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Lo sai che? Si può allungare un mutuo già in atto?

Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2017

Ho chiesto alla mia banca di allungare un mutuo già in atto con le stesse garanzie o la sua portabilità ad un altro istituto ma mi hanno detto che non è possibile. Cosa posso fare?

Le soluzioni in astratto percorribili per allungare la durata del mutuo concesso di mantenendo inalterate le altre condizioni sono da rinvenire negli istituti tra loro alternativi della rinegoziazione, della sostituzione e della surroga.

Con la rinegoziazione il cliente di una banca va a ricontrattare con la medesima le condizioni del finanziamento già concesso. Tuttavia, tale strada rischia di esporre a richieste da parte della banca difficilmente esaudibili da parte del lettore, stante le attuali condizioni di sofferenza economica che egli ha rappresentato nel quesito. Quando si rinegozia un mutuo, infatti, capita spesso che la parte contraente chieda alla banca condizioni più favorevoli, come nel caso in questione in cui il lettore chiede un allungamento della durata del contratto. Ciò avviene non senza conseguenze sugli altri parametri che regolano il prestito: in altre parole, la banca potrebbe richiedere in cambio condizioni più onerose sul tasso d’interesse con diretta incidenza sull’importo della rata o, peggio ancora, potrebbero venire richieste ulteriori garanzie come fideiussioni da parte di terzi sicuramente per il lettore troppo onerose in questo momento.

La sostituzione prevede, invece, che il cliente si accordi con un’altra banca rispetto a quella che ha concesso l’originario finanziamento per la concessione di un nuovo mutuo che vada a estinguere il precedente: in questo caso si possono negoziare con la banca nuove condizioni come un allungamento della durata, un diverso tasso di interesse o un differente spread (cioè la commissione che la banca applica alla concessione del finanziamento). Il capitale ottenuto dal nuovo istituto di credito, quindi, viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca. Per quanto riguarda, infine, l’ipoteca che il lettore ci dice essere stata concessa a suo tempo sull’immobile, essa viene estinta e si procede a riscriverne una nuova a favore della banca che concede il nuovo finanziamento. Proprio quest’ultima circostanza, ossia la cancellazione e la reiscrizione dell’ipoteca a garanzia della banca, costituisce un onere a carico del cliente che concretamente fa lievitare i costi dell’operazione.

La surroga, invece, è un’operazione di sostituzione di una banca con un’altra nel contratto di mutuo originariamente stipulato. In altre parole si sostituisce l’istituto di credito e il subentrante prende il posto di quello precedente. In tale occasione, è possibile contrattare con la banca subentrante nuove condizioni di prestito, senza tuttavia andare a toccare la cifra del capitale originariamente concessa dalla prima banca.

Pertanto, nel caso del lettore, mediante un’operazione di surroga si potrebbe ottenere un allungamento della durata del mutuo, lasciandone intatta la cifra richiesta in origine: ciò potrebbe comportare un abbassamento della rata a fronte di un aumento degli interessi da corrispondersi sul capitale.

In una situazione come quella prospettata, l’operazione di surroga del precedente mutuo sembra essere quella più consigliabile anche in considerazione dell’esenzione da spese di commissione e imposte prevista dalla legge in merito a questa soluzione contrattuale. Resta da indagare quale istituto di credito può offrire condizioni migliori, in considerazione della sua richiesta di allungamento della durata da dieci a venti anni, indagine che potrà compiere direttamente chiedendo in filiale oppure rivolgendosi a un professionista indipendente del settore.

Quanto alla funzione dei Confidi, si tratta di consorzi e cooperative di garanzia collettiva dei fidi, ossia di enti che svolgono esclusivamente l’attività di rilascio di garanzie collettive dei fidi nonché dei servizi connessi e strumentali a favore delle piccole e medie imprese associate. In altre parole, la funzione di tali società è quella di prestare garanzie alle banche affinché queste ultime concedano più agevolmente alle imprese credito a breve, medio e lungo termine, destinato alle attività economiche e produttive.

Spesso, al fine di rilasciare le suddette garanzie, i Confidi chiedono alle imprese bisognose di contrarre finanziamenti di associarsi sottoscrivendo un certo numero di loro quote sociali. Pertanto al solo costo della garanzia nonché alle spese di istruttoria per tutta la pratica vanno aggiunte anche destinate all’acquisto di alcune quote dei confidi stessi.

Più in generale, si parla di anatocismo quando la banca applica interessi sugli interessi arrivando perciò a trarre guadagno non solo dal capitale prestato ma altresì dagli interessi che divengono a loro volta produttivi di altri interessi (il cosiddetto interesse composto). In altre parole, si ha anatocismo quando, ad ogni scadenza di pagamento, si sommano al capitale di debito residuo gli interessi via via maturati anche se regolarmente già pagati.

Per valutare l’eventuale applicazione di interessi anatocistici al contratto di mutuo del lettore (se non, addirittura, lo sconfinamento oltre il tasso soglia dell’usura) occorre analizzare i documenti dello stesso sottoscritti riportanti tutte le condizioni che lo regolano nonché esaminare gli scalari trimestrali del conto corrente affinché si possa rilevare l’applicazione di tale pratica illegale. Ciò deve essere oggetto di specifica analisi econometrica prima di effettuare qualsiasi valutazione in merito a rivendicazioni da porre nei confronti della banca.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato


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