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I debiti di condominio passano all’acquirente e si ereditano

19 Febbraio 2017


I debiti di condominio passano all’acquirente e si ereditano

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Febbraio 2017



Una persona ha molti debiti con il condominio. Posto che lui è nullatenente, per evitare il pignoramento cosa gli conviene fare: vendere l’appartamento al figlio oppure attendere di morire e che l’appartamento vada agli eredi?

Il quesito posto dal lettore richiede di analizzare numerosi aspetti, ma il primo chiarimento necessario è quello che attiene alla trasmissibilità dei debiti del padrone di casa: questi si trasferiscono sia agli eredi che hanno accettato l’eredità, sia all’acquirente, ma in quest’ultimo caso solo per quanto attiene alla parte degli oneri di condominio dell’anno in corso e di quello precedente. Cerchiamo dunque di capire che fine fanno i debiti di condominio in caso di vendita della casa (ad esempio, qualora il proprietario venda l’immobile al proprio figlio o glielo doni); dopo aver trattato questo aspetto, analizzeremo anche il secondo punto posto dal lettore, ossia che fine fanno i debiti di condominio in caso di morte del proprietario della casa.

I debiti di condominio: non esistono nullatenenti

La prima cosa da fare è sfatare un luogo comune: quando si tratta di debiti di condominio, non esistono nullatenenti. Questo perché il condomino è necessariamente il titolare della casa e, dunque, ha sempre un bene intestato (appunto l’immobile). Pertanto, nella peggiore delle ipotesi, al moroso si può pignorare l’appartamento in condominio. Solo se il debitore ha già in corso un altro pignoramento, avviato da un creditore che ha l’ipoteca sulla sua casa, la pretesa del condominio potrebbe venire frustrata o subordinata al previo soddisfacimento del precedente creditore. Ma se non sono state avviate altre procedure né ci sono ipoteche, l’esecuzione forzata immobiliare ha spesso esito positivo (bisogna solo avere un po’ di pazienza poiché i tempi sono lunghi). Quantomeno il pignoramento sulla casa costituisce un forte incentivo a regolarizzare la propria posizione debitoria.

Anzi, a dirla tutta, l’amministratore che non agisce entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo contro il condomino moroso rischia un’azione di responsabilità da parte del condominio che, oltre a revocarlo, potrebbe anche chiedergli il risarcimento del danno.

Il procedimento di esecuzione forzata potrebbe allungarsi se il debitore, a cui sia stato notificato il decreto ingiuntivo (che per legge è provvisoriamente esecutivo), abbia avviato un’opposizione e il giudice gli abbia concesso la sospensione dell’esecutività.

Anche la presenza di un fondo patrimoniale non esclude la possibilità di assoggettare a pignoramento la casa: difatti i debiti di condominio possono essere opposti al fondo, trattandosi di spese sostenute per l’interesse della famiglia.

I debiti di condominio si trasmettono all’acquirente di casa?

Se il padrone di casa vuol sbarazzarsi dell’appartamento, deve sapere che dei debiti di condominio precedenti alla cessione questi continua a rispondere; tuttavia, per quelli dell’anno in corso e di quello precedente alla vendita è responsabile anche l’acquirente in solido. In particolare, in caso di trasferimento dell’unità immobiliare situata nel condominio, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute (già esigibili) e non pagate, sia per l’anno nel quale è avvenuta la cessione, sia per quello anteriore. Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare.

Tuttavia, in caso di inadempimento e morosità, l’eventuale decreto ingiuntivo deve essere emesso nei soli confronti dell’acquirente [1]. La regola si applica anche al caso di acquisti effettuati attraverso aste per pubblici incanti, come quelle conseguenti ad esecuzione forzata immobiliare.

Per tale motivo, è sempre opportuno che chi intende acquistare un’unità immobiliare inserita in un complesso condominiale si accerti che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali. La richiesta non va inoltrata però all’amministratore il quale, per rispetto della privacy, non è tenuto ad evaderla; sarà il venditore a doversi far rilasciare, dall’amministratore stesso, un’attestazione da esibire all’interessato alla vendita.

I debiti di condominio si ereditano?

Come tutti i debiti, anche quelli di condominio si trasferiscono agli eredi, sempre che questi non abbiano rifiutato l’eredità. In tal caso, l’erede risponde di tutto l’arretrato lasciato dal parente moroso e non – come nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile – solo di quelli dell’anno in corso e di quello precedente. Per cui, l’ipotesi della cessione risulta sicuramente preferibile.


note

[1] Cass. sent. n. 23345/2008.

Autore immagine: 123rf com


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