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Come mettere un’ipoteca all’insaputa del proprietario

8 marzo 2017


Come mettere un’ipoteca all’insaputa del proprietario

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 marzo 2017



È possibile iscrivere l’ipoteca all’insaputa del proprietario: il creditore è tenuto solo a notificare il titolo esecutivo (la sentenza, il decreto ingiuntivo, ecc.) ed, eventualmente, l’atto di precetto.

Per iscrivere ipoteca su una casa o su altro immobile del debitore è sufficiente essere in possesso di un titolo esecutivo, ossia una sentenza, un decreto ingiuntivo, un contratto di mutuo, ecc. Non è previsto l’invio di un preavviso di ipoteca come, invece, nel caso in cui ad agire sia il fisco e, in particolare, l’Agente della riscossione (Equitalia o, dal 1° luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione). Questo significa che è possibile mettere un’ipoteca all’insaputa del proprietario? Cerchiamo di scoprirlo qui di seguito.

Innanzitutto cerchiamo di capire cos’è un’ipoteca e a cosa serve. Contrariamente a quanto comunemente si crede, l’ipoteca non segna l’avvio di un pignoramento. Un immobile ben può essere ipotecato senza essere mai messo all’asta giudiziaria. Si pensi al caso delle banche che concedono il mutuo dietro iscrizione di ipoteca sulla casa finanziata: l’ipoteca rimane iscritta nei pubblici registri anche in costanza di regolare pagamento delle rate.

Ma allora a cosa serve l’ipoteca? L’ipoteca è una semplice «garanzia» che acquisisce il creditore e gli consente di cautelarsi da due rischi: quello di vendita dell’immobile da parte del debitore e quello della presenza di altri creditori. Per quanto riguarda il primo aspetto, al titolare dell’ipoteca la legge consente di agire e pignorare la casa anche se venduta a terzi, benché questi siano del tutto estranei al debito. Questo significa che chi vende una casa ipotecata la cede con tutta l’ipoteca; il che è una forte tutela per il creditore che, in tal modo, è sicuro di non perdere mai la garanzia sul bene. Per quanto riguarda invece il secondo aspetto, nel caso in cui una persona abbia contratto debiti con più persone o società e tutte vogliano pignorare l’unico immobile di proprietà del debitore, il ricavato dell’asta giudiziaria andrà innanzitutto al creditore munito di «ipoteca di primo grado», poi a quello che ha iscritto dopo l’ipoteca (cosiddetta «ipoteca di secondo grado») ecc.; solo l’eventuale residuo verrà diviso tra tutti gli altri creditori privi di ipoteca.

Da ciò si comprende che l’ipoteca è una semplice tutela preventiva del creditore, ma non implica che la casa ipotecata debba essere necessariamente sottoposta al pignoramento. Il pignoramento interviene solo se il debitore non paga più o se tutti gli accordi con i creditori sono falliti.

Proprio per la sua natura di «tutela preventiva», l’ipoteca può essere iscritta anche prima che si verifichi la situazione di inadempienza. È sufficiente essere creditori del proprietario dell’immobile da ipotecare. Chi, dunque, è titolare di un diritto di credito può iscrivere ipoteca sui beni del debitore, beni che egli stesso individua e presceglie.

La procedura per iscrivere ipoteca non prevede neanche la previa notifica del «titolo esecutivo» ossia di quel documento da cui risulta il credito come nel caso di una sentenza di condanna. Non sono dovuti insomma avvisi preventivi. Il creditore non ha neanche un termine minimo o massimo entro cui iscrivere l’ipoteca dalla data di emissione del titolo esecutivo. Lo può fare in qualsiasi momento, sempre che il titolo non si sia prescritto (la prescrizione di tutti gli atti giudiziari è di 10 anni). Questo significa dunque – volendo rispondere alla domanda iniziale – che se in astratto un’ipoteca non piomba mai “a ciel sereno”, essendo il debitore già consapevole del proprio debito, è tuttavia ben possibile mettere un’ipoteca all’insaputa del proprietario in quanto questi non può essere a conoscenza del “se” e del “quando” il creditore iscriverà l’ipoteca.

Così come non sono dovuti avvisi preventivi, una volta iscritta l’ipoteca il creditore non è tenuto a comunicarlo al debitore, né dovrà farlo il pubblico registro (ossia l’amministrazione). Insomma, il titolare della casa ben potrebbe vivere in un immobile che è stato già ipotecato senza saperne nulla. Se poi questo dovesse essere anche pignorato egli deve invece ricevere la notifica dell’atto di precetto e del successivo atto di pignoramento.

Ma allora come si fa a sapere se sulla casa c’è un’ipoteca? Se è vero che il proprietario dell’immobile non viene avvisato prima dell’iscrizione dell’ipoteca, come può sapere che tale attività c’è stata a sua insaputa? L’unico modo è andare a fare una visura ipocatastale. In pratica, bisogna andare all’Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio, e lì chiedere un estratto da cui venga evidenziata la presenza di ipoteche. Da poco tempo le visure ipotecarie possono essere richieste anche online. La visura ipotecaria è uno strumento che consente di conoscere la presenza di ipoteche su una casa, un terreno o qualsiasi altro immobile. La può chiedere chiunque: non solo il proprietario del bene, ma anche eventuali terzi estranei come, ad esempio, altri creditori intenzionati a iscrivere ipoteca o che, prima di concedere un prestito, vogliono verificare se il debitore ha beni da pignorare; ma potrebbe chiederla anche un interessato all’acquisto dell’immobile, prima di firmare il compromesso.

Per tornare al punto chiave di questo articolo, l’iscrizione di un’ipoteca, pur non essendo un’attività segreta – in quanto pubblica e quindi visibile dai registri immobiliari – non necessita di una previa comunicazione al debitore. Il quale, dunque, se non effettua di tanto in tanto una verifica all’ufficio del territorio, potrebbe rimanere all’oscuro che, sulla propria casa, c’è un’ipoteca. Se lo scopre non potrà chiedere alcun risarcimento o rivendicare la lesione di altri diritti.

Diverso è il caso di ipoteca per cartelle di pagamento non versate. In questo caso, l’Agente della riscossione deve inviare un preavviso di ipoteca almeno 30 giorni prima dell’iscrizione stessa, termine durante il quale è consentito presentare ricorso.

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Autore immagine: 123rf com


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