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Lo sai che? Si può non pagare Imu e Tasi su un terreno edificabile?

Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2017

Sono proprietario di 2 terreni edificabili. Posso non pagare l’Imu e la Tasi, dato che in pratica ha solo un valore come terreno agricolo e non edificatorio?

Come si intuisce dal quesito, il lettore chiede se è possibile non pagare l’Imu e la Tasi su un terreno edificabile e se è possibile predisporre una nota da inviare al Comune per convertire la destinazione del terreno, passando da edificabile a semplice terreno agricolo.

In risposta alla prima domanda, risulta contro legge non pagare l’imposta relativa ad un terreno classificato di zona “C” “di nuova espansione territoriale” per il solo fatto che questo sia rimasto tuttora “fuori mercato”. Procedendo in tale direzione si andrebbe ad incorrere in un accertamento d’imposta, oltre al pagamento di sanzioni ed interessi; pertanto, allo stato attuale è quasi inevitabile il regolare versamento della Tasi e dell’Imu, secondo le scadenze previste. Per quanto riguarda gli importi da versare, si può però consigliare, in ogni caso, di verificare se il Comune ha deliberato i valori minimi ai fini dell’accertamento Ici/Imu dei terreni, nonché di far predisporre una perizia giurata ad un tecnico che accerti il valore in comune commercio del terreno, tenendo conto sia delle eventuali diversità di tipologia rispetto agli standard della delibera comunale dei valori ove esistente (ad esempio diversa metratura, fondo intercluso, necessità di lottizzazione, ecc…), nonché dell’attuale crisi immobiliare. In tal modo, pur rischiando comunque un accertamento, il lettore avrà la possibilità di dichiarare un valore inferiore conservando tutti gli elementi per un’adeguata difesa stragiudiziale (anche in sede di accertamento con adesione) e giudiziale.

Altra strada da valutare è quella di iscriversi come coltivatore diretto o Iap (Imprenditore Agricolo Professionale), poiché in tal caso le aree, seppur edificabili per destinazione, vengono considerate, ai fini Imu/Tasi, terreni agricoli con un evidente risparmio della tassazione, nonostante le attuali modifiche legislative in corso. In tal caso, però, è necessario valutare i costi derivanti dal versamento dei contributi all’Inps come coltivatore diretto o Iap che potrebbero essere anche superiori al risparmio delle imposte, con la differenza, però, che i contributi sono deducibili dal reddito e daranno diritto ad una pensione, mentre l’Imu/Tasi è versata “a fondo perduto”.

Il Piano Regolatore Regionale, in modo semplice da spiegare, nasce come strumento regolatore della crescita urbana e come strumento di gestione dell’assetto del territorio, di conseguenza ogni Comune è tenuto alla stesura dello stesso per lo sviluppo e la pianificazione di una intera comunità nell’interesse generale e superando gli interessi particolari dei singoli cittadini. Seguendo questo principio, la conversione di un terreno di fascia “C” in un terreno di classe agricola, dovrebbe avere una giustificazione maggiore e – specificatamente – dovrebbe avvenire nell’interesse della collettività, con specifica motivazione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio


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3 Commenti

  1. Ma in Trentino anche un agricoltore di professione iscritto come coltivatore diretto deve pagarla, purtroppo ho esperienza sulla mia pelle. – sarà il privilegio della regione autonoma- .

  2. la legge cosi come concepita non tutela a tutti nel medesimo modo. esistono sperequazioni profonde tra cittadini che andrebbero sanate .

  3. Geometra Antonino Lo Bello.

    In tema di “aree fabbricabili” bisogna distinguere tale locuzione da quella di “terreno edificabile”, perchè non sono la stessa cosa.
    L’ area fabbricabile oggetto di imposta ICI/IMU è la “base” su cui si deve edificare un edificio , mentre il “terreno edificabile” ha caratteristiche miste dervanti dallo strumento edilizio del Comune, per esempio una parte del terreno edificabile è destinato ad edilizia pubblica e altra parte ad edilizia privata. Poi il terreno deve essere edificabile ” effettivamente e legalmente “. Per poter affermare che un terreno sia edificabile non è sufficiente che ricada in zona di espansione C, ma è necessaria l’ inserzione nello strumento urbanistico di un “piano di lottizzazione” del privato in conformità all’ art. 28 della legge 1150 del 1942 e successive modificazioni, a cui rimando per approfondimento. E’ bene tenere presente che non esiste una norma che consenta ai Comuni di imporre al privato di lottizzare un suo terreno, come non esiste una norma che obblighi i privati a rendere edificabile il suo terreno.
    L’ imposta va applicata sul “valore venale” del terreno al 1 GENNAIO DELL’ ANNO DI IMPOSIZIONE ( dlgs 504 del 1992 art. 5 comma 5 ) Inoltre non esiste una norma che permetta al Comune di quantificarne il valore.
    Ritornando all’ “area fabbricabile” privatisticamente, dicevo che essa è quella destinata quale base su cui si prevede la costruzione di un edificio.
    In sostanza se una persona è proprietaria di 4000 mq di terreno da destinare all’ edilizia, solo circa il 30% è utilizzabile alla fabbricabilità privata.
    Fin da quando è stata istituita l’ ISI , poi l’ ICI e infine l’ IMU, le norme hanno inteso fabbricabili quelle aree di base di piani di edifici in corso di costruzione, o di demolizione o di definizione, delle unità collabenti e dei lastrici solari classificati. Esse sono classificate nelle categorie catastali F1, F2, F3, F4, F5. Comunque, dopo la risoluzione ministeriale n. 8 del 2013 , non si pagano più. Per quanto riguarda la quantificazione dell’ imposta il Comune non la può effettuare perchè essa deriva da un atto dichiarativo del contribuente in base a particolari caratteristiche dell’ area ( cfr dlgs n. 504 art. 5 comma 5 e art 10) e comunque riferita al 1 gennaio dell’ anno di imposizione. E’ da tenere presente che non sono tutti i Comuni che hanno personale che contemporaneamente possa disporre di buona cultura giuridica e tecnica in tema di edilizia.
    Comunque, dato che l’ argomento è complesso e non può essere esaurito in poche parole , se qualcuno vuole chiedermi altri quesiti gli risponderò volentieri e gratuitamente, basta che mi telefoni al n. 0922 901408 oppure mi scriva all’ indirizzo ninolob40@yhoo.it Saluti.

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