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Come fare una causa di usucapione

6 marzo 2017


Come fare una causa di usucapione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 marzo 2017



Tempi e costi di una causa di usucapione; le prove che bisogna portare in processo e le possibilità di vittoria.

Se ritieni di aver posseduto una casa, un terreno o qualsiasi altro tipo di immobile per oltre 20 anni, durante i quali nessuno si è fatto avanti per rivendicarne la proprietà, puoi diventarne ufficialmente il proprietario con una causa di usucapione. In questo articolo ti spiegheremo appunto come si fa una causa di usucapione, i tempi da attendere, i costi da sostenere, ma soprattutto il tipo di prove di cui è necessario munirsi, prima del giudizio, per poter vincere la casa di usucapione.

Partiamo già dal presupposto che tu sappia di cosa si parla quando si dice «usucapione». L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un immobile anche senza bisogno del consenso di chi, in quel momento, in base ai pubblici registri risulta esserne il titolare. Dunque con l’usucapione si trasferisce la proprietà senza né bisogno di un contratto di vendita, né di andare dal notaio per il rogito. Basta dimostrare a un giudice di aver posseduto l’immobile per almeno 20 anni in modo «esclusivo, pacifico e ininterrotto», ossia senza che altri abbiano utilizzato insieme a noi il bene, senza che il proprietario ci abbia mai diffidato – con l’ufficiale giudiziario – a rilasciare il bene e senza aver mai anche noi abbandonato il bene in questione per almeno un anno di seguito.

Non devi inoltre aver preso possesso del bene in modo violento, escludendo gli altri con minacce, raggiri o in modo occulto.

È irrilevante il fatto che, nel corso di tali 20 anni, fossimo o meno in buona fede. Anche se abbiamo posseduto la casa di un’altra persona in mala fede, ossia conoscendo l’altrui diritto, possiamo usucapirla. Non rileva infatti il nostro atteggiamento, ma quello del proprietario ufficiale che, per tutto questo tempo, si è completamente disinteressato dell’immobile. Per adeguare, così, la situazione di fatto a quella di diritto, l’ordinamento consente il passaggio della proprietà del bene.

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza: gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non servono ad acquistare il possesso.

Come si fa una causa di usucapione: le prove

Prima di incaricare un avvocato per avviare una causa di usucapione, devi valutare se hai o meno le prove del tuo diritto. Devi cioè poter dimostrare

  • di aver posseduto il bene come se fossi il proprietario, ossia ponendo tutti quei comportamenti che a un estraneo non sarebbero invece consentiti: ad esempio, l’aver cambiato il lucchetto di casa, l’aver mutato la destinazione dell’immobile, aver spianato un terreno, abbattuto alberi e piantato di altri; aver realizzato una recinzione, aver eseguito delle ristrutturazioni o delle opere di abbellimento definitive; aver affittato l’immobile a terzi e trattenuto per te il canone di affitto, ecc.
  • che questo possesso si è protratto per almeno 20 anni. Se l’immobile lo hai ereditato e già il parente che lo possedeva prima di te stava maturando l’usucapione, gli anni in cui questi ha posseduto il bene non vanno persi, ma si sommano a quelli del tuo possesso. Così, se il defunto aveva posseduto il terreno per 15 anni, a te ne basteranno solo 5 per usucapirlo.

Si comprende bene come, nella causa di usucapione, la prova principale è quella dei testimoni. Quindi, prima di iniziare il giudizio è bene contattare tutte le persone al corrente di tali circostanze e comportamenti, verificando se queste siano disponibili a presentarsi in tribunale e a rispondere alle domande del giudice e alle richieste di chiarimenti da parte dei rispettivi avvocati.

A volte possono essere importanti anche delle prove documentali, come la fattura di una ditta di lavori edilizio, gli assegni a quest’ultima rilasciati, i contratti di affitto stipulati con terzi, ecc.

Come si fa una causa di usucapione: l’inizio

Per l’avvio della causa di usucapione c’è bisogno di un atto di citazione che viene ovviamente redatto da un avvocato e notificato alla controparte tramite l’ufficiale giudiziario. Se l’effettivo proprietario dell’immobile è emigrato all’estero, niente paura: si può ricorrere alle notifiche internazionali o, quando tutto manca, in caso di irripetibilità, alle notifiche per pubblici proclami o per persone irreperibili. Insomma, gli strumenti ci sono anche se la persona non è più rintracciabile.

La causa si fa sempre davanti al tribunale.

La domanda diretta ad accertare l’usucapione deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari. Così, se nel frattempo il proprietario ha venduto l’immobile, noi potremo far valere il nostro diritto anche nei confronti di quest’ultimo. Se l’avvocato si è dimenticato di trascrivere la citazione è responsabile e, nel caso in cui l’immobile non possa essere più recuperato, gli potremo chiedere il risarcimento dei danni.

La giurisprudenza ormai ritiene possibile che tutto il giudizio si svolga innanzi a un organismo di mediazione, in un unico incontro. Ma è necessario che ci sia il consenso di entrambe le parti al trasferimento della proprietà tramite usucapione, tant’è che questo sistema viene utilizzato anche per trasferire la proprietà di una casa senza bisogno di notaio.

Le parti sottoscrivono un processo verbale che viene autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

Per trascrivere l’accordo è necessario l’intervento del notaio il quale deve identificare i soggetti dell’accordo, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le dichiarazioni e le certificazioni richieste in materia urbanistica e per accertare la conformità catastale dell’immobile. Non è invece necessario allegare l’Ape (attestato di prestazione energetica).

Quanto bisogna aspettare per una causa di usucapione?

Per una causa di usucapione i tempi possono essere molto lunghi. Si parte da un minimo di 3 anni per finire a circa 5-6 anni solo per il primo grado. Difatti, oltre ai tempi tecnici, spesso il processo può slittare per via della necessità di sentire tutti i testimoni o per le difficoltà nell’effettuare le notifiche.

Ovviamente se si va in appello, benché la sentenza di primo grado sia già efficace in via provvisoria, i tempi si allungano. Non parliamo poi se si va anche in Cassazione.

I costi per una causa di usucapione

Il costo per fare una causa di usucapione varia a seconda del valore dell’immobile di cui si vuole diventare proprietari. Difatti, la tassa di avvio del giudizio – il cosiddetto «contributo unificato» – viene calcolata a scaglioni secondo il valore del diritto fatto valere. Si va, ad esempio, da un contributo unificato di circa 518 euro per un immobile che vale da 26mila a 52mila euro a un contributo di circa 759 euro per un immobile che vale non meno di 52mila euro e non più di 260mila euro. Arriviamo a 1.214 euro di contributo unificato se il bene va da 250mila euro a 520mila euro.

A sentenza pubblicata c’è poi da pagare la salatissima imposta di registro, secondo lo stesso ammontare di un atto di compravendita dal notaio. Infine ci sono le imposte ipotecaria e catastale.

Che possibilità ho di vincere una causa di usucapione?

Per vincere la causa di usucapione devi innanzitutto assicurarti che le prove in tuo possesso siano inoppugnabili. Se l’avversario non si costituisce in giudizio avrai gioco più facile, ma questo non significa che hai automaticamente vinto. Devi inoltre verificare di non aver mai ricevuto alcuna diffida notificatati con l’ufficiale giudiziario o un atto di citazione dal legittimo proprietario (non almeno negli ultimi 20 anni).

note

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. Leggere queste pagine di Come fare una causa di usucapione mi ha molto chiarito le idee in materia e porgo un vivo ringraziamento agli autoriringrazio.

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