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Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare

1 Marzo 2017
Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare

Contratto di vendita o di affitto di casa: in quali ipotesi l’agente immobiliare non ha diritto al compenso?

Se hai preso contatto con un’agenzia immobiliare e questa, nel suggerirti un appartamento per l’acquisto, ti ha assegnato uno dei propri agenti, hai il diritto di pretendere da quest’ultimo un comportamento corretto e imparziale, oltreché professionale e trasparente. Se non viene rispettato uno di questi obblighi, previsti dal codice civile, non sei più tenuto a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. In questa scheda cercheremo, quindi, di capire quali sono i doveri che incombono al mediatore e quando, quindi, quest’ultimo non può pretendere il pagamento del compenso per l’attività prestata.

Chi è l’agente immobiliare

Il mediatore, ossia l’agente immobiliare, è un professionista che si impegna a far concludere un determinato contratto nel settore immobiliare (ad esempio vendite, locazioni ecc.) e che mette in contatto le parti (ad esempio, venditore e acquirente, padrone di casa e inquilino), svolgendo un’adeguata attività di assistenza e ricerca, con imparzialità ed indipendenza.

Come non pagare la provvigione all’agente immobiliare: il dissenso

Vediamo quali sono le ipotesi in cui è possibile non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. Il primo caso è quando l’intervento dell’agente non sia stato richiesto e ci sia stato l’espresso dissenso della parti a valersi dei suoi servizi. Che significa concretamente? Nella gran parte dei casi, il conferimento dell’incarico all’agente avviene per iscritto, con la firma di un contratto: in genere le parti si rivolgono entrambe – e in tempi diversi – alla medesima agenzia, conferendo a questa l’incarico di cercare una controparte interessata all’affare. Ma ben potrebbe essere che l’incarico venga affidato oralmente da uno solo dei due soggetti, senza uno specifico mandato scritto; oppure potrebbe accadere che l’agente, senza aver ricevuto il conferimento dell’incarico, segnali ad una parte (della quale conosce le esigenze) il nominativo di un potenziale contraente per concludere l’affare. In tali due casi, il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell’attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell’esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione.

Come non pagare la provvigione all’agente immobiliare: indipendenza e correttezza

L’agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate. Pertanto, oltre a non avere con la parte intermediata alcun rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza, egli deve anche non agevolarne gli interessi a discapito dell’altra. Diversamente non gli è dovuta la provvigione.

Secondo la Cassazione [1], il mediatore è vincolato all’imparzialità nei confronti di entrambe le parti ed è pertanto tenuto a comunicare le circostanze che potrebbero indurre una di esse a non concludere il contratto oppure a concluderlo a diverse condizioni.

Il codice civile [2], peraltro, che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione; egli è inoltre tenuto a un comportamento corretto [3] e diligente [4]. Non può quindi fornire informazioni non veritiere o su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Di conseguenza non bisogna pagare la provvigione all’agente immobiliare che non ha fornito le informazioni circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, oppure ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere oppure abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico [5].

Anche nel caso in cui la casa presenti dei vizi conosciuti dal mediatore e da questi taciuti alla parte interessata all’acquisto o all’affitto, all’agente immobiliare non è dovuta la provvigione [6].

Niente provvigione senza iscrizione nel registro

Il mediatore ha diritto ad ottenere una provvigione (ossia un compenso) da ciascuna delle parti intermediate a condizione che sia iscritto al registro delle imprese o al Rea. Può valere anche il modulo di proposta di acquisto predisposto dal mediatore, dal quale risulti la suddetta iscrizione [7].

Le parti possono stabilire che l’obbligo di versare la provvigione gravi su una soltanto di esse o prevedere dei criteri di ripartizione della provvigione secondo quote differenti.

Se il contratto viene stipulato dopo la scadenza del mandato all’Agenzia

Se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell’incarico all’agente, è comunque necessario pagare la provvigione. Viceversa, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l’agenzia, non bisogna versare alcun compenso.

Se il contratto non si conclude l’agente va pagato?

L’agenzia immobiliare va pagata per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti interessate alla conclusione del contratto.

Nel caso, quindi, in cui le parti si siano conosciute autonomamente, senza alcun apporto causale dell’agenzia non è dovuta la provvigione.

Il mediatore matura il diritto alla provvigione anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste perché, ad esempio, questa rinunci a firmare il contratto all’ultimo minuto. Se però la parte dimostra che il proprio comportamento è stato giustificato da validi motivazioni non bisogna più pagare la provvigione all’agenzia. È il caso, ad esempio, del mediatore che presenti come interessato all’acquisto di una casa un soggetto noto nell’ambiente per non pagare i propri debiti ed essere inaffidabile anche dal punto di vista bancario.

In ogni caso il contratto può prevedere che all’agenzia immobiliare vada il compenso solo per gli affari andati a buon fine. Pertanto, se le parti grazie all’attività del mediatore hanno stipulato tra loro solo un contratto preliminare, ma poi una delle due recede per qualsiasi ragione, non firmando il contratto definitivo, al mediatore non è dovuto alcun compenso.


note

[1] Cass. sent. n. 19581/2016.

[2] Art. 1759, co. 1, cod. civ.

[3] Art. 1775 cod. civ.

[4] Art. 1176 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 4415/2017.

[6] Cass. sent. n. 6926/2012.

[7] Cass. sent. n. 11539/2013.

Autore immagine: 123rf com


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35 Commenti

  1. Buongiorno ho messo in vendita il mio appartamento tramite un sito immobiliare.it mi hanno contattato dell’agenzie immobiliari dovrei lo stesso pagare la provvigione all’agenzia se trovano un compratore dato che io non ho dato mandato scritto

    1. Monica puoi trovare tutte le informazioni nei seguenti articoli:
      -Mandato agenzia immobiliare: vincoli https://www.laleggepertutti.it/286474_mandato-agenzia-immobiliare-vincoli
      -Esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare: come funziona? https://www.laleggepertutti.it/249542_esclusiva-nel-mandato-allagenzia-immobiliare-come-funziona
      -Agenzia immobiliare senza mandato pubblica annuncio: cosa fare? https://www.laleggepertutti.it/132733_agenzia-immobiliare-senza-mandato-pubblica-annuncio-cosa-fare
      -Aggirare agenzia immobiliare https://www.laleggepertutti.it/340067_aggirare-agenzia-immobiliare
      -Mandato di vendita immobiliare, recesso e penale https://www.laleggepertutti.it/230888_mandato-di-vendita-immobiliare-recesso-e-penale
      -Come non pagare agenzia immobiliare https://www.laleggepertutti.it/232123_come-non-pagare-agenzia-immobiliare

    2. Sei tu a decidere come venditore ,se vogliono vendere il tuo appartamento e se tu non voi non dai niente e che loro si prendano solo l provvigioni del compratore ,ho fatto così io .

  2. Buongiorno,
    estate scorsa abbiamo risposto all’annuncio su un sito di annunci (dove pubblicano sia privati che agenzie) per prendere in affitto un appartamento. Ci ha risposto un’agenzia immobiliare che ci ha mostrato l’appartamento insieme al proprietario, da cui erano stati ingaggiati. Nel corso delle trattative hanno tentato di imporci delle clausole vessatorie nel contratto, sempre a favore del proprietario, e abbiamo dovuto contrattare con l’agenzia per farle togliere (portando gli articoli di legge che specificavano ben altre condizioni). In nessuna occasione hanno mostrato imparzialità. Stipulato il contratto, però, ci hanno presentato fattura pretendendo da noi il pagamento del 100% di provvigioni e spese. In nessuna fase della trattativa ci avevano anticipato che ci sarebbe spettata questa spesa. Siamo poi venuti a sapere che erano stati ingaggiati dal proprietario, di cui l’immobiliarista è amico, solo in forma verbale dicendo “ho una casa da dare in affitto, fai tu, io però non ti pago niente”.
    Riteniamo ingiusto dover pagare per servizi che non abbiamo richiesto noi e soprattutto che sono stati forniti ad esclusivo vantaggio del padrone di casa, senza alcuna imparzialità. In questo caso, per non pagare (o pagare solo la metà) del disservizio, è necessario affidarci a un avvocato e finire in tribunale o ci sono altre vie meno brigose o dispendiose?
    Molte grazie sin da ora!

    1. Ti suggeriamo di leggere questi articoli:
      -Aggirare agenzia immobiliare. Va escluso il riconoscimento della provvigione al mediatore immobiliare se c’è un’opzione o un preliminare del preliminare? https://www.laleggepertutti.it/340067_aggirare-agenzia-immobiliare
      -Come non pagare agenzia immobiliare https://www.laleggepertutti.it/232123_come-non-pagare-agenzia-immobiliare
      -Agenzia immobiliare: il foglio di visita vincola il cliente alla provvigione? https://www.laleggepertutti.it/225554_agenzia-immobiliare-il-foglio-di-visita-vincola-il-cliente-alla-provvigione
      -Percentuale all’agenzia immobiliare: come si calcola https://www.laleggepertutti.it/180084_percentuale-allagenzia-immobiliare-come-si-calcola
      -Quando non pagare l’agenzia immobiliare https://www.laleggepertutti.it/155403_quando-non-pagare-lagenzia-immobiliare

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      1. Cosa accade nel caso in cui si venda un immobile alla sorella della persona che era stata registrata tra coloro che lo avevano visionato ?
        L’acquirente NON era stata registrata ed è da parecchi anni vicina di casa del venditore.

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