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Che fare se non si rispettano gli impegni presi a voce?

23 marzo 2017


Che fare se non si rispettano gli impegni presi a voce?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 marzo 2017



Se una parte non adempie un contratto, l’altra può chiederne la risoluzione e il risarcimento del danno o l’esecuzione coattiva della prestazione promessa e rimasta inadempiuta?

Il lettore ci riferisce che la moglie è proprietaria di un appartamento al primo piano di una palazzina di due piani. Nel loro appartamento c’è un camino la cui canna fumaria attraversa anche il secondo piano e termina sul lastrico solare, la cui proprietà è indivisa (50% al 1 piano – 50% al secondo piano). Quattro anni fa il secondo piano è stato acquistato da signori a cui, dopo qualche mese dal loro arrivo, il lettore prometteva verbalmente la chiusura della stessa canna in cambio della divisione notarile e catastale del lastrico sopra menzionato. Due anni fa, la moglie inviava all’altro proprietario richiesta scritta della divisione del lastrico e per risposta essi comunicavano che non intendevano procedere a tale divisione. All’epoca non era stato rilasciato alcun consenso scritto che consentiva tale chiusura, l’accordo verbale avveniva fra il marito – non proprietario dell’immobile – e l’altro inquilino che rammentava di avere come testimone il muratore che eseguiva tale lavoro. Il lettore ci chiede quindi come ripristinare tale pertinenza.

Al fine di rispondere al quesito da posto è bene precisare preliminarmente quale sia la disciplina vigente con riferimento alle modalità di conclusione dei contratti. Un principio fondamentale del nostro ordinamento è il cosiddetto principio della libertà delle forme. Secondo il principio citato gli individui, nell’ambito della loro autonomia negoziale, sono liberi di concludere i contratti secondo le modalità che ritengono più opportune. Ciascuna persona può, quindi, stipulare un contratto sia in forma scritta, sia oralmente, sia mediante un comportamento concludente cioè un comportamento dal quale si desuma in modo chiaro ed inequivocabile la volontà delle parti. Di conseguenza, l’obbligo di redigere il negozio per iscritto ricorre in tutte quelle ipotesi in cui la forma scritta sia richiesta dalla legge ad substantiam, cioè ai fini della validità ed efficacia del contratto il quale, nel caso contrario, sarebbe affetto da nullità. Al di fuori di questa ipotesi la forma scritta è preferibile ai fini della prova dell’avvenuta stipulazione del contratto, ma non è necessaria ai fini della validità e dell’efficacia dello stesso.

Tanto premesso, in tema di modalità di conclusione dei contratti, il contratto concluso tra il lettore e i nuovi proprietari ben poteva essere stipulato oralmente non essendo richiesta, ai fini della validità ed esistenza di tale tipo di accordo, la forma scritta a pena di nullità. Il contratto descritto ha ad oggetto la chiusura della canna fumaria dell’appartamento posto al secondo piano in cambio della divisione del lastrico solare oggetto di proprietà indivisa. Poiché il lettore ha adempiuto alla sua obbligazione mentre l’altra parte si rifiuta di ottemperare al proprio obbligo, ricorre un’ipotesi di inadempimento contrattuale. Nel caso d’inadempimento di una parte contrattuale a fronte del comportamento adempiente dell’altra, il codice civile prevede due possibilità:

  1. chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento del danno cagionato dal comportamento della controparte, oppure
  2. agire per ottenere l’esecuzione coattiva della prestazione promessa e rimasta inadempiuta.

Qualora dovesse agire con l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, il lettore potrà chiedere il risarcimento in forma specifica, cioè il ripristino della canna fumaria, oltre al maggior danno eventualmente subito.

Solo marginalmente, il risarcimento si distingue in due differenti tipologie:

  1. il risarcimento in forma specifica,
  2. il risarcimento per equivalente.

Con il primo si richiede la restituzione di quanto dato o, come nel caso in questione, il ripristino dello stato dei luoghi, mentre con il secondo si chiede il pagamento di una somma di denaro qualora non si possa riavere ciò che è andato irrimediabilmente perso a causa dell’inadempimento del debitore.

Qualunque sia la decisione (cioè sia qualora il lettore decida di chiedere la risoluzione sia nel caso in cui opti per l’esatto adempimento del contratto), l’unica via perseguibile è quella di agire in giudizio, instaurando un ordinario processo di cognizione, al fine di far valere davanti ad un giudice le sue pretese. In sede giudiziale, tuttavia, si dovrà fornire la prova dell’esistenza del contratto che potrà essere data mediante il ricorso ai testimoni (non essendo nel suo caso richiesta la forma scritta del contratto) nonché citando in giudizio (sempre in qualità di teste) l’operaio che ha eseguito i lavori di eliminazione della canna fumaria e ristrutturazione dell’appartamento.

Tuttavia, il lettore non è il proprietario dell’appartamento ma proprietaria in via esclusiva è sua moglie: in tal caso bisognerà dimostrare che egli ha agito in forza di un mandato ricevuto da sua moglie altrimenti non avrebbe avuto alcun titolo per concludere il contratto. Anche per il mandato non è necessaria la forma scritta, di conseguenza è possibile dimostrare l’avvenuta conclusione del contratto mediante la sua testimonianza quale mandatario della legittima proprietaria.

Altra possibilità è quella di qualificare il contratto stipulato dal lettore come un contratto contenente la promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo, laddove per terzo si intende la moglie. In poche parole, nel contratto il lettore si è obbligato a far sì che sua moglie chiudesse la canna fumaria in cambio della divisione del lastrico solare. Poiché sua moglie ha adempiuto all’obbligazione, l’altra parte incorre in una condotta inadempiente.

La scelta della qualificazione del contratto e, quindi, la strategia processuale da seguire spetterà al legale a cui affiderà l’incarico.

Il lastrico solare costituisce parte della proprietà di ciascun appartamento pur trattandosi di un caso di lastrico indiviso. Poiché la moglie è presumibilmente proprietaria della metà del lastrico solare (a meno che dal contratto di compravendita non risulti diversamente), potrà agire in giudizio per ottenere il riconoscimento della divisione. Anche in questo caso si dovrà esperire un’azione ordinaria ed avviare una causa innanzi al tribunale.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giovanna Pangallo

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