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Locazione commerciale: chi paga le spese condominiali?

9 marzo 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 marzo 2017



Nella locazione ad uso diverso da quello abitativo il conduttore non è tenuto a pagare tutte le spese condominiali, ma solo quelle relative ai servizi fruiti.

Nelle locazioni non abitative, il proprietario non può pretendere dal conduttore il pagamento di oneri accessori e spese straordinarie per servizi non fruiti. È quanto precisato da una recentissima sentenza della Cassazione [1].

La clausola del contratto di locazione non abitativa che preveda il pagamento, da parte del conduttore, di spese straordinarie e oneri accessori (per esempio spese condominiali) relativi a servizi di cui il conduttore stesso non ha beneficiato, è nulla perché contraria alla legge.

Quest’ultima, infatti, stabilisce, per le sole locazioni ad uso abitativo, che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative a [2]:

  • servizio di pulizia,
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • fornitura di altri servizi comuni,
  • servizio di portineria (a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore).

Nel caso di locazione ad uso non abitativo, invece, affinchè il proprietario possa addebitare al conduttore le spese sopra descritte, occorre il godimento effettivo dei relativi servizi da parte di quest’ultimo. Ciò vuol dire che il conduttore non dovrà pagare le spese relative all’edificio condominiale nel suo complesso, le quali restano a carico del proprietario.

Per esempio, il conduttore non è tenuto a pagare le spese di pulizia dell’androne dell’edificio se l’unità immobiliare locata si trova all’esterno, così come non è tenuto a pagare le spese di riscaldamento condominiale se esso non si estende ai locali commerciali.

Il principio di diritto affermato dalla Cassazione in materia di spese e oneri accessori nella locazione ad uso diverso da quello abitativo, è, in sintesi, il seguente: il conduttore è tenuto a pagare solo le spese relative ai servizi effettivamente fruiti o comunque fruibili. È nulla la clausola del contratto di locazione che pone a carico del conduttore tutte le spese straordinarie, senza considerarle in rapporto con il contratto stesso e con la fruibilità dei relativi servizi.

note

[1] Cass. sent. n. 5795 del 8.03.2017.

[2] Art. 9, L. 392/1978.

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