Estetica del palazzo, quando la facciata viene deturpata

Non c’è bisogno che il regolamento di condominio imponga il divieto di violare il decoro architettonico del palazzo per ordinare al condomino che abbia eseguito dei lavori la demolizione degli stessi.

Al di là dell’obbligo di munirsi delle dovute licenze amministrative, il condomino che esegue lavori di ristrutturazione come la chiusura di un terrazzo, la realizzazione di una veranda di un abbaino o di altre strutture visibili dall’esterno e comportanti un significativo impatto “visivo”, deve evitare di alterare l’estetica del palazzo. Per «estetica» (o meglio detto «decoro architettonico») si intende l’insieme delle linee caratterizzanti l’edificio per come disegnate dall’originario costruttore ed, eventualmente, modificate successivamente per volontà di tutti i condomini. Non c’è bisogno – per ledere l’estetica del palazzo – che l’edificio abbia un particolare pregio urbanistico, ben potendo trattarsi anche di una casa popolare o residenziale di tipo comune. In ultimo, come chiarito dal Tribunale di Milano con una recente sentenza [1], è anche irrilevante l’eventuale assenza, nel regolamento di condominio, del divieto di alterare la facciata dello stabile posto che l’obbligo di non alterare il decoro architettonico trova fondamento già nel codice civile.

Il proprietario di un appartamento è libero di eseguire, nella sua proprietà – ivi compreso il balcone – tutte le opere che vuole (restauri, ristrutturazioni, finanche mutamento della destinazione urbanistica), senza darne comunicazione all’assemblea o attendere il consenso di quest’ultima, sempre che rispetti tali tre obblighi:

• non pregiudichi la stabilità del palazzo; a tal fine dovrà munirsi preferibilmente di una perizia di parte che attesti la bontà dei lavori da eseguire e la mostri all’amministratore;
• non alteri il decoro architettonico dell’edificio;
• ne dia comunicazione all’amministratore il quale, a sua volta, dovrà riferirlo all’assemblea nella prima riunione.

Il concetto di decoro architettonico crea sempre numerosi problemi interpretativi, tant’è che per la sua identificazione il giudice si affida sempre alla valutazione di un perito tecnico (Ctu). Di tanto abbiamo parlato già in Quando la veranda viola il decoro architettonico. In generale, per decoro architettonico si intende l’estetica del palazzo, ossia l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva, ma anche l’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili di per sé di considerazione autonoma [2].

Non si viola il decoro architettonico in caso di interventi che non comportino significative varianti apprezzabili dall’occhio umano non esperto del settore.

L’estetica dell’edificio è quindi la linea predominante che segue la struttura del palazzo, che non va spezzata e contaminata con opere del tutto in contrasto con il resto della struttura. Anche un elemento di pregio potrebbe cozzare con l’estetica dell’edificio se questa ha caratteristiche più semplici (si pensi a una statua o un rilievo con delle effigi). Dunque si può dire che una delle caratteristiche del decoro architettonico è l’omogeneità della struttura e l’assenza di disarmonie o differenze macroscopiche tra le varie parti. Anche la tenda di colore diverso da quella degli altri condomini può alterare il decoro. Così delle fioriere particolarmente vistose. Ed ancora la radicale modifica dei serramenti, la realizzazione di due serre, l’ispessimento dei muri perimetrali con evidente modifica del carattere costruttivo del fabbricato nonché l’installazione d’impianti idraulici ed elettrodomestici sul terrazzo.

Non c’è lesione all’estetica del palazzo se questo è già stato in passato, gravemente compromesso per via dei lavori svolti, in precedenza, da altri condomini o dal condominio stesso senza che contro di questi si sia mai agito chiedendone la demolizione [3]. Si pensi al caso di un palazzo dove tutti i proprietari di appartamenti con balcone hanno deciso di realizzare una veranda. È stato, in passato, ritenuto contrario all’estetica del palazzo un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell’ edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi.

Ecco qualche altro esempio. Secondo la Cassazione [4], il recinto ai posti auto di proprietà non è considerata una lesione al decoro architettonico, sempre che non si invada lo spazio comune. Lo è invece la tettoia di rilevante dimensione fatta nella proprietà del singolo condomino.

Al contrario, è lesivo dell’estetica del palazzo la trasformazione della terrazza condominiale in un appartamento. Ma se i lavori riguardano solo opere interne, senza variazione né ampliamento di volume dei locali originari e nessuna compromissione per l’accesso al lastrico solare di proprietà condominiale non c’è lesione del decoro architettonico [5].

È altresì lecita la trasformazione di un balcone privato in veranda sempre che non ci sia limitazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affaccia il balcone [6]. Diversamente la costruzione deve considerarsi vietata se ha una dimensione rilevante e facilmente visibile.

Infine è possibile ricavare, dal tetto spiovente, una mansarda ove poter abitare purché non comprometta il funzionamento degli impianti condominiali [7]. Nello stesso tempo non compromette l’estetica del palazzo la realizzazione dei doppi infissi, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra dell’appartamento [8].