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Lo sai che? Se l’inquilino non paga il condominio, soluzioni

Lo sai che? Pubblicato il 26 febbraio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 febbraio 2017

Quando l’affittuario non paga il condominio l’amministratore deve agire solo contro il padrone di casa il quale, sua volta, potrà notificargli un decreto ingiuntivo.

Ci si preoccupa spesso delle morosità dell’inquilino: sicuramente il caso in cui l’affittuario non paga l’affitto è più frequente, ma non mancano situazioni in cui il locatore è costretto ad agire in tribunale contro l’affittuario che non paga il condominio. Le spese condominiali, infatti, sono una componente degli accordi economici stretti con il contratto di affitto e non hanno una dignità inferiore rispetto al canone mensile previsto per l’utilizzo dell’appartamento. Fermo restando che è libertà delle parti stabilire quali oneri condominiali siano a carico dell’inquilino e quali, invece, a carico del padrone di casa, le spese di condominio costituiscono i cosiddetti «oneri accessori» all’affitto che vanno pagate insieme ad esso e con le stesse cadenze. Anche le conseguenze seguono le medesime regole: il locatore potrà sfrattare l’affittuario che non paga il condominio secondo i tempi che, qui di seguito, indicheremo. Non è tuttavia possibile che il condominio notifichi un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino, poiché quest’ultimo non è un condomino e, quindi, non ha alcun rapporto con il condominio. Dunque l’amministratore potrà agire solo nei confronti del proprietario di casa, il quale a sua volta potrà rivalersi verso l’affittuario con un autonomo e differente decreto ingiuntivo e/o – come appena detto – intimandogli lo sfratto.

Se l’affittuario non paga il condominio cosa posso fare?

Se hai affittato un appartamento e l’inquilino, pur pagando regolarmente i canoni mensili, è moroso nel versamento delle spese di condominio hai la possibilità di agire in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento) e il contestuale sfratto. Ma per poter ricorrere al giudice devi prima verificare che la morosità abbia raggiunto un «limiti minimo». In particolare, la Cassazione ha detto che il padrone di casa può intimare lo sfratto, non solo quando l’affittuario sia moroso con il versamento del canone di affitto, ma quando non abbia pagato il condominio ossia gli «oneri accessori» [1], a condizione che:

  • se si tratta di locazione ad uso abitativo, l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone [2];
  • se si tratta di locazione ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di «non scarsa importanza» secondo le regole generali [3]. La determinazione di questo criterio viene rimessa al giudice che valuta caso per caso in base al valore economico del contratto e dell’immobile, nonché della morosità accumulata.

Quali sono le spese di condominio che deve pagare l’affittuario?

La legge sull’equo canone indica le spese di condominio a carico dell’affittuario e quelle a carico del padrone di casa, se le parti non prevedono diversamente nel contratto. In particolare:

1- sono a carico dell’affittuario:

in generale, tutte le spese di manutenzione ordinaria. In particolare. salvo patto contrario, si tratta delle spese relative:

  • al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua,
  • dell’energia elettrica,
  • del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni:
  • per il servizio di portineria nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

2- sono a carico del padrone di casa:

tutte le altre spese e, in generale, quelle di manutenzione straordinaria.

La manutenzione ordinaria è quella diretta a eliminare guasti delle parti in comune del condominio o che ha, comunque, carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata, inoltre, da una sostanziale modicità della spesa.

Al contrario, la manutenzione straordinaria comprende quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio; come pure quelle di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza.

Chi deve pagare materialmente l’amministratore di condominio?

Il fatto che l’inquilino sia tenuto, per contratto, a pagare le spese di condominio e, magari, per comodità, paghi direttamente nelle mani dell’amministratore non fa sì che egli assuma la qualità di condomino; con la conseguenza che, se non paga, il condominio non può agire nei suoi confronti. Di norma, tuttavia, l’affittuario versa l’intera somma del canone di locazione più oneri accessori – con bonifico bancario – al padrone di casa e quest’ultimo poi regolarizza gli oneri condominiali con l’amministratore.

Entro quanto tempo l’inquilino deve pagare le spese di condominio

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento l’affittuario ha diritto di ottenere, dal padrone di casa, l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

In mancanza di richiesta di esibizione dei documenti nel termine, il locatore è esonerato dall’onere di documentare la propria richiesta. Il conduttore è automaticamente in mora e non avrà la possibilità di opporre alla richiesta di pagamento la mancata specificazione di spese e criteri di ripartizione.

Se l’affittuario non chiede i documenti giustificativi della spesa e solo dopo aver pagato si rende conto di aver versato somme non dovute può ugualmente agire nei confronti del padrone di casa.

Quando si prescrivono le spese di condominio?

Il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel termine di prescrizione di 2 anni decorrenti dalla data di chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnargli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione.

Che fare se l’inquilino non paga l’affitto?

Nell’ipotesi in cui l’affittuario non paghi le spese di condominio, il locatore può chiedere al Tribunale l’emissione di una ingiunzione di pagamento a carico del conduttore per gli importi scoperti, oppure può notificare sfratto per morosità. In questo caso lo sfratto può essere intimato solo se l’ammontare scoperto delle spese supera il corrispettivo di due mensilità di canone, come detto poc’anzi.

Si deve poi distinguere tra acconto spese contrattualmente previsto, da pagare unitamente al canone e alle stesse scadenze dello stesso, e conguaglio spese, richiesto a fine gestione. Per il primo l’importo è certo e la morosità si verifica alla scadenza del termine previsto nel contratto. Il conguaglio, invece, dev’essere richiesto con l’indicazione specifica delle spese stesse e la menzione dei criteri di ripartizione, fermo che il conduttore ha diritto di visionare i documenti giustificativi. Il pagamento del conguaglio deve avvenire entro due mesi dalla richiesta fatta dal locatore. La giurisprudenza ha precisato che la presenza della clausola risolutiva espressa non impedisce al conduttore di un immobile locato a uso abitativo di sanare la propria morosità pagando, nel termine di grazia che il giudice gli concedesse, capitale, interessi e spese di causa, in modo da evitare la pronuncia di risoluzione del contratto.

Il locatore che intima lo sfratto per il mancato pagamento degli oneri accessori deve depositare i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini. Non è sufficiente la ricevuta di ritorno della comunicazione relativa alla richiesta di pagamento delle spese di condominio.

note

[1] Cass. sent. n. 22369/2004, n. 1835/1989.

[2] Cass. sent. n. 12527/2000, sent. n. 12769/1998.

[3] Art. 1455 cod. civ.

[4] Art. 9 legge sull’equo canone n. 392/1978

Cassazione sentenza del 29 novembre 2004 n. 22369

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione soltanto alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, mentre l’ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, che ben possono prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori, specialmente quando questi sono strettamente connessi all’uso del bene. Ne consegue che, ai fini del procedimento di convalida di fratto per morosità, il canone è in tal caso inteso come corrispettivo comunque dovuto dal conduttore, comprensivo anche degli oneri accessori.

Svolgimento del processo

Con atto 25.11.1998, B. S. intimava sfratto per morosità a B. F. relativamente ad un fondo urbano sito in Viareggio, da lei condotto in locazione ad uso non abitativo, e contestualmente la citava per la convalida avanti al Pretore di Viareggio. Esponeva che la conduttrice non aveva corrisposto i canoni di ottobre e novembre 1998, per complessive lire 6.358.000, né aveva pagato il canone demaniale per complessive lire 12.155.980. La convenuta si opponeva alla convalida e chiedeva il termine di grazia di cui all’art. 55 della legge n. 392/1978. Contestava altresì la morosità in ordine al canone demaniale, in quanto da lei non dovuto. Il predetto termine era concesso e la conduttrice effettuava il pagamento di quanto preteso dal locatore, oltre interessi e spese. Insistendo la parte attrice nella domanda di risoluzione del contratto e disposto il mutamento del rito, il Tribunale, con sentenza 8.2.2000, dichiarava la risoluzione del contratto con condanna della conduttrice al rilascio del fondo e al rimborso di metà delle spese di lite in favore dell’attore, con compensazione della residua metà. B. F. proponeva appello deducendo l’avvenuta sanatoria della morosità e negando l’obbligazione relativa al pagamento del canone demaniale. B. S. proponeva appello incidentale in ordine al regolamento delle spese di lite e chiedeva il rigetto dell’appello principale. La Corte di Firenze, con sentenza 2.4.2001, rigettava l’appello principale ed accoglieva quello incidentale i ponendo l’intero importo delle spese di lite di primo grado a carico della B. che propone ricorso per cassazione affidato a sette mezzi di gravame e produce memoria. L’intimato resiste con controricorso.

Motivi della decisione

Il giudice a quo ha osservato sul tema della risoluzione del contratto che gli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978 non sono applicabili alle locazioni non abitative, come da consolidata giurisprudenza di legittimità; che l’inadempimento del conduttore, tenuto conto anche di precedenti ritardi nel pagamento del canone, non può essere ritenuto di scarsa entità. Ha inoltre osservato che l’obbligazione di pagamento del canone demaniale era stata legittimamente convenuta all’art. 6 del contratto quale elemento del corrispettivo dovuto dal conduttore, vertendosi in tema di locazione non abitativa. Ha poi ritenuto che la totale soccombenza di B. F. in esito al giudizio di primo grado comportasse, a suo carico, la condanna al rimborso, in favore dell’attore, dell’intero importo delle spese di lite. Con il primo mezzo di gravame la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978. Osserva che la morosità è stata superata mediante la concessione del termine di grazia, cui è seguito il pagamento integrale di quanto da lei dovuto, cosicché il giudice avrebbe dovuto ritenere l’avvenuta sanatoria della morosità in applicazione del richiamato art. 55, tenuto anche conto dell’art. 5 della stessa legge, in quanto l’importo non pagato non superava le due mensilità del canone. La censura non merita accoglimento. Come ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità (vedi Cass. SS. UU. 28.4.1999 n. 272; Cass. III, 4.8.2000 n. 10239), gli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978 non sono applicabili alle locazioni ad uso non abitativo, in virtù della mancata inclusione nella norma specifica di richiamo costituita dall’art. 41 stessa legge, del predetto art. 5, cui fa riferimento il primo comma dell’art. 55. Con il secondo mezzo di gravame, la ricorrente deduce vizio di motivazione in ordine alla ritenuta gravità dell’inadempimento ed osserva che, nel caso di specie, non esistevano altre obbligazioni pendenti, né il giudice poteva tener conto di altre vicende contrattuali non richiamate nell’atto introduttivo del giudizio. Anche tale censura non merita accoglimento, essendo volta ad incidere sulla valutazione di merito effettuata dal giudice a quo in ordine alla gravità dell’inadempimento; valutazione sostenuta da adeguata motivazione. Con la successiva censura la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 79 della legge n. 392/1978 per illegittima interpretazione della clausola contrattuale concernente l’obbligazione di pagamento del canone demaniale. Osserva che tale clausola, sulla cui inosservanza è fondata la domanda introduttiva del giudizio, deve essere ritenuta nulla perché viola il principio secondo cui gli oneri accessori devono essere predeterminati o predeterminabili. Rileva che, nella fattispecie, il canone demaniale non risponde a tale criterio, in quanto è sottoposto alla determinazione autoritativa del comune e che, comunque, la clausola in questione viola anche la norma dell’art. 79 della legge n. 392/78, dalla quale discende l’illegittimità della pretesa del locatore avente ad oggetto il pagamento di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale. Con la successiva censura la ricorrente sostiene l’inammissibilità del procedimento di convalida di sfratto per il mancato pagamento dei canoni demaniali, essendo tale procedimento attuabile soltanto in relazione al mancato pagamento del canone. Le due censure, che devono essere esaminate congiuntamente per la medesimezza delle questioni da esse sollevate, sono infondate. In ordine alle locazioni relative ad immobili adibiti ad uso non abitativo, il Legislatore ha ritenuto di vincolare l’autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto attinente alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione. L’ammontare del canone locativo è, quindi, lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono ben prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori, specialmente quando questi, come rilevato dal giudice a quo, sono strettamente connessi all’uso del bene. E, ai fini della praticabilità del procedimento di convalida di sfratto per morosità, il canone è inteso come corrispettivo comunque dovuto dal conduttore, comprensivo, quindi, anche di eventuali oneri accessori (vedi Cass. 29.10.1993 n. 10776; Cass. 18.4.1989 n. 1835). Nella fattispecie concreta, il canone demaniale dovuto al Comune per l’utilizzo dell’immobile ceduto in locazione, pur non essendo predeterminato dai contraenti, è tuttavia determinabile con riguardo al provvedimento assunto dall’ente territoriale e non discende quindi, nel suo ammontare, dall’arbitrio del locatore. Con il quinto mezzo di gravame, la ricorrente lamenta l’erroneità della interpretazione della clausola n. 6 del contratto, che si riferisce alle ” spese necessaria per la conduzione del fondo (ivi comprese imposte, tasse e canoni demaniali)”. Sostiene infatti il ricorrente che il pagamento del canone demaniale non può essere considerato necessario alla conduzione del fondo, ma è invece necessario per la conservazione dell’immobile.

La censura è inammissibile sotto un duplice profilo: perché incidente su di un tema, quale quello della interpretazione dell’accordo negoziale, che, se adeguatamente motivato, come nella fattispecie, è sottratto al sindacato di legittimità; per genericità, avendo la ricorrente riprodotto la doglianza già sottoposta al giudice di appello senza alcuna critica alla risposta da quest’ultimo fornita. Risposta con la quale era ritenuta l’infondatezza di tale assunto, per avere la parti convenuto espressamente l’obbligazione di rimborso del canone demaniale. Con il sesto mezzo di gravame viene dedotta l’illegittimità della clausola n. 6 per violazione dell’art. 1341 de codice civile. La ricorrente sostiene infatti che è stato violato l’obbligo di specifica approvazione per iscritto sancita dal secondo comma del predetto articolo, in quanto nel contratto risulta l’espressa accettazione di tutte le clausole, dalla clausola n. 1 a quella n. 11, senza specifica menzione di ciascuna di esse. Anche tale doglianza non merita accoglimento. La ricorrente non ha infatti considerato, né impugnato, l’affermazione del giudice di appello secondo cui la clausola in questione non è vessatoria e non abbisogna, quindi, di specifica approvazione, cosicché su tale punto si è formato il giudicato interno. Con l’ultimo mezzo di gravame la B. censura il regolamento della spese adottato dalla Corte di Firenze, che, in accoglimento dell’appello incidentale, l’ha condannata all’integrale rimborso delle spese di primo grado, già liquidate dal primo giudice in lire 2.000.000. osserva che il giudice a quo non ha considerato che ella, a seguito della concessa sanatoria, aveva già versato le spese legali attinenti alla fase sommaria, ammontanti a lire 1.500.000 oltre accessori di legge. La censura non merita accoglimento. Infatti la Corte di Appello ha riformato la sentenza di primo grado in ordine alla disposta compensazione per metà, tenendo ferma la liquidazione già fatta dal Tribunale, cosicché la B. avrebbe dovuto impugnare tale liquidazione e, non avendolo fatto, ha lasciato che sul punto si formasse il giudicato interno.

Il ricorso deve essere pertanto rigettato. Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Cassazione sentenza n. 1835 del 18 aprile 1989

Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dello inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 cod. proc. CIV..

Qualora il conduttore che non opponendosi alla convalida abbia ottenuto il termine di grazia previsto dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978, non provveda a sanare tempestivamente ed integralmente la morosità (nella specie per oneri accessori, interessi e spese legali), il pretore è tenuto, all’udienza fissata entro dieci giorni dalla scadenza del suddetto termine, a pronunciare convalida dello sfratto per morosità, senza necessità di rinvio della causa per la ulteriore trattazione del merito.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 23-2-1980, Masi Aldo, esponendo che aveva dato in locazione un appartamento di sua proprietà a Jacomussi Giuliano e che questi non aveva versato i canoni e gli accessori, per un importo complessivo di L. 122.595, relativi ai mesi di febbraio e marzo 1979, avendoli versati in un libretto postale, di cui il locatore non poteva disporre, intimava al conduttore sfratto per morosità, citandolo contestualmente per la convalida avanti al Pretore di Latina. Costituitesi le parti, il convenuto resisteva alla domanda del Masi, deducendo che avendo il locatore rifiutato i vaglia per gli importi relativi ai canoni ed accessori, aveva accreditato le somme su un libretto postale intestato al locatore, dandogliene avviso con raccomandata in data 28-4-1979; comunque si dichiarava pronto a sanare l’inadempienza.

Il Pretore con ordinanza in data 31-3-1980, dando atto che il libretto in questione era stato rimesso al Masi successivamente alla citazione e che il conduttore dal marzo 1979 aveva omesso di versare la quota relativa alle spese condominiali per il servizio di portierato, concedeva, avendone lo Jacomussi fatto richiesta, il termine di 40 giorni per sanare la morosità relativa a dette spese condominiali, oltre gli interessi e le spese processuali; rinviava la causa al 5-6-1980, udienza in cui il procuratore dell’attore dichiarava che la morosità non era stata sanata nel termine concesso al conduttore; il Pretore ordinava l’immediato rilascio dell’appartamento e rinviava la causa per la trattazione del merito.

Con sentenza in data 27-1-1982 il Pretore, ritenuta insussistente la morosità in ordine ai canoni e affermata l’illegittimità della pretesa dell’attore in ordine alle spese condominiali per il servizio di portierato, rigettava la domanda e revocava l’ordinanza di rilascio dell’immobile, condannando l’attore alle spese.

Successivamente il Tribunale di Latina con sentenza in data 9-3-1983 rigettava l’appello principale del Masi e l’appello incidentale dello Jacomussi, dichiarando compensate le spese del grado di appello.

Affermava tra l’altro il Tribunale:

1) con l’invio del libretto postale intestato al Masi, anteriormente alla prima udienza, risulta sanata la morosità in ordine ai canoni;

2) all’udienza del 5-6-1980 il termine di 40 giorni per sanare la morosità in ordine alle spese condominiali per il servizio di portierato era scaduto;

3) è vero che a norma dell’art. 5 L. n. 392-78 il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore all’ammontare di due mensilità del canone costituisce inadempimento di non scarsa importanza, ma ciò non impedisce di valutare la fondatezza della pretesa dell’attore in ordine a tali spese;

4) il Masi non ha provato l’effettivo espletamento da parte del Razza, nel periodo considerato, delle mansioni di vigilanza e custodia del fabbricato; ciò non si evince dai libri matricola e paga prodotti, né dalle prove testimoniali, avendo i testi riferito che solo nell’ultimo periodo, cioè dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone il Razza aveva svolto le mansioni di competenza, con l’esclusione della permanenza in guardiola;

5) l’ordinanza di rilascio emessa dal Pretore il 5-6-1980 va equiparata a quella emessa in seguito ad opposizione alla convalida e, quindi, non preclude il successivo esame del merito con sentenza.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Masi, deducendo quattro motivi di annullamento; lo Jacomussi non ha presentato controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il quarto motivo, che, avendo carattere assorbente, va esaminato per primo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 665 c.p.c., in relazione all’art. 4, co. 6°, L. n. 26-11-1969 n. 883, nonché degli artt. 5 e 55 L. n. 392-78, censura l’impugnata sentenza, deducendo che il Pretore di Latina con l’ordinanza in data 31-3-1980 concesse termine di grazia per sanare la morosità in ordine alle quote condominiali, agli interessi e alle spese processuali al conduttore, che ne aveva fatto richiesta, ma non si era riservato sulle eccezioni del convenuto; dal che consegue, secondo il ricorrente, che all’udienza del 5-6-1980 il Pretore doveva limitarsi, (essendo scaduto il termine per sanare la mora e) persistendo la morosità del convenuto, a ordinare il rilascio dell’immobile, come ha fatto, senza disporre rinvio della causa per la trattazione del merito, essendo la decisione del merito in contrasto con la concessione del termine per sanare la mora.

La censura è fondata.

Gli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978 hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori, come nella specie, può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c. (v. Cass. 4-2-1987 n. 1066).

Il termine di grazia per sanare la morosità può essere chiesto dal conduttore per comprovate difficoltà, alla prima udienza sia nel procedimento ordinario, sia nel procedimento per convalida di sfratto, sempre che, in quest’ultimo caso, emerga la volontà del conduttore di non opporsi alla convalida per contestare in tutto o in parte la morosità.

Infatti, ove il conduttore, convenuto nel procedimento per convalida di sfratto per morosità preferisca opporsi alla convalida dello sfratto contestando la morosità, non può essere accolta l’eventuale contemporanea e subordinata domanda di concessione del termine di grazia ex art. 55 L. n. 392 del 1978, in quanto tale domanda, finalizzata alla estinzione del processo con la sanatoria della morosità, è incompatibile con la volontà prevalente di opporsi alla convalida dello sfratto, dal momento che l’opposizione dà luogo, a norma dell’art. 666 c.p.c., all’esaurimento del procedimento speciale di convalida ed alla continuazione del processo con il rito ordinario per l’accertamento della sussistenza o meno della morosità.

Pertanto, il mancato pagamento da parte del conduttore, che abbia chiesto termine per sanare la mora dell’integrale importo dovuto nel termine fissato dal giudice, comporta la pronuncia, ex art. 663 c.p.c., all’udienza fissata entro dieci giorni dalla scadenza del suddetto termine, della convalida di sfratto per morosità, senza possibilità di rinvio della causa per la trattazione del merito, trattazione, che, se svolta, va considerata illegittima.

Nel caso di specie, scaduto il termine concesso al conduttore per sanare la mora e persistendo la morosità, il Pretore all’udienza successiva alla scadenza del suddetto termine ritualmente ha emesso ordinanza di rilascio, che è da considerare come una convalida dello sfratto ed in tal senso resta confermata; l’illegittima prosecuzione del processo è da ritenere, invece, nulla e tale nullità travolge anche le sentenze di I e II grado, che vanno, pertanto, cassate senza rinvio.

Restano assorbiti gli altri motivi di ricorso. Lo Jacomussi per effetto della soccombenza va condannato a rimborsare al Masi gli onorari e le spese dei giudizi di I e II grado, nonché del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa senza rinvio le sentenze di I e II grado, ferma restando l’ordinanza di rilascio dell’immobile del Pretore di Latina in data 5-6-1980, condanna Jacomussi Giuliano a rimborsare al ricorrente le spese di I e II grado, che liquida per il primo grado complessivamente in L. 643.000, di cui L. 300.000 per onorari, L. 297.000 per diritti e L. 46.000 per spese, e per il II grado complessivamente in L. 900.000, di cui L. 500.000 per onorari, L. 335.000 per diritti e L. 65.000 per spese, oltre agli onorari e spese del presente giudizio di cassazione, liquidando le spese in L. 68.500, e gli onorari in lire trecentomila.

Cassazione sentenza del 22 settembre 2000 n. 12527

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l’art. 1 bis della legge 21 febbraio 1989 n. 61 – a norma del quale il conduttore, durante il periodo di sospensione dell’esecuzione, è tenuto a corrispondere una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto al momento della cessazione del contratto, maggiorato del venti per cento, oltre agli oneri accessori di cui all’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – considera in mora il conduttore non soltanto durante il periodo di sospensione dell’esecuzione stabilito dall’art. 1 della medesima legge, ma per tutto il periodo successivo alla condanna di rilascio, fino alla riconsegna effettiva dell’immobile, in virtù dell’espresso richiamo all’art. 1591 cod.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitazione, la maggiorazione del venti per cento che il conduttore è tenuto a corrispondere, oltre al canone mensile, durante il periodo di sospensione dell’esecuzione degli sfratti a norma dell’art. 1 bis del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, costituendo risarcimento del danno da inadempimento dell’obbligazione di restituzione, è dovuta indipendentemente dalla richiesta del locatore.

In tema di locazione di immobili urbani, il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita integra inadempimento grave secondo la valutazione fattane dal legislatore con l’art. 2 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in legge 21 febbraio 1989, n. 61, quando l’importo complessivo superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del dovuto.

Svolgimento del processo

1.- Il pretore di Salerno, con ordinanza del 6.12.1994, su richiesta della locatrice, Maria Lia Riviello, provvedeva sull’esecuzione per rilascio di un immobile adibito ad uso di abitazione, già condotto in locazione da Anna Milone.

Ciò, in applicazione dell’art. 2, comma 3, del D.-L. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. con modif. nella L. 21 febbraio 1989, n. 61.

Dichiarava, ai fini dell’assistenza della forza pubblica per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, che la Milone versava nelle condizioni, previste dalle lett. c) ed a) dell’art. 2.1. del decreto legge 551.

In relazione all’ipotesi prevista dalla lett. c) dell’art. 2.1, il pretore svolgeva le seguenti considerazioni.

La disposizione dettata dall’art. 1 – bis del decreto legge 551, che disciplina gli effetti della ritardata restituzione dell’immobile, trova applicazione non solo nel caso previsto dall’art. 1, di sospensione legale delle esecuzioni, ma anche per il periodo in cui, mancando il conduttore di restituire l’immobile, egli resta nella sua detenzione, in attesa che sia concessa l’assistenza della forza pubblica per l’esecuzione coattiva dell’ordine di rilascio, secondo quanto previsto dall’art. 3.

Perciò, a partire dal giorno successivo a quello fissato per il rilascio a norma dell’art. 56 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore è tenuto a pagare, senza necessità di richiesta da parte del locatore, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, maggiorato del venti per cento.

La Milone non aveva provato d’avere eseguito il pagamento del canone così maggiorato e di non versare in mora, per un ammontare complessivo superiore a due mensilità del canone, secondo quanto invece affermato dalla locatrice.

In relazione all’ipotesi prevista dalla lett. a) dell’art. 2.1., il pretore riteneva dimostrato, tenuto conto delle informazioni fornite dalla questura, che la Milone avesse abbandonato l’immobile, ceduto al figlio.

2.- Costei proponeva opposizione agli atti esecutivi.

Sosteneva di non aver abbandonato l’appartamento, in cui conservava residenza e abitazione, oltre alle utenze.

Contestava l’interpretazione del decreto legge 551 del 1988 seguita dal pretore: osservava che la maggiorazione era dovuta solo per il periodo di sospensione legale delle esecuzioni, di cui non aveva goduto, e che la maggiorazione del canone spetta dal momento in cui il locatore la richiede.

Svolgeva ulteriori argomenti per contestare d’essersi venuta a trovare in mora e tra l’altro opponeva in compensazione un proprio credito.

3.- Una successiva opposizione agli atti esecutivi era proposta da Anna Milone avverso il provvedimento del prefetto che, in pendenza del primo processo di opposizione, aveva autorizzato l’assistenza della forza pubblica.

4.- Il pretore, riuniti i procedimenti, ha rigettato le due opposizioni.

Nella sentenza dell’11.12.1997 ha affermato che la Milone non aveva dato alcuna prova di non avere abbandonato l’alloggio né aveva provato l’esistenza del credito opposto in compensazione.

Ha ancora considerato che l’ordinanza del 9.12.1994 era sufficientemente motivata e che era perciò legittimo il provvedimento del prefetto su di essa basato.

5.- Anna Milone ha proposto ricorso per cassazione.

Maria Lia Riviello vi ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1.- La sentenza impugnata è stata pronunciata in un giudizio di opposizione agli atti esecutivi (art. 617, secondo comma, cod. proc. civ. e art. 2, commi 2 e 3, del D.-L. 30 dicembre 1988, n. 551 conv. in L. 21 febbraio 1989, n. 61).

Le opposizioni decise sono state due.

La prima era stata proposta per sostenere che, a differenza da quanto ritenuto dal pretore, la parte non si era venuta a trovare nelle condizioni previste dall’art. 2.1. del decreto – legge 551 del 1988, ovverosia che non aveva abbandonato l’immobile e non versava in stato di inadempimento agli obblighi di cui all’art. 1591 cod. civ.

L’art. 2 del decreto legge 551 del 1988 aveva infatti disposto, al terzo comma, che, dopo la scadenza del periodo di sospensione previsto dall’art. 1, il pretore, su richiesta del locatore, avrebbe potuto dichiarare che il conduttore aveva abbandonato l’immobile (art. 2, primo comma, lett. a) o s’era reso inadempiente, dopo la scadenza del contratto, agli obblighi di cui all’art. 1591 del codice civile, anche se riferito agli oneri accessori, per un importo complessivo superiore a due mensilità del canone (art. 2, primo comma, lett. c).

E contro tale provvedimento aveva dato al conduttore il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi.

La seconda opposizione era stata proposta dalla parte per sostenere che non versava in una situazione in cui, a norma dell’art. 3.2. dello stesso decreto, dovesse darsi priorità all’esecuzione del titolo esecutivo che la riguardava.

La rilevanza del provvedimento previsto dall’art. 2, stava nel fatto che, a norma dell’art. 3.2. del decreto legge, si doveva dare precedenza alle esecuzioni dei titoli relativi ai casi indicati nell’art. 2.

Il ricorso proposto per impugnare la sentenza contiene sette motivi.

L’esame ne sarà condotto avendo riguardo alle questioni che il pretore doveva esaminare.

Perciò, i motivi che attengono a questioni di merito saranno presi in esame con riferimento prima all’abbandono dell’immobile, poi alla morosità, quindi al provvedimento del prefetto che ha autorizzato l’assistenza della forza pubblica per l’esecuzione dello sfratto.

2.- La decisione della prima questione è oggetto anzitutto della critica svolta nel primo motivo.

Vi si deducono vizi di violazione di legge e di difetto di motivazione (art. 111 Cost., in relazione all’art. 132 n. 4 cod. proc. civ. ed all’art. 118 disp. att.)

La ricorrente premette che nel corso del processo aveva prodotto una copiosa serie di documenti per provare l’assunto di non aver abbandonato l’immobile.

Lamenta che la sentenza non presenti sul punto una motivazione sufficiente, in quanto non dice perché dai documenti esibiti non potesse trarsi la prova del fatto posto a fondamento dell’opposizione.

La censura è ripresa nel secondo motivo, con il quale si denunzia un vizio di violazione di legge, consistente nel non avere il pretore valutato le prove addotte e giudicato in base ad esse secondo diritto (art. 111 Cost., in relazione all’art. 24 Cost., nonché agli artt. 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 2707, 2712 e 2719 cod. civ.).

Nel sesto motivo la ricorrente denunzia un vizio di violazione di norma di diritto (art. 111 Cost., in relazione all’art. 2 del decreto legge 551 del 1998).

Sostiene che non aveva mai abbandonato l’immobile, come risultava dagli accertamenti di polizia, dalla conservazione della residenza e delle utenze, nonché dal fatto più volte ammesso dalla controparte e dallo stesso giudice dell’esecuzione nel provvedimento del 6.12.1994, che un figlio continuasse ad abitarvi.

Questi motivi sono infondati.

La questione che il giudice dell’opposizione doveva risolvere ed ha risolto consisteva nello stabilire se la conduttrice, opponendosi all’ordinanza, avesse provato, nel giudizio di opposizione, di avere conservato nell’immobile la propria abitazione.

Il pretore ha preso in esame la questione ed ha detto che nessuna prova era stata fornita.

Questa motivazione, per sé, non può essere considerata tale da dare conto delle ragioni per cui il giudice è pervenuto alla valutazione delle prove espressa nel giudizio conclusivo.

In questo senso può considerarsi che la sentenza manca di motivazione.

È però avviso della Corte che ciò non sia sufficiente a giustificare la cassazione della sentenza.

Anche quando, a riguardo dell’accertamento dei fatti compiuto dal giudice di merito, manchi nella sentenza una qualsiasi motivazione, la cassazione sarebbe inutilmente pronunciata, quante volte, sulla base delle prove che il giudice avrebbe dovuto valutare e dire d’aver valutato spiegandone il modo, non si sarebbe potuto logicamente pervenire a decisione diversa.

Sicché resta onere del ricorrente indicare nel ricorso quali prove avrebbero dovuto essere valutate e quale ne era il contenuto, come è suo onere mostrare che, nell’ambito di un logica valutazione delle stesse prove, rientrava la possibilità di un giudizio diverso.

I motivi appena riassunti non indicano quali documenti dovessero essere tenuti in considerazione né indicano il loro specifico contenuto ed in qual modo potessero logicamente autorizzare la conclusione che la conduttrice avesse continuato ad occupare stabilmente l’immobile in precedenza locatole.

3.- La decisione della seconda questione è svolta in altra parte dei motivi prima considerati.

La ricorrente, in particolare nel sesto motivo, lamenta un vizio di falsa applicazione di norme di diritto (art. 111 Cost., in relazione all’art. 1 – bis del D. – L. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. con modif. nella L. 21 febbraio 1989, n. 551)

Sostiene che l’obbligo, previsto dall’art. 1 – bis del decreto legge 551, di corrispondere ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. la maggiorazione del 20% del canone dovuto alla data di cessazione del contratto aveva operato solo per i periodi di sospensione legale delle esecuzioni stabiliti dall’art. 1 del decreto e che la maggiorazione, comunque, era dovuta solo dopo che il locatore ne avesse fatta richiesta.

Questi argomenti non sono corrispondenti a diritto.

Sul primo la Corte si è anche di recente espressa in senso contrario (con la sentenza 23 giugno 1999 n. 6406, privilegiando la soluzione già accolta dalla sentenza 3 aprile 1995 n. 3913, anziché quella fatta propria dalla sentenza 27 maggio 1995 n. 5927) e questo indirizzo trova ora supporto anche nella disposizione dettata dall’art. 5.6. della L. 9 dicembre 1998, n. 431.

Quanto al secondo va osservato che la disposizione dettata dall’art. 1 – bis del decreto legge 551 del 1988 trova il suo presupposto normativo e logico nell’art. 1591 cod. civ., da essa richiamato, secondo il quale il conduttore in mora nella restituzione deve, oltre al corrispettivo convenuto, anche il maggior danno.

La legge, stabilendo che il conduttore deve la maggiorazione del venti per cento, predetermina essa l’ammontare del danno ulteriore rispetto a quello ristorato mediante il canone.

La portata delle norme convenzionali o legali (artt. 1224, 1382 e 1591 cod. civ.), che predeterminano l’ammontare del danno per il caso di inadempimento, è duplice: da un lato il debitore è obbligato a pagare a titolo di danno solo la somma prestabilita, dall’altro essa é dovuta indipendentemente dalla prova di un danno effettivo.

Costituendo poi la maggiorazione parte della somma dovuta, nel periodo di mora, come risarcimento del danno da inadempimento dell’obbligazione di restituzione, essa è dovuta indipendentemente da richiesta, di cui l’art. 1 – bis del decreto legge non fa menzione (sicché non si applica il principio di diritto, enunciato dalle sezioni unite nella sentenza 8 febbraio 1995 n. 1442 e di recente ripreso dalla sentenza 23 giugno 1999 n. 6406, per cui, quando la norma prevede che un maggiore elemento del canone, dovuto dal conduttore, sia richiesto dal locatore, esso andrà corrisposto dal momento in cui è richiesto).

Sostiene, ancora, la ricorrente, nel medesimo motivo, che la misura dell’inadempimento non avrebbe superato l’ammontare di due mensilità del canone, ma a questo argomento deve obiettarsi quanto si è già osservato nell’esame della prima questione, ovverosia che il motivo non indica in base a quali documenti esibiti nel corso del processo si sarebbe potuto accertare che la morosità non superava l’ammontare dei due mensilità (*) del canone.

3.1. – Un altro ordine di critiche, svolto sempre nel sesto motivo, ma anche nel quinto, attiene al problema del rapporto tra accertamento della morosità, agli effetti dell’art. 3 del decreto legge 551, e crediti, per restituzione di somme pagate in più del dovuto nel corso del rapporto, opposti in compensazione.

È anch’esso non conforme a diritto.

Le disposizioni dettate dagli artt. 2 e 3 del decreto legge 551 del 1988 impongono al conduttore, che manifesti di trovarsi nella necessità di continuare ad occupare l’immobile, di continuare a pagare il canone, oltre alla maggiorazione di cui si è detto.

Il conduttore, il quale ritiene di avere diritto a che il locatore gli restituisca somme percepite in più del dovuto, se il diritto gli é contestato, deve ottenerne l’accertamento dal giudice.

Sino a quando tale accertamento non sia intervenuto il suo credito non è liquido ed esigibile e perciò egli non può dal canto suo sospendere o limitare l’adempimento della propria obbligazione: se lo fa, egli si rende inadempiente alla sua obbligazione, che non è estinta dal fatto che in favore del conduttore possa essere effettivamente sorto il credito da lui vantato e dedotto in giudizio.

Dunque, il pagamento, in misura inferiore a quella dovuta secondo il disposto dell’art. 1 – bis del decreto legge 551 del 1988, se attinge l’ammontare stabilito dall’art. 2.2. lett. c) dello stesso decreto, rileva agli effetti dell’art. 3, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del dovuto (Cass. 4 novembre 1996 n. 9543).

4.- Il rigetto dei motivi sin qui esaminati, comporta l’assorbimento del terzo.

Acquisito che la sentenza resa sull’opposizione pronunciata avverso l’ordinanza 19.12.1994 si sottrae a cassazione, resta anche acquisito che di quanto dichiarato nell’ordinanza poteva essere legittimamente tenuto conto nella successiva operazione esecutiva di concessione dell’assistenza della forza pubblica.

È invece inammissibile il quarto motivo, perché della legittimità del mancato differimento del processo esecutivo sino alla decisione dell’opposizione non può discutersi in questa sede (non senza notare, che consentire al prosieguo dell’esecuzione sulla base dell’atto esecutivo opposto, senza avere prima deciso l’opposizione, non configura per sé un provvedimento contrario a diritto).

Invero, quando è proposta un’opposizione agli atti esecutivi, il giudice dell’esecuzione ha il potere di adottare provvedimenti indilazionabili per coordinare il corso del processo esecutivo con quello del processo di cognizione (art. 618, secondo comma, cod. proc. civ.) e, in presenza di un’istanza di parte, ha il dovere di esaminarla e di rendere esplicite le ragioni per cui differisce o no il corso del processo esecutivo.

Ma il giudice non è tenuto a differire o sospendere il corso del processo esecutivo, perché la legge avrebbe altrimenti attribuito essa stessa effetto sospensivo all’opposizione e perché ciò sarebbe equivalso a rimettere lo svolgimento di un’esecuzione forzata alla volontà del debitore di subirla.

Per altro verso, il provvedimento positivo o negativo adottato dal giudice dell’esecuzione non è sottratto a qualsiasi sindacato, ma il sindacato è quello predisposto per il controllo della legittimità degli atti del processo esecutivo.

Sicché, la parte che se ne voglia lamentare, deve proporre un ulteriore opposizione agli atti esecutivi, questa volta contro il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione ha esercitato il potere attribuitogli dall’art. 618, secondo comma, cod. proc. civ.

Non può invece la parte far valere il mancato differimento del processo esecutivo come vizio della sentenza pronunciata sull’opposizione rivolta contro l’atto precedente.

5.- È infine inammissibile il settimo motivo, rivolto a criticare il capo della sentenza che ha provveduto sul diritto della parte vincitrice al rimborso delle spese del processo.

Quando la parte che soccombe intende criticare non la condanna, ma la liquidazione delle spese, deve dimostrare, attraverso il ricorso, che gli onorari di avvocato ed i diritti ed onorari di procuratore riconosciuti alla parte vincitrice eccedono il massimo previsto dalle tabelle e che le spese non corrispondono a quelle anticipate, diversamente manca la denuncia di un vizio di violazione di legge.

Nel caso, il ricorso non presenta il contenuto indicato.

6.- Il ricorso è rigettato.

7.- Le spese di questo grado del giudizio possono essere compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e dichiara compensate le spese del giudizio di cassazione.

LOCAZIONE DI COSE Mora ed altri inadempimenti

In tema di locazione, il mancato pagamento del canone anche per una sola mensilità giustifica la risoluzione del contratto, giusta disposto dell’art. 5 della l. n. 392 del 1978, senza che tale norma possa considerarsi incostituzionale (per contrasto con l’art. 3 della Carta fondamentale) alla luce di una pretesa disparità di trattamento sancita dal legislatore con riferimento all’ipotesi di mancato pagamento degli oneri accessori, ipotesi equiparata, agli effetti della risoluzione, al mancato pagamento del canone, ma differentemente disciplinata quanto all’importo (che deve risultare superiore a quello di due canoni). Il canone di locazione, difatti, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del locatore, integra, con quest’ultima, la causa (onerosa) del contratto, mentre gli oneri accessori (che costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore) sono del tutto fuori dal sinallagma contrattuale (cui appaiono, per vero, solo indirettamente riferibili), così che il mancato pagamento degli stessi determina un vizio funzionale della “causa negotii” soltanto quando l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del locatore alla prosecuzione del rapporto.

LOCAZIONE DI COSECanone in genereMora ed altri inadempimenti

Svolgimento del processo

Con atto del 5.2.1996 Martocchia Giorgio, proprietario di una casa d’abitazione condotta in locazione da Londi Luigi, intimò al conduttore sfratto per morosità nel pagamento del canone di L. 422.580, dovuto per il precedente mese di gennaio, e lo convenne dinanzi al Pretore di Roma per la convalida. Opponendosi, l’intimato sostenne di avere, subito dopo la intimazione di sfratto, inviato al locatore a mezzo di vaglia postale la somma di L. 1.690.320, a titolo di pagamento dei canoni dovuti per i mesi di gennaio, febbraio, marzo e aprile dell’anno 1996. Affermò che il Martocchia aveva rifiutato di riceversi il pagamento, adducendo che esso non era stato offerto in contanti e presso il domicilio del locatore. Il Pretore denegò l’ordinanza di immediato rilascio, dispose il mutamento del rito e rimise le parti dinanzi a sé per il giudizio. Alla udienza all’uopo fissata il conduttore offrì nuovamente al locatore a mezzo di assegno circolare la somma di L. 1.690.320 per i predetti titoli, ma il pagamento non fu accettato dal locatore. Con sentenza del 6.7.1996 il Pretore dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Su appello del Londi, il Tribunale di Roma, con sentenza del 22.7.1997, ha confermato la sentenza del Pretore, osservando: 1) che l’assunto del conduttore (secondo cui da lungo tempo era invalsa tra le parti la prassi di pagamento del canone locatizio a mezzo di vaglia postale e non in contanti e presso il domicilio del locatore, come contrattualmente previsto) era stato prospettato per la prima volta in sede di gravame e non era stato provato; 2) che l’offerta di pagamento del canone a mezzo vaglia era stata, comunque, effettuata oltre venti giorni dopo la scadenza contrattuale, onde il conduttore si era reso effettivamente moroso;

3) che la morosità non poteva ritenersi sanata dalla successiva offerta di pagamento del canone a mezzo di assegno circolare, perché il conduttore non aveva offerto al locatore, oltre al canone per il quale si era reso moroso, anche gli oneri accessori, gli interessi e le spese legali, come previsto dall’art. 55 della legge 27.7.1978, n. 392. Ricorre il Londi con quattro motivi, illustrati anche da memoria. Resiste il Martocchia con controricorso. Il Londi ha, inoltre, depositato note di udienza.

Motivi della decisione

Col primo motivo il ricorrente lamenta che il Tribunale abbia erroneamente ritenuto che al conduttore non fosse consentito dedurre per la prima volta nel giudizio di appello che il pagamento dei canoni locatizi a mezzo di vaglia postale avrebbe dovuto ritenersi legittimo in quanto rispondente ad una prassi consolidatasi in corso di rapporto. La doglianza è inammissibile, perché la tardività della deduzione costituisce oggetto di una considerazione del Tribunale di carattere del tutto marginale, che nessun ruolo decisivo ha svolto entro il contesto argomentativo assunto a sostegno della decisione impugnata, come risulta dal fatto che lo stesso Tribunale, pur considerando tardiva la difesa in argomento, ne ha esaminato il merito ed ha escluso che la dedotta prassi derogativa delle pattuizioni contrattuali fosse stata provata dal conduttore Con altra censura contenuta nel primo motivo e col secondo motivo, che per intima connessione va congiuntamente esaminato, il Londi lamenta che, in violazione degli artt. 1362 e 1599 cod. civ. e senza adeguata motivazione, il Tribunale abbia escluso che il conduttore avesse provato l’esistenza di detta prassi, quantunque la prova fosse stata acquisita e consistesse nel fatto stesso che il locatore aveva sollecitato il conduttore a pagare il canone in contanti e non con vaglia postale. La doglianza non ha fondamento, giacché il Tribunale, con argomentazione esauriente e, quindi, irreprensibile in sede di legittimità, ha osservato che il sollecito del locatore dimostrava soltanto che uno o più canoni erano stati pagati dal conduttore con modalità diverse da quelle stabilite nel contratto di locazione, ma non poteva ritenersi idoneo ad integrare la ulteriore prova che le modalità di pagamento scelte dal locatore e contestate dal conduttore costituivano oggetto di una pluriennale consuetudine che avrebbe addirittura – secondo l’assunto del ricorrente – modificato per “facta concludentia” le originarie previsioni contrattuali.

Col terzo motivo il ricorrente sostiene che – tenuto conto delle scadenze contrattualmente stabilite per la corresponsione dei canoni

– nel momento della intimazione di sfratto non erano ancora decorsi, dall’ultima scadenza, i venti giorni di ritardo nel pagamento del canone, che, ai sensi dell’art. 5 della legge n. 392, condizionano la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione.

Lamenta che, in violazione degli artt. 1455, 1362, 1599 cod. civ., 5 e 5 legge n. 392 del 1978, questa circostanza, sebbene influente sulla “causa petendi” della domanda di risoluzione e, in quanto tale, rilevabile di ufficio, sia stata del tutto trascurata dal Tribunale.

La doglianza, che il ricorrente prospetta per la prima volta in sede di legittimità, è inammissibile, perché nel giudizio di cassazione non è consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorché rilevabili di ufficio in ogni stato e grado, quando esse presuppongano o comunque richiedano (come, appunto, la questione sollevata con la censura in esame) nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto (Cass. 12.2.1993, n. 1772).

Con lo stesso motivo il Londi sostiene, in via alternativa, che la disposizione di cui all’art. 5 della legge n. 392 andrebbe interpretata nel senso che la risoluzione del contratto di locazione potrebbe ritenersi giustificata dalla morosità del conduttore soltanto se questa riguardasse almeno due mensilità del canone.

Lamenta, quindi, che il Tribunale, erroneamente interpretando l’art. 5 cit., abbia dichiarato risolta la locazione di specie, quantunque il conduttore si fosse reso moroso nel pagamento di una sola mensilità. La doglianza è infondata, perché l’assunto da cui è sorretta contrasta con la chiara formulazione della norma in esame, che, anche in ragione del raffronto con l’art. 3 della previgente legge 22.12.1973 n. 841 (a termini del quale la morosità del conduttore costituiva causa di risoluzione soltanto se protratta per almeno due mesi”), è stata costantemente interpretata dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che anche il mancato pagamento di una sola mensilità del canone giustifica la risoluzione del contratto di locazione (Cass. 22.11.1985 n. 5776; Cass. 8.7.1987, n. 5956; Cass. 23.5.1988, n. 3558; Cass. 25.5.1998, n. 5191).

Il ricorrente eccepisce che, così interpretata, la norma di cui all’art. 5 della legge n. 392 dovrebbe considerarsi illegittima per contrasto con l’art. 3 della Costituzione, giacché, equiparando, agli effetti della pronunzia di risoluzione, il mancato pagamento di un solo canone di locazione al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a quello di due canoni, statuirebbe la irragionevole equivalenza di due inadempienze quantitativamente diverse, non soltanto perché concernenti somme diverse di danaro, ma anche, e soprattutto, perché produttive di pregiudizi del locatore di diversa gravità intrinseca, minore essendo – ad avviso del ricorrente – il danno causato al locatore dal mancato conseguimento del lucro corrispondente al canone di locazione, rispetto al danno (asseritamente maggiore) arrecatogli dal mancato recupero di spese, che, a titolo di oneri accessori, dovrebbero essergli rimborsate dal conduttore. La eccezione è manifestamente infondata. Il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest’ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato pagamento di una mensilità del canone priva di causa il godimento dell’immobile nel corrispondente periodo e giustifica, di per sé, la risoluzione del contratto. Gli oneri accessori, che costituiscono un rimborso di spese anticipate dal locatore, sono, invece, solo indirettamente riferibili al sinallagma contrattuale e, pertanto, il mancato pagamento degli stessi determina il difetto funzionale della causa del contratto soltanto quando l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del locatore alla prosecuzione del rapporto. Non appare, dunque, irragionevole la scelta del legislatore di far corrispondere solo al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a quello di due mensilità del canone la ragione giustificativa della domanda di risoluzione.

Col quarto motivo il ricorrente lamenta che, in violazione degli artt. 1455, 1362, 1599 cod. civ., 5 e 55 legge n. 392, il Tribunale, trascurando di considerare che il conduttore aveva tempestivamente offerto al locatore una somma di danaro pari al quadruplo della mensilità di canone scaduta e non pagata, abbia omesso di imputare, in luogo del creditore ed ai sensi dell’art. 1193 cod. civ., l’eccedenza agli interessi ed alle spese giudiziali, quantunque con essa il conduttore avesse inteso corrispondere anticipatamente altre tre mensilità di canone, che non era tenuto a pagare perché non erano ancora scadute. La doglianza è priva di fondamento, perché l’imputazione del pagamento effettuata dal debitore, non può essere mutata né dal creditore né dal giudice. Va inoltre, rilevato che la pronunzia impugnata ha in concreto basato la statuizione anche sull’elemento soggettivo dell’inadempimento operando sul punto la presunzione di colpa (art. 1218 c.c.) implicitamente richiamata dai giudici di appello. Il ricorso va, dunque, rigettato. Stimasi di compensare interamente le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e compensa interamente le spese.

Cassazione sentenza n. 12769 del 21 dicembre 1998

In tema di locazione, il mancato pagamento del canone anche per una sola mensilità giustifica la risoluzione del contratto, giusta disposto dell’art. 5 della l. n. 392 del 1978, senza che tale norma possa considerarsi incostituzionale (per contrasto con l’art. 3 della Carta fondamentale) alla luce di una pretesa disparità di trattamento sancita dal legislatore con riferimento all’ipotesi di mancato pagamento degli oneri accessori, ipotesi equiparata, agli effetti della risoluzione, al mancato pagamento del canone, ma differentemente disciplinata quanto all’importo (che deve risultare superiore a quello di due canoni). Il canone di locazione, difatti, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del locatore, integra, con quest’ultima, la causa (onerosa) del contratto, mentre gli oneri accessori (che costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore) sono del tutto fuori dal sinallagma contrattuale (cui appaiono, per vero, solo indirettamente riferibili), così che il mancato pagamento degli stessi determina un vizio funzionale della “causa negotii” soltanto quando l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del locatore alla prosecuzione del rapporto.

LOCAZIONE DI COSECanone in genereMora ed altri inadempimenti

Svolgimento del processo

Con atto del 5.2.1996 Martocchia Giorgio, proprietario di una casa d’abitazione condotta in locazione da Londi Luigi, intimò al conduttore sfratto per morosità nel pagamento del canone di L. 422.580, dovuto per il precedente mese di gennaio, e lo convenne dinanzi al Pretore di Roma per la convalida. Opponendosi, l’intimato sostenne di avere, subito dopo la intimazione di sfratto, inviato al locatore a mezzo di vaglia postale la somma di L. 1.690.320, a titolo di pagamento dei canoni dovuti per i mesi di gennaio, febbraio, marzo e aprile dell’anno 1996. Affermò che il Martocchia aveva rifiutato di riceversi il pagamento, adducendo che esso non era stato offerto in contanti e presso il domicilio del locatore. Il Pretore denegò l’ordinanza di immediato rilascio, dispose il mutamento del rito e rimise le parti dinanzi a sé per il giudizio. Alla udienza all’uopo fissata il conduttore offrì nuovamente al locatore a mezzo di assegno circolare la somma di L. 1.690.320 per i predetti titoli, ma il pagamento non fu accettato dal locatore. Con sentenza del 6.7.1996 il Pretore dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Su appello del Londi, il Tribunale di Roma, con sentenza del 22.7.1997, ha confermato la sentenza del Pretore, osservando: 1) che l’assunto del conduttore (secondo cui da lungo tempo era invalsa tra le parti la prassi di pagamento del canone locatizio a mezzo di vaglia postale e non in contanti e presso il domicilio del locatore, come contrattualmente previsto) era stato prospettato per la prima volta in sede di gravame e non era stato provato; 2) che l’offerta di pagamento del canone a mezzo vaglia era stata, comunque, effettuata oltre venti giorni dopo la scadenza contrattuale, onde il conduttore si era reso effettivamente moroso;

3) che la morosità non poteva ritenersi sanata dalla successiva offerta di pagamento del canone a mezzo di assegno circolare, perché il conduttore non aveva offerto al locatore, oltre al canone per il quale si era reso moroso, anche gli oneri accessori, gli interessi e le spese legali, come previsto dall’art. 55 della legge 27.7.1978, n. 392. Ricorre il Londi con quattro motivi, illustrati anche da memoria. Resiste il Martocchia con controricorso. Il Londi ha, inoltre, depositato note di udienza.

Motivi della decisione

Col primo motivo il ricorrente lamenta che il Tribunale abbia erroneamente ritenuto che al conduttore non fosse consentito dedurre per la prima volta nel giudizio di appello che il pagamento dei canoni locatizi a mezzo di vaglia postale avrebbe dovuto ritenersi legittimo in quanto rispondente ad una prassi consolidatasi in corso di rapporto. La doglianza è inammissibile, perché la tardività della deduzione costituisce oggetto di una considerazione del Tribunale di carattere del tutto marginale, che nessun ruolo decisivo ha svolto entro il contesto argomentativo assunto a sostegno della decisione impugnata, come risulta dal fatto che lo stesso Tribunale, pur considerando tardiva la difesa in argomento, ne ha esaminato il merito ed ha escluso che la dedotta prassi derogativa delle pattuizioni contrattuali fosse stata provata dal conduttore Con altra censura contenuta nel primo motivo e col secondo motivo, che per intima connessione va congiuntamente esaminato, il Londi lamenta che, in violazione degli artt. 1362 e 1599 cod. civ. e senza adeguata motivazione, il Tribunale abbia escluso che il conduttore avesse provato l’esistenza di detta prassi, quantunque la prova fosse stata acquisita e consistesse nel fatto stesso che il locatore aveva sollecitato il conduttore a pagare il canone in contanti e non con vaglia postale. La doglianza non ha fondamento, giacché il Tribunale, con argomentazione esauriente e, quindi, irreprensibile in sede di legittimità, ha osservato che il sollecito del locatore dimostrava soltanto che uno o più canoni erano stati pagati dal conduttore con modalità diverse da quelle stabilite nel contratto di locazione, ma non poteva ritenersi idoneo ad integrare la ulteriore prova che le modalità di pagamento scelte dal locatore e contestate dal conduttore costituivano oggetto di una pluriennale consuetudine che avrebbe addirittura – secondo l’assunto del ricorrente – modificato per “facta concludentia” le originarie previsioni contrattuali.

Col terzo motivo il ricorrente sostiene che – tenuto conto delle scadenze contrattualmente stabilite per la corresponsione dei canoni

– nel momento della intimazione di sfratto non erano ancora decorsi, dall’ultima scadenza, i venti giorni di ritardo nel pagamento del canone, che, ai sensi dell’art. 5 della legge n. 392, condizionano la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione.

Lamenta che, in violazione degli artt. 1455, 1362, 1599 cod. civ., 5 e 5 legge n. 392 del 1978, questa circostanza, sebbene influente sulla “causa petendi” della domanda di risoluzione e, in quanto tale, rilevabile di ufficio, sia stata del tutto trascurata dal Tribunale.

La doglianza, che il ricorrente prospetta per la prima volta in sede di legittimità, è inammissibile, perché nel giudizio di cassazione non è consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorché rilevabili di ufficio in ogni stato e grado, quando esse presuppongano o comunque richiedano (come, appunto, la questione sollevata con la censura in esame) nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto (Cass. 12.2.1993, n. 1772).

Con lo stesso motivo il Londi sostiene, in via alternativa, che la disposizione di cui all’art. 5 della legge n. 392 andrebbe interpretata nel senso che la risoluzione del contratto di locazione potrebbe ritenersi giustificata dalla morosità del conduttore soltanto se questa riguardasse almeno due mensilità del canone.

Lamenta, quindi, che il Tribunale, erroneamente interpretando l’art. 5 cit., abbia dichiarato risolta la locazione di specie, quantunque il conduttore si fosse reso moroso nel pagamento di una sola mensilità. La doglianza è infondata, perché l’assunto da cui è sorretta contrasta con la chiara formulazione della norma in esame, che, anche in ragione del raffronto con l’art. 3 della previgente legge 22.12.1973 n. 841 (a termini del quale la morosità del conduttore costituiva causa di risoluzione soltanto se protratta per almeno due mesi”), è stata costantemente interpretata dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che anche il mancato pagamento di una sola mensilità del canone giustifica la risoluzione del contratto di locazione (Cass. 22.11.1985 n. 5776; Cass. 8.7.1987, n. 5956; Cass. 23.5.1988, n. 3558; Cass. 25.5.1998, n. 5191).

Il ricorrente eccepisce che, così interpretata, la norma di cui all’art. 5 della legge n. 392 dovrebbe considerarsi illegittima per contrasto con l’art. 3 della Costituzione, giacché, equiparando, agli effetti della pronunzia di risoluzione, il mancato pagamento di un solo canone di locazione al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a quello di due canoni, statuirebbe la irragionevole equivalenza di due inadempienze quantitativamente diverse, non soltanto perché concernenti somme diverse di danaro, ma anche, e soprattutto, perché produttive di pregiudizi del locatore di diversa gravità intrinseca, minore essendo – ad avviso del ricorrente – il danno causato al locatore dal mancato conseguimento del lucro corrispondente al canone di locazione, rispetto al danno (asseritamente maggiore) arrecatogli dal mancato recupero di spese, che, a titolo di oneri accessori, dovrebbero essergli rimborsate dal conduttore. La eccezione è manifestamente infondata. Il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest’ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato pagamento di una mensilità del canone priva di causa il godimento dell’immobile nel corrispondente periodo e giustifica, di per sé, la risoluzione del contratto. Gli oneri accessori, che costituiscono un rimborso di spese anticipate dal locatore, sono, invece, solo indirettamente riferibili al sinallagma contrattuale e, pertanto, il mancato pagamento degli stessi determina il difetto funzionale della causa del contratto soltanto quando l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del locatore alla prosecuzione del rapporto. Non appare, dunque, irragionevole la scelta del legislatore di far corrispondere solo al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a quello di due mensilità del canone la ragione giustificativa della domanda di risoluzione.

Col quarto motivo il ricorrente lamenta che, in violazione degli artt. 1455, 1362, 1599 cod. civ., 5 e 55 legge n. 392, il Tribunale, trascurando di considerare che il conduttore aveva tempestivamente offerto al locatore una somma di danaro pari al quadruplo della mensilità di canone scaduta e non pagata, abbia omesso di imputare, in luogo del creditore ed ai sensi dell’art. 1193 cod. civ., l’eccedenza agli interessi ed alle spese giudiziali, quantunque con essa il conduttore avesse inteso corrispondere anticipatamente altre tre mensilità di canone, che non era tenuto a pagare perché non erano ancora scadute. La doglianza è priva di fondamento, perché l’imputazione del pagamento effettuata dal debitore, non può essere mutata né dal creditore né dal giudice. Va inoltre, rilevato che la pronunzia impugnata ha in concreto basato la statuizione anche sull’elemento soggettivo dell’inadempimento operando sul punto la presunzione di colpa (art. 1218 c.c.) implicitamente richiamata dai giudici di appello. Il ricorso va, dunque, rigettato. Stimasi di compensare interamente le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

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