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Lo sai che? Come disdire l’affitto prima della scadenza senza pagare canoni

Lo sai che? Pubblicato il 20 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 febbraio 2017

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dall’affitto se il padrone di casa non ha registrato il contratto entro 30 giorni dalla firma.

Se il contratto non è stato registrato è possibile recedere dall’affitto senza aspettare la scadenza naturale; inoltre l’inquilino non deve neanche pagare i canoni non ancora versati e, nonostante tale morosità, il padrone di casa non potrà agire nei suoi confronti. È questa la conseguenza di una delle più importanti sentenze, emesse l’anno scorso dalla Cassazione, in materia di locazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Come disdire un contratto di affitto

Come a tutti noto, il contratto di affitto ha una durata vincolata per legge. Né il padrone di casa, né l’inquilino possono recedere prima di tale scadenza. Arrivata però tale data – o meglio, sei mesi prima – la parte intenzionata a dare disdetta deve comunicarlo all’altra con lettera raccomandata.

Sono previste però delle eccezioni. In particolare:

  • il locatore (ossia il padrone di casa) può disdire l’affitto – evitando il rinnovo automatico – dopo i primi 4 anni (nel caso di contratto “4+4”) oppure dopo i primi 3 anni (nel caso di contratto “3+2”) solo in casi particolari come, ad esempio, il dover adibire l’immobile a propria residenza o ad attività commerciale o quando è necessario procedere a una ristrutturazione totale dell’appartamento;
  • il conduttore può disdire l’affitto prima del termine solo se ricorre una giusta causa ossia un impedimento oggettivo, che deve essere tuttavia sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento di firma del contratto (ad esempio lo è un trasferimento improvviso; non lo è in caso di posto di lavoro a termine, quando già l’inquilino sapeva in che data avrebbe cessato servizio presso una determinata sede). Per maggiori approfondimenti leggi Disdetta della locazione.

Chi deve registrare l’affitto?

Dobbiamo fare una precisazione che ci tornerà utile tra breve: la registrazione dell’affitto deve avvenire, per legge, entro massimo 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. A provvedervi deve essere il locatore che, nei 60 giorni successivi, deve darne comunicazione sia all’inquilino che all’amministratore di condominio.

Il contratto di affitto non registrato è nullo

Come abbiamo anticipato in apertura, la Cassazione ha pubblicato l’anno scorso una sentenza chiarificatrice ed estremamente importante nell’ambito dei rapporti tra padrone di casa e inquilino. La Corte ha detto, in particolare, che se il contratto di affitto non viene registrato entro 30 giorni si hanno le seguenti conseguenze:

  • l’affitto è nullo, ossia è come se non fosse mai stato firmato, benché sia redatto in forma scritta;
  • tale nullità non si può più sanare con la registrazione tardiva (la quale ha solo effetti fiscali, ossia serve unicamente a mettersi al riparo dalle sanzioni dell’Agenzia delle Entrate);
  • dalla nullità consegue che tutte le prestazioni che scaturiscono dal contratto non sono dovute e quelle già eseguite vanno restituite. Con la conseguenza che l’inquilino non solo non è tenuto a pagare i canoni di affitto, ma può anche chiedere indietro quelli già corrisposti. Il principio è infatti lineare: se l’affitto non registrato non ha alcun valore ai sensi della legge, il padrone di casa non può pretendere il pagamento per un accordo illecito. L’affitto in nero sarebbe paragonabile a un patto in frode alla legge, che non può essere tutelato dall’ordinamento.

Leggi, per maggiori chiarimenti, Quando l’inquilino può farsi restituire il canone di affitto.

Dalla nullità dell’affitto non registrato deriva anche un’altra importante conseguenza: non essendo valido tutto il contratto, anche la durata minima prevista dalla legge non ha alcun valore vincolante. Quindi l’inquilino potrà recedere dalla locazione in qualsiasi momento, senza pagare il canone di affitto non ancora versato. Ma con questa precisazione: devono essere decorsi 30 giorni dalla firma del contratto. Difatti, prima di tale termine il padrone di casa è ancora in tempo per andare a registrare l’affitto e, così, paralizzare la disdetta dell’inquilino.

Per comprendere come stanno le cose facciamo un esempio.

Immaginiamo una persona che prenda in affitto un appartamento con un contratto 4+4, e dopo tre mesi intende disdirlo perché non più soddisfatto. Se il padrone di casa non ha mai registrato il contratto, egli può farlo e, se non ha versato i canoni di affitto, potrà evitare di farlo. Se invece il contratto è stato registrato, egli dovrà attendere la prima scadenza del contratto.

Immaginiamo invece un’altra persona che prenda in affitto un appartamento con contratto 4+4 ma dopo 2 settimane intende disdirlo. Nel comunicarlo al padrone di casa, però, questi si affretta a registrare subito la locazione. In tal caso, l’affittuario non potrà più disdire il contratto e resterà obbligato fino alla prima scadenza. Se invece egli attende il 31° giorno senza che il contratto sia stato registrato, potrà recedere liberamente senza pagare i canoni.

note

[1] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. Quando si decide di recedere da un contratto d’affitto per giusta causa, dando i sei mesi di preavviso, il proprietario chiude il contratto all’agenzia dell’entrate, chi paga il locatore o l’affituario? O entrambi dividendo?

    1. Buona sera sig.ra Luisa, per il pagamento della chiusura del contratto anticipato, l’importo dovuto all’agenzia delle entrate è pari al 50% al conduttore e al locatore. Ovvero, le spetta pagare la metà. Se poi il conduttore, durante il periodo del contratto ha optato per la cedolare secca,lei non deve pagare niente.

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