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Se il venditore nasconde l’abuso edilizio: notaio responsabile?

22 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 marzo 2017



Immobile non conforme alla normativa urbanistica: il rogito è nullo? Il notaio è responsabile per non aver effettuato i controlli?

Se l’acquirente scopre che l’immobile è affetto da abusi edilizi, taciuti dal venditore, può rivolgersi al giudice per far dichiarare nullo il rogito. La legge [1] prevede infatti due tipi di nullità degli atti di trasferimento di immobili non conformi alla normativa urbanistica:

  • nullità formale e incommerciabilità: quando il venditore omette gli estremi dei titoli abilitativi: licenze e concessioni edilizie, concessioni in sanatoria rilasciate, domanda di concessione in sanatoria ecc. La mancanza di tali titoli comporta l’impossibilità di vendere il bene;
  • nullità sostanziale: quando il venditore menziona le licenze edilizie ma l’immobile non è conforme ad esse; sostanzialmente, dunque, il venditore rende false dichiarazioni in merito alla conformità del bene agli strumenti urbanistici, inducendo l’acquirente a credere che non vi siano abusi.

La Cassazione [2] ha avuto modo di precisare che la legge enuncia un principio generale di nullità di carattere sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, al quale si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Dunque, l’acquirente che si accorge, solo successivamente all’acquisto, dell’esistenza di abusi edilizi, può ottenere la dichiarazione di nullità del rogito, facendo accertare la responsabilità del venditore che ha reso dichiarazioni false o reticenti sui titoli urbanistici.

Abusi edilizi: il notaio non è responsabile

Il notaio che ha proceduto alla stipula e registrazione del rogito non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato gli abusi edilizi. Si tratta infatti di un controllo che non rientra nelle competenze, né nelle possibilità materiali di accertamento del notaio (diversamente da quanto avviene, per esempio, per i controlli sulle ipoteche).

Egli deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie.

Di conseguenza se il venditore non dichiara la presenza di abusi edilizi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell’atto, dovendo dare fede alla parola del venditore e inserirne le dichiarazioni nell’atto.

L’assenza di responsabilità in capo al notaio rogante, in ipotesi di immobile affetto da abusi edilizi, è stata più volte sancita dalla giurisprudenza di legittimità [3].

Essa si giustifica con l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici. Infatti, in linea di principio, nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria. La mancanza di tale dichiarazione o indicazione è sanzionata dalla legge con la nullità dell’atto comunque stipulato ed è anzi prevista come ragione ostativa alla stipula dello stesso atto.

note

[1] Art. 40, L. n. 47/1985.

[2] Cass. sentt. n. 25811/2014 e n. 23591/2013.

[3] Cass. sentt. n. 11628/2012 e n. 35999/2008.


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1 Commento

  1. Buongiorno. Nel caso in cui il venditore fosse un’ impresa, nello specifico una s.r.l. che un anno dopo la vendita dell immobile è stata liquidata e regolarmente cancellata dal registro delle imprese, considerando che ho pagato anche un’ agenzia quale mediatore per l acquisto, avrei modo di chiedere la risoluzione del contratto di rogito? Verso chi dovrei agire? Ringrazio e porgo cordiali saluti.

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