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Che succede se non vengo convocato alla riunione di condominio?

2 marzo 2017


Che succede se non vengo convocato alla riunione di condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 marzo 2017



In caso di omessa convocazione di uno dei condomini all’assemblea di condominio è possibile impugnare la delibera previo esperimento del tentativo di conciliazione (mediazione).

Immaginiamo che si sia tenuta una riunione di condominio alla quale non abbiamo partecipato perché non ci è arrivata la comunicazione dell’amministratore: nessuna raccomandata ci è mai stata spedita, né mai il postino ci ha lasciato un avviso nella cassetta delle lettere. In questi casi la delibera può essere annullata e la decisione presa dagli altri condomini in nostra assenza resa priva di effetti. Lo stesso discorso vale anche se l’avviso di convocazione ci è arrivato più tardi dei prescritti 5 giorni prima della riunione. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire che succede se non si viene convocato alla riunione di condominio o se si viene convocati con ritardo.

Avviso di convocazione dell’assemblea

Il codice civile [1] stabilisce che l’assemblea di condominio non può deliberare se tutti i proprietari degli appartamenti non sono stati regolarmente convocati. Non rileva la convocazione fatta all’inquilino, in caso di appartamento dato in affitto; né rileva il fatto che l’amministrazione non sappia, con precisione, chi sia il titolare dell’immobile. È vero che, in caso di vendita dell’appartamento o successione per via ereditaria, il nuovo proprietario della casa deve fornire all’amministratore i suoi dati per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, ma tale comunicazione non deve avvenire con una forma solenne; pertanto l’amministratore non può aspettare passivamente che gli siano comunicati le generalità dei nuovi proprietari, bensì deve attivarsi per procurarseli [2].

L’avviso di convocazione deve contenere una specifica indicazione dei punti posti all’ordine del giorno – quelli cioè su cui si deciderà in assemblea – e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano al singolo proprietario. L’avviso deve indicare il luogo e l’ora della riunione.

Per tutte le regole sull’avviso di convocazione dell’assemblea leggi le nostre due guide:

Che succede se uno dei condomini non viene convocato alla riunione di condominio?

Se anche uno solo dei condomini non viene convocato alla riunione di condominio, l’assemblea non può decidere e deliberare. Tutta la delibera è annullabile. Ma a chiedere l’annullamento può essere solo il condomino leso, quello cioè non convocato o che abbia ricevuto l’avviso più tardi di 5 giorni prima del giorno di convocazione. Gli altri condomini, quindi, in quanto regolarmente convocati, non possono impugnare la decisione dell’assemblea.

Chi può impugnare la riunione dell’assemblea?

A poter impugnare l’assemblea per una irregolarità nella convocazione sono:

  • i condomini che non sono mai stati avvisati, cioè a cui non è stato inviato l’avviso di convocazione o a cui la raccomandata non è mai arrivata;
  • i condomini che sono stati avvisati in ritardo rispetto ai 5 giorni prima della riunione.

A queste due categorie di condominio, la legge consente di impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni da quando è stato loro inviato, dall’amministratore, il verbale della riunione [4]. Entro i 30 giorni, l’interessato deve presentare una richiesta di mediazione a uno degli organismi presenti nella città in cui sarebbe competente il tribunale a decidere (quello del luogo ove si trova l’edificio condominiale). L’avvio della causa di annullamento della decisione dell’assemblea non sospende la delibera salvo che il giudice disponga tale provvedimento.

Per impugnare la delibera è necessario dare prova dell’omessa o tardiva convocazione. Nel primo caso sarà il condominio a dover dimostrare, con la cartolina di ricevimento, che la raccomandata è stata regolarmente spedita, nel secondo caso, invece, è il condomino che, producendo la busta, potrà dimostrare che la stessa gli è stata recapitata tardi.

In caso di omessa o tardiva convocazione l’assemblea è nulla o annullabile?

Il vizio di omessa o tardiva convocazione dell’assemblea condominiale è considerato un vizio di annullabilità e non di nullità. Nella pratica, questo significa che è necessario agire entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea (invece per le delibere nulle non ci sono termini), scaduto il quale la decisione diventa definitiva anche per chi non vi ha partecipato. Questo è quanto hanno deciso le Sezioni Unite della Cassazione definendo un dubbio interpretativo che sul punto era sorto in passato [5].

note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 5599/16.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1137 cod. civ.

[5] Cass. S.U., sent. n. 4086/2005: «La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio».

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. ho partecipato ad una riunione convocata il linea straordinaria x dare in affitto l’appartamento del portiere.la maggioranza era appena sufficiente sia come numero che come millesimi.io ero interessato all’affitto ma ho indicato un prezzo piu’ basso.posso nell’ambito di 30 giorni della delibera richiedere all’amministratore di convocare un’altra assemblea straordinaria e rilanciare l’offerta piu’ adeguata? 2° punto::un condomino(madre e figlio) di uno stesso appartamento in successione avevano 5 deleghe (3+2) sono legittime le suddette deleghe?.
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