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Bilancio condominiale: che rischia l’amministratore?

19 febbraio 2017


Bilancio condominiale: che rischia l’amministratore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 febbraio 2017



Niente onorario all’amministratore se la contabilità del condominio non fa comprendere ai condomini le voci di entrate e le spese, con le relative quote di ripartizione. 

L’amministratore di condominio che tiene una contabilità poco trasparente non può pretendere il pagamento delle proprie competenze. Tra i suoi compiti, difatti, vi è quello di curare una contabilità ordinata e chiara e quando ciò non avviene, tanto che per i condomini diventa difficile comprendere le entrate e le spese del bilancio, l’assemblea ha diritto a negargli il compenso. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La contabilità presentata dall’amministratore del condominio – si legge nella pronuncia in commento – seppure non debba essere redatta con forme rigorose, simili a quelle prescritte per i bilanci di società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione.

Ma come si perviene a questa conclusione? Il ragionamento è molto semplice. L’amministratore di condominio è legato ai condòmini da un contratto di mandato. Per legge, il mandatario, per avere diritto al compenso ed al rimborso delle spese anticipate, deve presentare al mandante il rendiconto del proprio operato. Tale rendiconto deve comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Di conseguenza, anche l’amministratore – in quanto mandatario del condominio – ha il preciso dovere di rendere, attraverso una puntuale tenuta della contabilità condominiale, comprensibili a tutti i condòmini le entrate e le spese, con le relative quote di ripartizione. Se non lo fa si rende inadempiente ai propri obblighi e, perciò, non può neanche pretendere di essere pagato.

La tenuta della contabilità, osserva ancora la Suprema Corte, deve essere tale da permettere (ai condòmini anzitutto) «di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione». In pratica il bilancio condominiale è uno specchio dell’attività svolta dall’amministratore e serve per verificare che questi abbia agito sempre correttamente.

Fra l’altro, un bilancio poco chiaro non crea danni solo al condominio ma anche allo stesso amministratore: difatti, quest’ultimo non potrà provare adeguatamente in causa l’entità del proprio compenso al quale pertanto dovrà necessariamente rinunciare.

note

[1] Cass. sent. n. 3892/17 del 19.02.2017.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 gennaio – 14 febbraio 2017, n. 3892
Presidente Migliucci – Relatore Federico

Esposizione del fatto

L’ing. T.S. propone ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti del condominio “(omissis) ” di (…), avverso la sentenza n. 4499/2011 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 26 ottobre 2011, con la quale in riforma della sentenza di primo grado, sono state respinte le contrapposte domande di condanna ed interamente compensate le spese di lite tra le parti.
La Corte, per quanto qui ancora interessa, avuto riguardo alla reiezione della domanda, avanzata dal ricorrente in qualità di amministratore del condominio su menzionato, di pagamento del proprio compenso, ha affermato che dalla espletata ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità che avesse registrato cronologicamente le operazioni riguardanti il condominio, consentendo in modo puntuale la verifica dei documenti giustificativi, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità.
La Corte concludeva dunque che la mancata prova del pagamento del compenso dell’amministratore, derivante dalla mancanza di una regolare tenuta della contabilità, imputabile a quest’ultimo, non poteva pregiudicare le ragioni del condominio.
Il condominio resiste con controricorso.

Considerato in diritto

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la contraddittorietà ed insufficienza della motivazione in relazione all’art. 360 n. 5) codice di rito, censurando la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto che la mancata prova del proprio compenso derivasse dall’omessa redazione dei rendiconti da parte dello stesso ricorrente, deducendo di aver depositato agli atti di causa, seppur tardivamente, tutta la documentazione contabile, compreso il giornale di cassa completo. Con il secondo motivo si denunzia carenza motivazionale ex art. 360 n. 5) cpc per l’omessa valutazione, nella sentenza impugnata, della mancata contestazione da parte del Condominio dell’esistenza del debito nei confronti dell’amministratore, nonché delle risultanze delle due consulenze tecniche espletate nel giudizio di primo grado, che avevano rilevato l’esistenza di un credito del T. di Lire 16.348.432.
Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. in relazione all’art. 360 n.3) codice di rito, per aver omesso di rilevare che, a fronte della prova, fornita dall’amministratore, della fonte del proprio credito, il condominio non aveva adempiuto all’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’adempimento. Con il quarto motivo, si denunzia la violazione di legge in relazione alla data di decorrenza degli interessi legali per il proprio credito, nonché ai criteri di regolazione delle spese di lite.
In Diritto:
I primi tre motivi, che, in quanto connessi, vanno unitariamente esaminati, sono destituiti di fondamento.
La Corte d’appello ha infatti ritenuto con valutazione di merito che, in quanto logicamente argomentata non è sindacabile nel presente giudizio, che non fosse stata raggiunta la prova del credito relativo al proprio compenso vantato dall’amministratore del condominio.
In particolare, non è controversa la mancanza di una contabilità regolare che registrasse cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio e che quindi consentisse la verifica dei documenti e dunque la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell’ente condominiale, né risulta che sia mai stata adottata, negli anni in contestazione, la delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore da parte dell’assemblea dei condomini ex art. 1130 c.c..
La contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007).
In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.
Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990).
Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito.
Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che può essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi.
Va altresì respinta la dedotta violazione del principio di non contestazione, denunziata dal ricorrente, in quanto la mancata riproduzione o richiamo specifico agli atti difensivi della controparte nel giudizio di primo grado, in ossequio alla c.d. autosufficienza del ricorso, non consente a questa Corte di valutare, nei suoi esatti termini, il dedotto comportamento di non contestazione del condominio, che nel caso di specie risulta contraddetto dallo stesso tenore della domanda introduttiva del presente giudizio (restituzione da parte dell’amministratore del saldo della cassa condominiale).
Non è inoltre pertinente il riferimento del ricorrente al principio secondo il quale, in sede di responsabilità contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte dell’obbligazione, limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, atteso che in materia di condominio, sulla base della disposizione dell’art. 1130 c.c., il credito dell’amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex artt. 263 e 264 cpc) approvato dall’assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l’operato dell’amministratore.
La reiezione dei primi tre motivi assorbe il quarto.
Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Respinge il ricorso.
Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio, che liquida in 2.400,00 Euro, di cui 200,00Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.


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