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L’ipoteca segreta è legittima

8 marzo 2017


L’ipoteca segreta è legittima

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 marzo 2017



Si può mettere un’ipoteca su terreno all’insaputa del proprietario, senza che la persona abbia mai ricevuta un avviso dell’iscrizione ipotecaria? Sono passati 10 anni, e a tutt’oggi ancora nessuna notifica.

Prima di iscrivere ipoteca il creditore non è tenuto a notificare un avviso preventivo, né deve comunicare successivamente, al debitore proprietario dell’immobile, l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca. Tutto ciò che deve fare il creditore è procurarsi il cosiddetto titolo esecutivo in forma esecutiva e presentare, all’ufficio dei registri immobiliari, un richiesta di iscrizione ipotecaria (cosiddetta «nota»).

Il titolo in forma esecutiva può essere, ad esempio, una sentenza (anche di primo grado, purché non sospesa in appello) o un decreto ingiuntivo non opposto (per decorso dei 40 giorni dopo la notifica).

Chi ha contratto un debito non può quindi trovarsi con una «ipoteca segreta sulla casa» se prima il creditore non si è procurato il suddetto titolo. Ad esempio, chi non ha pagato una serie di bollette o un contratto stipulato con una società deve prima ricevere le notifiche di un procedimento giudiziario con cui il creditore agisce per ottenere, da parte del giudice, un provvedimento di condanna del debitore. È questo il titolo esecutivo. Una volta ottenuto il titolo, però, il creditore non deve compiere altri atti come, ad esempio, la notifica del titolo stesso (la sentenza) o la notifica di un preavviso di ipoteca: egli può, con il titolo in mano e la nota di iscrizione, recarsi ai registri immobiliari e chiedere l’iscrizione dell’ipoteca (leggi Come mettere un’ipoteca all’insaputa del proprietario).

Il debitore subisce l’ipoteca a propria insaputa, sebbene questi dovrebbe aver conoscenza del titolo (non si inizia mai una causa senza la notifica di un atto di citazione, né è possibile ottenere la formula esecutiva sul decreto ingiuntivo senza che lo stesso sia mai stato notificato al debitore). Solo se mancano questi atti preliminari, rivolti cioè alla formazione del titolo esecutivo, il debitore può opporsi all’iscrizione di ipoteca e farla dichiarare nulla. Si pensi al caso di chi sia stato parte in un processo per inadempimento contrattuale ma non lo abbia mai saputo per non aver ricevuto la notifica della citazione o perché la stessa è stata inviata a un indirizzo sbagliato.

Come ci si accorge che, sulla propria casa, c’è un’ipoteca? L’unico modo è di recarsi all’ufficio dei registri immobiliari, tenuto dall’Agenzia delle Entrate, Ufficio del territorio, e chiedere una visura ipotecaria. Da tale documento risulteranno eventuali iscrizioni di ipoteche, il creditore, la causale e la data. Eventualmente, potrà valutarsi la possibilità di una opposizione.

L’ipoteca è valida per 20 anni, dopo i quali scade in automatico, a meno che il creditore non la rinnovi. Tuttavia il titolo esecutivo giudiziale (la sentenza, il decreto ingiuntivo) si prescrive dopo 10 anni, sempre che in tale arco di tempo il creditore non abbia inviato diffide con solleciti di pagamento.

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Autore immagine: 123rf com


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