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Lo sai che? Il conduttore non paga: se ho perso copia del contratto cosa può fare?

Lo sai che? Pubblicato il 27 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 27 marzo 2017

Ho registrato un contratto di locazione telematicamente, ho perso l’unica copia che avevo. Ora il locatario non paga ed è stato sfrattato. Può opporsi allo sfratto negando l’esistenza del contratto?

Con il procedimento di sfratto, il lettore ha correttamente perseguito lo scopo di riottenere la disponibilità dell’immobile occupato dal conduttore moroso, avendo finanche, secondo quanto riferito, già ottenuto una convalida dello sfratto. Purtuttavia, si rileva che il debitore non ha partecipato al suddetto procedimento. In tal caso, questi può opporsi alla convalida di sfratto anche tardivamente ma soltanto ove dimostri di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore [1]. Ad ogni modo l’opposizione non sospende automaticamente il processo esecutivo, tale facoltà è concessa soltanto al giudice che emetterà ordinanza non impugnabile nel caso ravvisi la sussistenza di gravi motivi legati alla prosecuzione dell’esecuzione. Inoltre, una volta decorsi dieci giorni dall’esecuzione – termine che decorre dal primo accesso dell’ufficiale giudiziario – l’opposizione non è più ammessa.

Quanto all’eventuale circostanza di un pagamento tardivo delle somme dovute, si segnala che nemmeno questa influisce sull’ordinanza di rilascio dell’immobile, che continua ad avere piena efficacia e impone la restituzione del bene concesso in locazione.

Con riferimento alla tardiva registrazione del contratto di locazione, invece, non v’è un orientamento univoco. Certo è che il contratto di locazione non registrato deve ritenersi nullo; ma se la registrazione tardiva dello stesso è stata considerata da alcuni come elemento che potesse determinare sin dall’origine la validità della locazione, da altri è stato ritenuto che consentisse la regolarità soltanto da tale momento in avanti. Ciò potrebbe in ipotesi far sorgere delle problematiche sul calcolo della morosità, poiché nel caso in cui dovesse essere condivisa la seconda delle tesi esposte, i canoni non pagati che pongono in mora il conduttore ai fini dello sfratto potrebbero essere soltanto quelli maturati in seguito alla registrazione e non anche quelli precedenti.

Per quanto riferito dal lettore, tuttavia, si è appreso che proprio i canoni seguenti la registrazione sarebbero rimasti non pagati, per cui non dovrebbero esserci problemi per il recupero degli stessi all’esito della procedura di sfratto avanzata, né, come detto, trattandosi di locazione ad uso commerciale, un pagamento tardivo potrebbe impedire il rilascio dell’immobile.

In conclusione, l’opposizione tardiva è possibile sino al termine di dieci giorni seguenti il primo accesso dell’ufficiale giudiziario nell’immobile da rilasciare purchè il conduttore sia risultato assente durante il procedimento di sfratto e riesca a dimostrare il caso fortuito, la forza maggiore o di non aver avuto tempestiva conoscenza della procedura per irregolarità della notifica. Comunque, l’opposizione solitamente non interrompe l’esecuzione dell’ordinanza di sfratto né questa può essere interrotta dal pagamento dei canoni precedentemente non corrisposti alla data pattuita.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Alessandro Dini

note

[1] Art. 668 cod. proc. civ.


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1 Commento

  1. BUONGIORNO. PER LA SEMPLICISSIMA “LOGICA”,PER ESPLETARE A REGOLA D’ARTE IL LAVORO FORENSE ,(E’ QUALUNQUE ALTRO LAVORO), E’ RIBADISCO PER LA SEMPLICISSIME “LOGICA”,PRIMA DI DECIDIRE SU QUALUNQUE EVENIENZA,BISOGNA INDAGARE DETTAGLIATAMENTE SUI “VERI” MOTIVI PERCHE’ L’INQUILINO MOMENTANEAMENTE NON PAGA LA PIGIONE. PER CUI,SE TRAMITE INDAGINI SCOPRE CHE SONO “PROPRIO I PADRONI” AD AVER PRESI ACCORDI CON AMICI E’ ALCUNI DIPENDENTI DI VARIE ORGANIZAZZIONI,E’ PIU’ CHE “LOGICO” CHE L’INQUILINO ESSENDOGLI STATI “ESTORTI” DENARI PER PAGARE I CONSUMI ALTRUI,NON AVENDO PIU’ DENARO PER PAGARE ANCHE LA PIGIONE AI “PADRONI FEDIGRAFI”,ED ESSENDO STATO LESO PROPRIO DA LORO PER AGEVOLARE AMICI CONSIMILI,DEVE TUTELARSI E’ “ESIGERE GIUSTIZIA” E’ DALLA CRICCA DI MALAFFARE PRETENDERE IL RIMBORSO DEL MALTOLTO. IN FEDE STUDENTE DETECTIVE
    CECILIA LOLIVA PINTO

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