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Quanto costa trasferire un immobile in un trust?

29 marzo 2017


Quanto costa trasferire un immobile in un trust?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 marzo 2017



Voglio costituire un trust: quanto costa il trasferimento di beni mobili? Si può intestare al trust la nuda proprietà degli immobili, lasciando l’usufrutto in capo a una persona fisica per non perdere la cedolare secca?

Ai due quesiti non si può che rispondere positivamente.

Relativamente al secondo quesito, è possibile istituire un trust e poi, in un momento immediatamente successivo, trasferire in esso gli immobili. Occorre, infatti, evidenziare che nella prassi una cosa è l’atto istitutivo o, come dicono gli Inglesi, il deed ovvero la costruzione del “contenitore”, altra cosa è il trasferimento in esso dei beni costituenti il fondo in trust. In trust possono esser trasferiti beni mobili immobili denaro, opere d’arte e diritti. I beni immobili possono esser trasferiti con le seguenti modalità:

1) trasferimento della piena proprietà al trustee;

2) trasferimento della nuda proprietà al trustee ritenendosi il disponente l’usufrutto;

3) trasferimento della nuda proprietà al trustee ritenendosi il disponente il diritto di abitazione;

4) trasferimento dell’usufrutto al trustee ritenendosi il disponente la nuda proprietà;

5) è possibile altresì dare al trustee la piena proprietà dell’immobile, ma ponendo in capo al trustee un dovere fiduciario di far abitare l’immobile al disponente o da chi lui abbia individuato, solo e soltanto in quell’immobile o, se conferiti più immobili, in uno degli immobili conferiti, o in caso di futuro acquisto di un immobile, in tale immobile.

I casi possibili e frequenti sono 1), 2), 3), 5) mentre il caso 4) è meramente di scuola ma evidenziato per correttezza di informazione. Se queste sono le ipotesi, alla domanda del lettore la risposta è positiva. Le differenze sono che qualora si verta nell’ipotesi 1) e 5) sarà il trustee a dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi del trust il bene immobile e pagare le imposte dovute. Qualora si verta nell’ipotesi 2) e 3) continuerà il disponente a dichiararle nella propria dichiarazione dei redditi in quanto tali diritti reali restano in capo ai fini dichiarativi a chi ne è il titolare. Va, infine, considerata la circostanza che il trust, essendo uno strumento di protezione, qualora il disponente ritenga per se il diritto di usufrutto, esso, qualora sopravvengano debiti, sarà aggredibile dai creditori, mentre il diritto di abitazione no. Il costo, quindi, del ritenersi il diritto di abitazione o il diritto di usufrutto non varia in quanto il disponente continua dichiararselo come se l’operazione non esistesse nel suo modello unico.

Ai fini della cedolare secca, la norma prevede che possono usufruire della cedolare secca i proprietari e i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi) sugli immobili abitativi concessi in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. In altri termini, devono essere soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguono reddito fondiario. Alla nuda proprietà non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. L’opzione per la cedolare secca effettuata dal nudo proprietario, non tenuto a denunciare il reddito prodotto dall’immobile, non ha pertanto alcuna validità. La stessa dovrà, quindi, essere, nel caso, effettuata dall’usufruttuario. Per tale motivo, il ritenersi da parte del lettore il diritto di abitazione o l’usufrutto gli permetterà di godere dei vantaggi della cedolare secca.

Il trasferimento degli immobili in trust sconta una tassazione di due tipi: l’imposta ipotecaria e catastale e l’imposta di successione e donazione. Per quanto riguarda il trasferimento degli immobili si applicano due tipologie di imposte:

  1. imposta ipotecaria e catastale;
  2. imposta di successione e donazione.

Per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali, ipotizzando che gli immobili vengano conferiti in piena proprietà si applicherà l’imposta ipotecaria pari a 2% e l’imposta catastale par all’1% sul valore della rendita catastale rivalutate e moltiplicata per un coefficiente. Qualora venga invece conferita solo la nuda proprietà, si applicheranno le tabelle del valore di usufrutto o di del diritto di abitazione che sono parametrate all’età del disponente. Va detto che ci sono degli uffici del registro che tassano anche in misura fissa e, quindi, in luogo di 1% e 2% fanno pagare due imposte di registro fisse pari a 200 euro cadauna e così per complessive 400 euro. A queste vanno aggiunte l’imposta di registro ulteriore per euro 200. Per quanto attiene le imposte di successione donazione, invece, occorre sapere chi è il beneficiario in quanto se il rapporto tra il disponente e beneficiario è di parentela in linea retta o il coniuge, si applica una franchigia di esenzione fino a 1 milione di euro (1 milione e mezzo di euro se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap). Giova precisare che tale assunto si basa sulla circostanza che precedentemente in vita il disponente non abbia trasferito altre somme o immobile anche a carattere donativo al medesimo beneficiario che abbiano eroso tale franchigia. In tal caso va scomputato il valore già trasferito e vedere se il suddetto trasferimento in trust resti in tale limite. Qualora si fosse in presenza di una eccedenza oltre il milione di euro si paga una imposta del 4%. Se invece i beneficiari sono non parenti si paga l’8% senza franchigia. Se invece fossero parenti diversi (fratelli o altro occorre fare conteggi diversi essendo diverse le franchigie e le aliquote.

Articolo tratto da una consulenza del rag. Giuseppe Lepore

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