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Casa in affitto: chi paga la caldaia rotta?

5 Marzo 2017 | Autore:


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Quali costi devono sostenere il proprietario e l’inquilino? A chi spetta la sostituzione, la manutenzione o la riparazione della caldaia? Chi paga i danni?

Un po’ per uno fa male a nessuno. Inquilino e proprietario di una casa in affitto devono dividersi le spese legate alla caldaia, a seconda che si tratti della manutenzione ordinaria, di una riparazione, della sostituzione di un pezzo o dell’intera caldaia. Ma chi deve pagare che cosa? E, soprattutto, chi paga la caldaia rotta? Vediamo che cosa spetta al proprietario e che cosa all’inquilino.

Caldaia rotta: paga il proprietario

Mai nel mese di agosto: la sfortuna vuole che la caldaia si rompa sempre d’inverno, quando fa più freddo e c’è un bisogno impellente, oltre che dell’acqua calda per non gelare sotto la doccia, anche del riscaldamento. La sostituzione della caldaia, dunque, diventa urgente. E a discutere con il proprietario si ottiene solo l’effetto di perdere del tempo prezioso. Meglio avere, allora le idee chiare in partenza. E sapere che la caldaia rotta la paga il proprietario. In caso di rottura dell’impianto, infatti, è il padrone di casa che deve aprire il portafoglio e pagare i costi per la sostituzione della caldaia o delle singole parti. Ma solo se la rottura della caldaia deriva dalla vetustà dell’apparecchio (cioè che sia troppo vecchio e abbia già dato abbastanza) oppure da un caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito).

Le altre spese del proprietario per la caldaia

Il proprietario della casa in affitto è tenuto a pagare anche gli interventi per l’adeguamento a legge della caldaia e la sostituzione dell’apparecchio, che si tratti di una caldaia, di un bruciatore, di uno scaldabagno o di un boiler.

Il proprietario paga anche le spese di installazione e di manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento.

Che cosa fare se il proprietario non paga la caldaia rotta

Dunque, alla domanda «chi paga la caldaia rotta?» si risponde «il proprietario». Ma se il padrone di casa non ne vuole sapere di affrontare quella spesa, che cosa può fare l’inquilino? Può chiedere il risarcimento del danno, provvedendo lui alla riparazione o alla sostituzione della caldaia a sue spese per poi chiedere al proprietario la restituzione dei soldi. E se, anche in questo caso, il locatore tiene il portafoglio chiuso a chiave? Il tal caso non sarà possibile scalare la spesa sostenuta dai canoni di locazione, cioè dall’affitto mensile, ma sarà possibile fargli causa affinché restituisca i soldi anticipati per l’intervento sulla caldaia rotta o per la sua sostituzione.

Caldaia: che cosa deve pagare l’inquilino

Dicevamo all’inizio che un po’ per uno fa male a nessuno. Così, anche al locatario spettano alcune spese legate alla caldaia. Nello specifico, che cosa deve pagare l’inquilino?:

  • tutti i costi che riguardano l’uso quotidiano della caldaia, la manutenzione ordinaria ed il controllo Il principio è semplice: l’inquilino deve farsi carico di tutte le spese inerenti all’utilizzo e alla normale usura dei beni messi a disposizione dal proprietario;
  • le spese che derivano dalla fornitura del calore (il costo del gas, dell’energia elettrica o del gasolio per impianti di riscaldamento, la forza motrice per il bruciatore e l’acqua;
  • gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al Comune), nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni;
  • la tassa Asl per la verifica dell’impianto caldaia;
  • le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale;
  • i costi di riparazione della caldaia rotta se l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria e, quindi, per sua negligenza nella conservazione dell’apparecchio.

In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.

Conviene sempre leggere con attenzione quello che c’è scritto sul contratto di locazione. A volte, infatti, ci possono essere delle deroghe secondo le quali alcune delle spese spettanti al proprietario ricadono invece sull’inquilino o viceversa. Una volta firmato e depositato il contratto, quelle deroghe verranno accettate e, per la caldaia rotta, non sarebbe possibile pretendere alcunché.

Chi paga i danni provocati dalla caldaia rotta

Il proprietario di una casa in affitto ha la responsabilità di ciò che può succedere per dare in locazione un appartamento o un immobile con un impianto di riscaldamento difettoso o con una caldaia che non funziona adeguatamente. Se, ad esempio, la canna fumaria è ostruita (anche per colpa di un altro vicino) e si accumula in casa del Co2 che causa all’inquilino una grave intossicazione o addirittura la morte, ne risponde il proprietario. Lo stesso vale nel caso in cui il locatore abbia chiuso un occhio su eventuali vizi che esistevano prima della consegna dell’immobile e che hanno avuto delle conseguenze in seguito. Non importa se l’affittuario ha firmato il contratto pur sapendo che esistevano quei difetti [1].

Ecco chi paga che cosa per quanto riguarda le spese della caldaia:

A carico del proprietario

  • installazione della caldaia;
  • sostituzione della caldaia;
  • adeguamento della caldaia alle norme di legge;
  • manutenzione straordinaria della caldaia.

A carico dell’inquilino

  • manutenzione ordinaria e controllo fumi;
  • pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo;
  • pagamento tasse;
  • aggiornamento libretto e controllo periodico;
  • pagamento operaio per il controllo;
  • spese per la fornitura del calore;
  • riparazione o sostituzione della caldaia rotta se non tenuta adeguatamente o se non effettuati controlli di manutenzione ordinaria.

note

[1] Cass. sent. n. 19744/2014.


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6 Commenti

  1. Può un inquilino esercitarsi col canto (soprano o tenore) tutti i giorni durante le ore consone nel rispetto però degli orari condominiali ?

  2. Salve la caldaia dove abito in affitto ha piu di 25anni ed e una caldaia da interno messa al esterno infatti dicembre e gennaio si e ghiacciata la caldaia non e piu a norma la proprietaria e obbligata a cambiarla?

  3. ok, ma a parte il pagare, si batte sempre su quello, ci sono altre cose da chiarire. Sopratutto, caldaia nuova, io proprietario ,dato che la pago, ho il diritto di sceglierne una a mio piacimento cambiando anche l’assistenza e la ditta che seguiva quella vecchia?
    Grazie.

  4. Se, al momento di entrare in una casa appena affittata, non si riesce ad avviare la caldaia per un guasto è questo impedisca al nuovo inquilino di beneficiare dell’uso della casa per un certo periodo in attesa della riparazione (per via della mancanza di acqua calda e riscaldamento) è possibile richiedere un indennizzo?

    1. Buongiorno Max. La caldaia guasta può determinare il risarcimento del danno morale, ma bisogna dimostrare il grave danno. Non si può compensare con il canone la spesa anticipata per la riparazione. Il riscaldamento è un bene primario, necessario alla sopravvivenza dell’uomo. E se anche ci sono sempre fonti alternative ai classici termosifoni (un esempio è certamente la stufa elettrica) è indubbio che una casa fredda non può essere abitata, specie nella stagione invernale. Ciò vale a maggior ragione per l’acqua calda senza la quale è impossibile provvedere non solo alla pulizia del proprio corpo, alla doccia e al lavaggio dei panni, ma anche alle faccende domestiche (si pensi all’acqua calda necessaria per il lavaggio dei pavimenti).
      Per ulteriori approfondimenti leggi i nostri articoli dedicati all’argomento:
      -Caldaia: quando non è a norma e quali sanzioni https://www.laleggepertutti.it/275552_caldaia-quando-non-e-a-norma-e-quali-sanzioni
      -Chi paga il controllo della caldaia https://www.laleggepertutti.it/200447_chi-paga-il-controllo-della-caldaia
      -Revisione caldaia: chi paga? https://www.laleggepertutti.it/198898_revisione-caldaia-chi-paga

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