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Lo sai che? Per costruire un soppalco ci vuole il permesso?

Lo sai che? Pubblicato il 8 marzo 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 marzo 2017

Non è necessario il permesso di costruire del Comune se il soppalco è utilizzabile solo come ripostiglio.

Costruire un soppalco è una delle attività di edilizia più agevoli da realizzare: anche con un cartongesso è possibile recuperare spazio all’interno dell’appartamento per adibirlo agli usi più svariati. Ma questo, a volte, si scontra con la necessità di svolgere le pratiche burocratiche che, oltre a complicare la questione da un punto di vista amministrativo, possono richiedere diverso tempo e, in caso di errore, causare gravi responsabilità di tipo penale. Siamo infatti nel campo degli abusi edilizi che, come risaputo, oltre all’ordine di abbattimento dell’opera, possono implicare il reato e la sanzione. Infatti, sebbene di norma il soppalco venga utilizzato principalmente come ripostiglio e luogo ove nascondere valigie e altri oggetti di uso non quotidiano (circostanza che non richiede alcuna autorizzazione amministrativa), esso potrebbe essere invece destinato anche ad altre attività, come la creazione di ambienti utili per vivere. Quindi, rientrando nel campo dell’edilizia, è bene stabilisce quando, per costruire un soppalco, ci vuole il permesso del Comune. Ed è proprio di questo che ci occuperemo in questo articolo, anche alla luce di una recente sentenza pubblicata dal Consiglio di Stato [1].

Per stabilire se, ai fini della realizzazione di un soppalco, sia necessario o meno il permesso di costruire o basti una semplice Dia, non bisogna aver riguardo tanto ai materiali utilizzati, quanto piuttosto alla dimensione e alla funzione del soppalco stesso. La questione può essere sintetizzata in due righe: quando il soppalco crea superficie abitabile e calpestabile, ci vuole il permesso di costruire. Quando, invece, esso è destinato a mero ripostiglio, non bisogna dotarsi della previa licenza edilizia ed è sufficiente la Dia. Leggi, a riguardo, Per il soppalco ci vuole l’autorizzazione del Comune?

A rilevare può essere anche la dimensione e il peso del soppalco: se, ad esempio, il soppalco viene realizzato in ferro, è necessaria una verifica strutturale per verificare che il suo peso possa essere sopportato dalla struttura sottostante.

In ogni caso, dimensioni e materiali hanno rilievo minimo ai fini delle normative edilizie e a contare è principalmente la finalità del soppalco (finalità che comunque possono essere denunciate proprio da dimensioni e materiali: chiaramente un soppalco di scarsa ampiezza, realizzato in cartongesso, non potrà mai essere destinato a soggiorno o camera da letto).

Per il soppalco ci vuole l’autorizzazione del Comune?

La sentenza in commento conferma questa interpretazione: è libera la costruzione di un soppalco se viene usato come semplice luogo di deposito. Bisogna invece chiedere l’autorizzazione al Comune (che rilascerà il cosiddetto permesso di costruire) tutte le volte in cui il soppalco non sia di dimensioni modeste e vada a incrementare la superficie dell’immobile in modo significativo. Si pensi a una stanza di soggiorno, un luogo ove collocare un letto o uno spazio per la televisione e una poltroncina.

La valutazione, quindi, va fatta caso per caso in relazione alle caratteristiche strutturali del soppalco. In particolare, chiariscono i giudici, per poter essere realizzato senza dover prima chiedere l’autorizzazione al Comune, il soppalco deve essere uno spazio aggiuntivo che non deve generare un incremento delle superfici dell’immobile e del carico urbanistico [2]. Non è invece richiesto il permesso di costruire per interventi minori, quando cioè il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, ad esempio quando la struttura non sia suscettibile di utilizzo come stanza vera e propria.

Se poi l’immobile è vincolato, è necessario anche il nulla-osta della Soprintendenza (provvedimento necessario anche se la struttura può apparire come mero arredo interno, all’occorrenza eliminabile).

Che succede se il soppalco non è stato autorizzato?

Tutte le volte in cui il soppalco, creando spazio utile e calpestabile in cui vivere, viene realizzato senza il permesso di costruire, si considera abuso edilizio. L’autore dell’abuso, oltre a rispondere del reato e a subire un processo penale, sarà oggetto dell’ordine di demolizione, ordine che non si prescrive mai.

note

[1] Cons. St. sent. n. 985/2017 del 2.03.2017.

[2] Cons. St. sent. n. 4468/2014.

Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 9 febbraio – 2 marzo 2017, n. 985
Presidente Santoro – Estensore Gambato Spisani

Fatto

I ricorrenti appellanti hanno impugnato in primo grado il provvedimento indicato in epigrafe, con il quale hanno ricevuto ingiunzione a demolire, in quanto realizzate senza permesso di costruire, una serie di opere realizzate all’interno di un immobile di proprietà – sito a Roma, via Ascoli Piceno 17, e distinto al catasto al f. 622 part. 300 sub. 501- costituite da una struttura di putrelle in ferro orizzontali e verticali, disposte in modo da formare un soppalco a forma di “L” della superficie di circa 24,80 mq all’interno di un locale più ampio. L’area soppalcata al piano superiore consiste di un solaio in muratura con due finestre, posto ad altezza variabile da un soffitto irregolare, da metri 2,30 a metri 1.55 circa; la struttura del soppalco poggia invece per circa 20 mq su una pedana in muratura di circa 0,40 metri di altezza, ha un distacco di metri 1,88 e un’altezza interna praticabile di circa 1,45 metri; per la parte restante di circa 4,80 mq poggia sul piano di calpestio ed ha un distacco di 2,10 metri. L’area sottostante il soppalco è poi priva di finestre, con nuove tramezzature ed attacchi per impianti idrici ed elettrici (v. doc. 1 in primo grado ricorrenti appellanti, ordinanza impugnata).
Con la sentenza indicata in epigrafe, il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo in sintesi estrema che l’intervento fosse effettivamente soggetto a permesso di costruire, mai ottenuto né richiesto.
Contro tale sentenza, i ricorrenti in primo grado propongono appello, affidato a due motivi:
– con il primo di essi, deducono propriamente eccesso di potere per carenza di presupposti e mancanza di motivazione. Premettono in fatto che, a loro dire, da un lato per l’opera in questione sarebbe stato pendente un procedimento di condono edilizio, su istanza dei precedenti proprietari, certi Salvi; dall’altro, che per una porzione dello stesso immobile sarebbe stata emessa un’analoga ordinanza, annullata dal TAR del Lazio con sentenza 30 gennaio 2007 n.636. Ciò premesso, sostengono che l’intervento, in quanto soppalco non praticabile, non sarebbe soggetto a permesso di costruire, contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di primo grado. Ciò sarebbe stato in qualche modo riconosciuto dall’Autorità giudiziaria penale, che ne avrebbe disposto il dissequestro;
– con il secondo motivo, deducono violazione degli artt. 33 e 37 T.U. 6 giugno 2001 n.380, perché il Giudice di primo grado non avrebbe valutato la presentazione da parte loro di una denuncia di inizio attività – DIA a sanatoria, che in ogni caso avrebbe dovuto far venir meno l’abuso.
L’amministrazione ha resistito, con atto 4 giugno e memoria 7 giugno 2016, e chiesto che l’appello sia respinto.
Con memoria 29 dicembre 2016, i ricorrenti appellanti hanno invece insistito sulle loro asserite ragioni
All’udienza del giorno 9 febbraio 2017, la Sezione ha trattenuto il ricorso in decisione.

Diritto

1. Il primo motivo di appello è fondato ed assorbente, nei termini che seguono.
2. In base ad un rilievo logico, prima che giuridico, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito come nella specie, un’abitazione, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
3. In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico: così per tutte C.d.S. 3 settembre 2014 n.4468. Si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno.
4. Quest’ultima è l’ipotesi che si verifica nel caso di specie, in cui, come detto in narrativa, lo spazio realizzato con il soppalco è un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone: si tratta, in buona sostanza, di un ripostiglio.
5. Quanto sopra è sufficiente per affermare l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione impugnata, che va annullata, in riforma della sentenza di primo grado, perché fondata, in sintesi, su un presupposto non corretto.
6. Va invece assorbito il secondo motivo, che si fonda sul rapporto fra l’ordinanza impugnata ed un fatto ulteriore, la presentazione in un momento successivo della DIA. E’ evidente infatti che, annullata l’ordinanza stessa, la possibilità che rispetto alla demolizione da essa ordinata si sia prodotta una sanatoria è priva di rilievo. Spetterà invece all’amministrazione, nel prosieguo della propria attività, valutare se l’opera compiuta integri un diverso e minore tipo di abuso, e in caso affermativo se esso sia stato sanato dalla DIA in questione. Ciò però rientra nel futuro esercizio di poteri amministrativi, sui quali il Giudice non può pronunciare.
7. La particolarità della fattispecie è giusto motivo per compensare per intero fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (ricorso n.4705/2012), lo accoglie e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, accoglie il ricorso di primo grado e annulla la determinazione dirigenziale di demolizione 29 settembre 2006 n.1803 di Roma Capitale. Compensa per intero fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

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