurisprudenza [1] ha dato preferenza alle ragioni del proprietario condannando l’inquilino al rilascio dell’immobile e al risarcimento del danno.

A prescindere da queste circostanze vi è, poi, il dato di fatto che l’attuale locazione è stata stipulata da uno solo dei proprietari, essendo rimasto l’altro all’oscuro della trattativa e dell’accordo. Purtroppo, su questo tipo di fattispecie, la giurisprudenza [2] ha avuto modo di pronunciarsi riconoscendo la validità del contratto e obbligando il comproprietario non stipulante a ratificare l’operato dell’altro contitolare per poter vantare pretese sulla corresponsione del canone. Tale soluzione giurisprudenziale, tuttavia, è tesa a regolare rapporti alla luce del sole, cioè basati su un contratto scritto e debitamente registrato.

Laddove, quindi, l’interesse preminente sia la conservazione dello status quo e la permanenza dell’inquilino nell’appartamento, la soluzione migliore è quella di transigere su una potenziale controversia nascente dall’irregolarità del contratto suddetto mediante un accordo scritto che vincoli le parti ad addivenire a un nuovo contratto di locazione in regola.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Trib. di Roma sent. n. 21287 del 24.10.2013.

[2] Cass., Sez. Un., sent. n. 11135 del 04.07.2012.

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 04.07.2012, n. 11135

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa.

 

Tribunale Roma, sez. VI Civile, sentenza 24.10.2013, n. 21287

In tema di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa discendendo direttamente dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. la quantificazione del danno risarcibile può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo, ossia al valore locativo del bene usurpato.

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