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Si può non pagare Imu e Tasi su un terreno edificabile?

15 marzo 2017


Si può non pagare Imu e Tasi su un terreno edificabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 marzo 2017



Sono proprietario di 2 terreni edificabili. Posso non pagare l’Imu e la Tasi, dato che in pratica ha solo un valore come terreno agricolo e non edificatorio?

Come si intuisce dal quesito, il lettore chiede se è possibile non pagare l’Imu e la Tasi su un terreno edificabile e se è possibile predisporre una nota da inviare al Comune per convertire la destinazione del terreno, passando da edificabile a semplice terreno agricolo.

In risposta alla prima domanda, risulta contro legge non pagare l’imposta relativa ad un terreno classificato di zona “C” “di nuova espansione territoriale” per il solo fatto che questo sia rimasto tuttora “fuori mercato”. Procedendo in tale direzione si andrebbe ad incorrere in un accertamento d’imposta, oltre al pagamento di sanzioni ed interessi; pertanto, allo stato attuale è quasi inevitabile il regolare versamento della Tasi e dell’Imu, secondo le scadenze previste. Per quanto riguarda gli importi da versare, si può però consigliare, in ogni caso, di verificare se il Comune ha deliberato i valori minimi ai fini dell’accertamento Ici/Imu dei terreni, nonché di far predisporre una perizia giurata ad un tecnico che accerti il valore in comune commercio del terreno, tenendo conto sia delle eventuali diversità di tipologia rispetto agli standard della delibera comunale dei valori ove esistente (ad esempio diversa metratura, fondo intercluso, necessità di lottizzazione, ecc…), nonché dell’attuale crisi immobiliare. In tal modo, pur rischiando comunque un accertamento, il lettore avrà la possibilità di dichiarare un valore inferiore conservando tutti gli elementi per un’adeguata difesa stragiudiziale (anche in sede di accertamento con adesione) e giudiziale.

Altra strada da valutare è quella di iscriversi come coltivatore diretto o Iap (Imprenditore Agricolo Professionale), poiché in tal caso le aree, seppur edificabili per destinazione, vengono considerate, ai fini Imu/Tasi, terreni agricoli con un evidente risparmio della tassazione, nonostante le attuali modifiche legislative in corso. In tal caso, però, è necessario valutare i costi derivanti dal versamento dei contributi all’Inps come coltivatore diretto o Iap che potrebbero essere anche superiori al risparmio delle imposte, con la differenza, però, che i contributi sono deducibili dal reddito e daranno diritto ad una pensione, mentre l’Imu/Tasi è versata “a fondo perduto”.

Il Piano Regolatore Regionale, in modo semplice da spiegare, nasce come strumento regolatore della crescita urbana e come strumento di gestione dell’assetto del territorio, di conseguenza ogni Comune è tenuto alla stesura dello stesso per lo sviluppo e la pianificazione di una intera comunità nell’interesse generale e superando gli interessi particolari dei singoli cittadini. Seguendo questo principio, la conversione di un terreno di fascia “C” in un terreno di classe agricola, dovrebbe avere una giustificazione maggiore e – specificatamente – dovrebbe avvenire nell’interesse della collettività, con specifica motivazione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio

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7 Commenti

  1. Ma in Trentino anche un agricoltore di professione iscritto come coltivatore diretto deve pagarla, purtroppo ho esperienza sulla mia pelle. – sarà il privilegio della regione autonoma- .

  2. la legge cosi come concepita non tutela a tutti nel medesimo modo. esistono sperequazioni profonde tra cittadini che andrebbero sanate .

  3. Geometra Antonino Lo Bello.

    In tema di “aree fabbricabili” bisogna distinguere tale locuzione da quella di “terreno edificabile”, perchè non sono la stessa cosa.
    L’ area fabbricabile oggetto di imposta ICI/IMU è la “base” su cui si deve edificare un edificio , mentre il “terreno edificabile” ha caratteristiche miste dervanti dallo strumento edilizio del Comune, per esempio una parte del terreno edificabile è destinato ad edilizia pubblica e altra parte ad edilizia privata. Poi il terreno deve essere edificabile ” effettivamente e legalmente “. Per poter affermare che un terreno sia edificabile non è sufficiente che ricada in zona di espansione C, ma è necessaria l’ inserzione nello strumento urbanistico di un “piano di lottizzazione” del privato in conformità all’ art. 28 della legge 1150 del 1942 e successive modificazioni, a cui rimando per approfondimento. E’ bene tenere presente che non esiste una norma che consenta ai Comuni di imporre al privato di lottizzare un suo terreno, come non esiste una norma che obblighi i privati a rendere edificabile il suo terreno.
    L’ imposta va applicata sul “valore venale” del terreno al 1 GENNAIO DELL’ ANNO DI IMPOSIZIONE ( dlgs 504 del 1992 art. 5 comma 5 ) Inoltre non esiste una norma che permetta al Comune di quantificarne il valore.
    Ritornando all’ “area fabbricabile” privatisticamente, dicevo che essa è quella destinata quale base su cui si prevede la costruzione di un edificio.
    In sostanza se una persona è proprietaria di 4000 mq di terreno da destinare all’ edilizia, solo circa il 30% è utilizzabile alla fabbricabilità privata.
    Fin da quando è stata istituita l’ ISI , poi l’ ICI e infine l’ IMU, le norme hanno inteso fabbricabili quelle aree di base di piani di edifici in corso di costruzione, o di demolizione o di definizione, delle unità collabenti e dei lastrici solari classificati. Esse sono classificate nelle categorie catastali F1, F2, F3, F4, F5. Comunque, dopo la risoluzione ministeriale n. 8 del 2013 , non si pagano più. Per quanto riguarda la quantificazione dell’ imposta il Comune non la può effettuare perchè essa deriva da un atto dichiarativo del contribuente in base a particolari caratteristiche dell’ area ( cfr dlgs n. 504 art. 5 comma 5 e art 10) e comunque riferita al 1 gennaio dell’ anno di imposizione. E’ da tenere presente che non sono tutti i Comuni che hanno personale che contemporaneamente possa disporre di buona cultura giuridica e tecnica in tema di edilizia.
    Comunque, dato che l’ argomento è complesso e non può essere esaurito in poche parole , se qualcuno vuole chiedermi altri quesiti gli risponderò volentieri e gratuitamente, basta che mi telefoni al n. 0922 901408 oppure mi scriva all’ indirizzo ninolob40@yhoo.it Saluti.

  4. Aggiungo che il Comune ha solo poteri di quantificare l’ aliquota di imposta fino al 7,6 per mille, ma non l’ imponibile perchè esso corrisponde al valore venale dell’ area fabbricabile che ha al 1 gennaio dell’ anno di imposizione. Il valore, così come l’ immobile, viene dichiarato dal contribuente a norma dell’ art. 10 del dlgs 504 del 1992. In tema di estimo il legislatore è stato molto prudente per indicarne un metodo, e lo ha lasciato al buon senso del proprietario da farsi con atto dimostrativo ai sensi dell’ art. 2697 del c.c. Il valore venale a sua volta è legato alla domanda e all’ offerta di mercato, inoltre risente fortemente dai metodi di stima che indicano i più prestigiosi autori di trattati di estimo. Ove il comune lo imponesse con la classica dicitura dell’ “accertamento”, che di accertato molto spesso non ha nulla, violerebbe i diritti dell’ uomo e le norme sulla trasparenza amministrativa. E’ una patata bollente che lo Stato non ha saputo raffreddare e l’ ha regalata ai comuni e alla furbizia dei ragionieri dei comuni per fare cassa. C’ è da dire che l’ area fabbricabile lo deve essere sia “legalmente” e sia “effettivamente” ed è legata allo stesso metodo di stima di cui agli artt. 37 e 40 del DPR 327/2001. Che il terreno ricada in zona C1 non è sufficiente per determinare quali siano le aree destinate a edilizia privata e ad edilizia pubblica, ma è necessario un piano di lottizzazione presentato dal privato da inserire nello strumento urbanistico che le indichi a norma dell’ art. 28 della legge 1150 del 1942, della legge 6 agosto 1967 n 765 e del decreto ministeriale n. 1444 1968.
    Comunque, come dicevo già nella mia precedente esposizione, il problema è stato superato con la risoluzione n. 8 del 2013 del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’ economia: non si paga più perchè a monte vi è stata una sentenza della Cassazione con la motivazione che le aree fabbricabili non producono reddito. Per approfondimento rimando alla lettura degli articoli 1, 2, 3, 4,5,6,7,8,9,10 del dlgs n. 504 del 1992 e
    del decreto legge n. 201 del 2001.

  5. Il nostro sistema di imposizione fiscale si basa sulle risultanze catastali, quindi quando si vogliono realizzare aree fabbricabili, per esse è necessario un piano di lottizzazione autorizzato dal Consiglio comunale e anche la voltura delle aree dal catasto terreni al catasto fabbricati. Quando si fanno le volture sul catasto terreni le particelle volturate nel catasto terreni vengono indicate con con la locuzione ” soppressa” quindi vengono evidenziate e numerate nelle mappe del catasto fabbricati ( Nuovo Catasto Edilizio Urbano ). Per cui, fino a quando tali variazioni non vengono fatte, non si può parlare di aree aree fabbricabili.

  6. A prescindere che la risoluzione n. 8 del 2013 del Dipartimento delle Finanze, a firma della direttrice sigra Fabrizia La pecorella, ha escluso che si debba pagare l’ IMU sulle aree fabbricabili, trovo assurdo quanto riportato nell’ art. 5 del dlgs 549 del 1992 poi riportato nell’ art. 13 del DL 201 del 2011 là dove si legge che la base imponibile di un’ area fabbricabile ai fini IMU è il pari al valore venale al 1 gennaio dell’ anno. Infatti il 1 gennaio è festa, in ogni caso si presta ad affermare che quel giorno non ha nessun valore in comune commercio perchè appunto è giorno festivo, e si presta ad affermare che, in ogni giorno dell’ anno, quel terreno non ha nessun valore venale. Un tale criterio di valutazione non viene riportato in nessun testo di estimo che io conosca. C’ è qualcuno che può svelare tale mistero? Geometra Nino Lo Bello

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