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Fondo speciale: che fare se non provvede l’assemblea condominiale?

17 marzo 2017


Fondo speciale: che fare se non provvede l’assemblea condominiale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 marzo 2017



Se la costituzione dei fondi a stato di avanzamento non è stata prevista nella delibera assembleare che ha approvato la spesa per un determinato importo deve provvedervi l’amministratore?

La norma di riferimento applicabile al caso evidenziato dal lettore è l’articolo 1135, n. 4, del codice civile. Questa norma prevede l’obbligo, per l’assemblea condominiale, di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (se poi il contratto di appalto per l’esecuzione dei lavori prevede il pagamento graduale in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti di volta in volta dovuti).

Il fondo speciale, perciò, deve essere costituito:

  • solo se i lavori da eseguirsi siano classificati come opere di manutenzione straordinaria o innovazioni (non per lavori che costituiscano manutenzione ordinaria);
  • dall’assemblea condominiale (l’obbligo, perciò, è a carico dell’assemblea e l’amministratore non ha in materia alcun potere autonomo per decidere di costituire o meno il fondo).

Nel caso specifico, dunque, se effettivamente i lavori deliberati dall’assemblea siano classificabili come manutenzione straordinaria o innovazioni, allora la stessa assemblea aveva ed ha l’obbligo di costituire il fondo speciale, mentre l’amministratore non ha alcun potere per decidere autonomamente la costituzione dello stesso fondo. Se, perciò, nel verbale dell’assemblea che ha deciso di eseguire i lavori in questione fosse stato dichiarato in modo esplicito di non costituire il fondo, il rimedio che la legge prevede è quello dell’impugnazione della delibera da parte dei condomini assenti o contrari (il vizio della delibera sembrerebbe un vizio che porta all’annullabilità della delibera con la conseguenza che l’impugnazione – preceduta da tentativo di mediazione obbligatoria – andrà proposta entro trenta giorni dalla data del verbale per i condomini che votarono contro ed entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale per i condomini che furono assenti): l’impugnazione, se accolta, porterà all’annullamento della delibera che, pertanto, dovrà poi essere sostituita da altra valida. Se, invece, nel verbale dell’assemblea che ha deciso di eseguire i lavori la questione relativa alla costituzione del fondo fu accantonata (cioè non fu votata affatto nonostante fosse stata inserita all’ordine del giorno), allora il rimedio che la legge prevede è quello della possibilità, per ogni singolo condomino, di ricorrere all’autorità giudiziaria perché sia questa a provvedere al posto dell’assemblea. In ogni caso, è sempre possibile convocare un’altra assemblea che provveda a costituire il fondo e a sanare, in questo modo, il vizio della precedente delibera.

In ogni caso, nei rapporti con la ditta con la quale il condominio ha stipulato il contratto di appalto, il condominio stesso è comunque vincolato al pagamento secondo le modalità pattuite nel contratto di appalto in cui può essere stata già prevista la verifica dei lavori per singole partite ed il pagamento in proporzione dell’opera eseguita (cioè per fasi di avanzamento dei lavori).

Un responsabilità, perciò, dei condomini che non hanno provveduto alla costituzione del fondo può concretamente emergere, con le conseguenze risarcitorie del caso, soprattutto nel caso in cui la ditta non venisse pagata nei modi ed alle scadenze pattuite ed in particolar modo proprio in conseguenza dell’assenza del fondo speciale che si sarebbe dovuto costituire.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

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