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Lo sai che? Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare

Lo sai che? Pubblicato il 1 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 marzo 2017

Contratto di vendita o di affitto di casa: in quali ipotesi l’agente immobiliare non ha diritto al compenso?

Se hai preso contatto con un’agenzia immobiliare e questa, nel suggerirti un appartamento per l’acquisto, ti ha assegnato uno dei propri agenti, hai il diritto di pretendere da quest’ultimo un comportamento corretto e imparziale, oltreché professionale e trasparente. Se non viene rispettato uno di questi obblighi, previsti dal codice civile, non sei più tenuto a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. In questa scheda cercheremo, quindi, di capire quali sono i doveri che incombono al mediatore e quando, quindi, quest’ultimo non può pretendere il pagamento del compenso per l’attività prestata.

Chi è l’agente immobiliare

Il mediatore, ossia l’agente immobiliare, è un professionista che si impegna a far concludere un determinato contratto nel settore immobiliare (ad esempio vendite, locazioni ecc.) e che mette in contatto le parti (ad esempio, venditore e acquirente, padrone di casa e inquilino), svolgendo un’adeguata attività di assistenza e ricerca, con imparzialità ed indipendenza.

Come non pagare la provvigione all’agente immobiliare: il dissenso

Vediamo quali sono le ipotesi in cui è possibile non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare. Il primo caso è quando l’intervento dell’agente non sia stato richiesto e ci sia stato l’espresso dissenso della parti a valersi dei suoi servizi. Che significa concretamente? Nella gran parte dei casi, il conferimento dell’incarico all’agente avviene per iscritto, con la firma di un contratto: in genere le parti si rivolgono entrambe – e in tempi diversi – alla medesima agenzia, conferendo a questa l’incarico di cercare una controparte interessata all’affare. Ma ben potrebbe essere che l’incarico venga affidato oralmente da uno solo dei due soggetti, senza uno specifico mandato scritto; oppure potrebbe accadere che l’agente, senza aver ricevuto il conferimento dell’incarico, segnali ad una parte (della quale conosce le esigenze) il nominativo di un potenziale contraente per concludere l’affare. In tali due casi, il mediatore ha diritto al compenso salvo che la controparte contattata dal mediatore manifesti il proprio dissenso ad avvalersi dell’attività del predetto agente o addirittura non rendersi conto dell’esistenza, durante le trattative, di questi. In dette ipotesi, dunque, tale contraente non è tenuto al pagamento della provvigione.

Come non pagare la provvigione all’agente immobiliare: indipendenza e correttezza

L’agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate. Pertanto, oltre a non avere con la parte intermediata alcun rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza, egli deve anche non agevolarne gli interessi a discapito dell’altra. Diversamente non gli è dovuta la provvigione.

Secondo la Cassazione [1], il mediatore è vincolato all’imparzialità nei confronti di entrambe le parti ed è pertanto tenuto a comunicare le circostanze che potrebbero indurre una di esse a non concludere il contratto oppure a concluderlo a diverse condizioni.

Il codice civile [2], peraltro, che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione; egli è inoltre tenuto a un comportamento corretto [3] e diligente [4]. Non può quindi fornire informazioni non veritiere o su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Di conseguenza non bisogna pagare la provvigione all’agente immobiliare che non ha fornito le informazioni circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, oppure ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere oppure abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico [5].

Anche nel caso in cui la casa presenti dei vizi conosciuti dal mediatore e da questi taciuti alla parte interessata all’acquisto o all’affitto, all’agente immobiliare non è dovuta la provvigione [6].

Niente provvigione senza iscrizione nel registro

Il mediatore ha diritto ad ottenere una provvigione (ossia un compenso) da ciascuna delle parti intermediate a condizione che sia iscritto al registro delle imprese o al Rea. Può valere anche il modulo di proposta di acquisto predisposto dal mediatore, dal quale risulti la suddetta iscrizione [7].

Le parti possono stabilire che l’obbligo di versare la provvigione gravi su una soltanto di esse o prevedere dei criteri di ripartizione della provvigione secondo quote differenti.

Se il contratto viene stipulato dopo la scadenza del mandato all’Agenzia

Se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell’incarico all’agente, è comunque necessario pagare la provvigione. Viceversa, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l’agenzia, non bisogna versare alcun compenso.

Se il contratto non si conclude l’agente va pagato?

L’agenzia immobiliare va pagata per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti interessate alla conclusione del contratto.

Nel caso, quindi, in cui le parti si siano conosciute autonomamente, senza alcun apporto causale dell’agenzia non è dovuta la provvigione.

Il mediatore matura il diritto alla provvigione anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste perché, ad esempio, questa rinunci a firmare il contratto all’ultimo minuto. Se però la parte dimostra che il proprio comportamento è stato giustificato da validi motivazioni non bisogna più pagare la provvigione all’agenzia. È il caso, ad esempio, del mediatore che presenti come interessato all’acquisto di una casa un soggetto noto nell’ambiente per non pagare i propri debiti ed essere inaffidabile anche dal punto di vista bancario.

In ogni caso il contratto può prevedere che all’agenzia immobiliare vada il compenso solo per gli affari andati a buon fine. Pertanto, se le parti grazie all’attività del mediatore hanno stipulato tra loro solo un contratto preliminare, ma poi una delle due recede per qualsiasi ragione, non firmando il contratto definitivo, al mediatore non è dovuto alcun compenso.

note

[1] Cass. sent. n. 19581/2016.

[2] Art. 1759, co. 1, cod. civ.

[3] Art. 1775 cod. civ.

[4] Art. 1176 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 4415/2017.

[6] Cass. sent. n. 6926/2012.

[7] Cass. sent. n. 11539/2013.

Autore immagine: 123rf com


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14 Commenti

  1. Non concordo con l’ultima frase. Stipulato il contratto preliminare , si è creato un vincolo giuridico tra le parti, l’adempiente può chiedere l’esecuzione forzata del contratto (se acquirente) o risarcimento danni (entrambi). Quindi il contratto è andato a buon fine, e si paga l’agenzia. Anche perché il compromesso è un contratto con testa e coda, indipendente dal rogito notarile.
    Diverso se si indica che verrà riconosciuta la provvigione solo in caso di stipula di atto notarile.
    Per il resto, ottimo lavoro.

    1. Ho stipulato una proposta di acquisto con il venditore il quale l’ha accettata e ho rilasciato assegno, ora voglio recedere perché ci sono difformità nelle informazioni catastali, chiedo se posso riavere i miei soldi ed evitare di pagare l’agente? il quale tra l’altro si é teso irreperibile?

    2. ok ma se la caparra è bassa poi uno si deve rivolgersi all avvocato per far valere il conratto se sorgono contestazioni

  2. Ho interpellato un agenzia che poi ho scoperto non avere il mandato del padrone di casa . Ho visto praticamente l agente una sola volta anche perché il proprietario disinteressato della presenza o assenza Dell agente ha anche stipulato il contratto per conto suo. Devo obbligatoriamente saldare l agenzia. Sto per firmare il contratto ma non ci sara neanche l agenzia. Che faccio posso non pagare?

    1. Ha visitato la casa con l’Agenzia? Il proprietario ha aperto la casa o l’Agente aveva le chiavi?
      Dopo aver visto la casa con l’Agente ha trattato privatamente con il Proprietario?
      In questo caso rischia di vedersi citato in giudizio dall’Agenzia di fatto scavalcata.
      Se le cose non sono andate così ci dica come si sono svolti i fatti nei particolari.
      Buona giornata

  3. una domanda…se il mutuo per l’acquisto di una casa non passa alle mie condizioni,e chiedo la caparra indietro devo pagare la provvigione all’agenzia immobiliare? mi spiego,il mio reddito è basso,i miei possono fare da garante ma il mutuo proposto dall’agenzia avrebbe la durata di 15 anni a 800 euro al mese anzichè 25 come vorrei io(impossibile da pagare)…. il mutuo,o meglio la durata di esso,la decido io o l’agenzia? e la provvigione devo darla ugualmente?

  4. Buongiorno,
    vorrei recedere dal contratto di mediazione immobiliare che ho firmato con l’agenzia, oppure recedere dalla sola clausola di esclusiva. Io sono parte venditrice.
    Purtroppo, quando l’agente mi ha detto che la tipologia di case come la mia è molto richiesta, gli ho creduto. Quando sono state fatte le foto per la pubblicità dell’immobile, ho avvisato subito che erano pessime, hanno inviato un’altra ragazza a fare nuove foto ma poi ne hanno cambiata solo una in pubblicità.
    Ci siamo accordati per una durata di 5 mesi e l’agente ne ha scritti 6 e in più mi hanno fatto firmare la clausola dell’esclusiva. Ora gente ne è venuta poca e l’agente mi ha proposto di abbassare il prezzo. Io vorrei recedere a causa del cattivo servizio avuto ed anche perché avevo avvisato che avevo urgenza di vendere. Ora,trascorsi 3 mesi, l’urgenza, purtroppo non è più procrastinabile.
    Chiedo questa la clausola mi obbliga a pagare la commissione all’agenzia anche in presenza di una situazione documentabile che mette in pericolo di lesioni personali aggravate (che non dipendono dai condomini ma da una persona estranea), la mia famiglia.
    Clausola: Le parti sono obbligate a dare esecuzione al presente contratto secondo correttezza e buona fede contrattuale. Eventuali inadempimenti dell’una o dell’altra parte saranno sanzionati secondo le comuni regole del codice civile e delle eventuali leggi speciali.
    grazie

  5. Sono a conoscenza di una casa in vendita, ho chiesto al proprietario di poterla vedere senza agenzia, ha risposto di no. Quindi sono stato costretto a chiamare l’agenzia per fissare l’appuntamento, ci vedremo direttamente sotto casa dato che so benissimo qual’è. Se mi dovesse interessare davvero non mi pare giusto che debba pagare anche io l’agenzia, per quale motivo, non è un servizio richiesto da me ma dal proprietario! Ho qualche possibilità di oppormi al pagamento?

  6. Un’agenzia immobiliare mi ha contattato, in nome di una cooperativa sociale, per la locazione dell’immobile a migranti in arrivo nella città, chiedendo poi il pagamento da parte mia della provvigione all’agente immobiliare. a chi spetta in questo caso il pagamento?

  7. Se il contratto è stato firmato, ma non ancora registrato e sia il locatore che il conduttore decidono di non registrarlo perché il conduttore si è trovato male nell’appartamento nei primi giorni, si deve pagare lo stesso la provvigione all’agente?

    Inoltre se l’agente non ha mai informato il conduttore del fatto di dover pagare la provvigione, nè ciò è scritto nel contratto, deve lo stesso il conduttore pagare ciò che l’agente chiede (dopo la firma del contratto, ma prima della registrazione)?

  8. se ho firmato una proposta d’acquisto con una agenzia e quest’ultima è scaduta senza essere stata accettata dal costruttore, nel caso acquisto direttamente dal costruttore stesso, devo pagare le provvigioni all’agenzia?

  9. Salve, vorrei sapere come comportarsi quando un’agenzia immobiliare chiede, oltre alla propria provvigione, una somma (13000,00) in contanti da destinare ad un itermediario esterno (una ricevuto potrebbe tutelare l’acquirente?). Inoltre vorrei sapere se la proposta non viene accettata e firmata dal proprietario, l’acquirente è dovuto a riconoscere le provvigioni all’egenzia immobiliare? Grazie in anticipo

  10. Il codice civile prevede che l’affare venga concluso perché il mediatore maturi il diritto alla provvigione. Non basta mettere in contatto, cosa significa in concreto, le due eventuali future parti di una compravendita.
    In caso la conoscenza tra le due parti avvenga “per merito” di un soggetto non mediatore, perché non iscritto nel registro, ma mero consulente dell’agenzia non è dovuto niente.
    Nel caso in cui non vi siano un incarico scritto chi stabilisce i reali effettivi obblighi del mediatore?
    Se il mediatore è inerte e da’ informazioni sbagliate che tipo di responsabilità matura nei miei confronti?
    Ho perso tempo e ho effettuato personalmente le verifiche in mancanza di qualsiasi tipo di incarico scritto perché dovrei pagare il mediatore? Il mediatore ha taciuto eventi a lui noti non approfondendoli né chiarendoli. Ritengo che dovrebbe rispondere di questo.

  11. Nel mese di Dicembre 2017 essendo intenzionata alla vendita del mio alloggio, mi sono rivolta ad un’agenzia immobiliare che mi ha fatto firmare un contratto con scadenza semestrale, quindi scadenza giugno 2018.
    A parte le poche persone che sono venute a visitare l’alloggio, c’e’ un problema alquanto inusuale, quando sono stata avvertita telefonicamente dall’agente che nel giorno tale ad ora tale si sarebbe presentato con le persone interessate, a visionare l’appartamento, io proprietaria dovevo uscire da casa, andarmi a fare un giro per poi rientrare dopo la visita dei potenziali acquirenti, questo mi impediva di venire a conoscenza di quello che il mediatore a l’ipotetico acquirente si erano detti. Mi chiedo se la procedura e’ regolare , e anche se la percentuale stabilita che dovrei dare all’agenzia e’ del 4% anziche’ il solito 2 o 3%. premetto che l’alloggio e’ ubicato in zona periferica e precisamente in Torino zona Nord.
    Ringrazio anticipatamente per la collaborazione, invio cordiali saluti.

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