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Ipoteca sulla casa, cosa comporta

12 marzo 2017


Ipoteca sulla casa, cosa comporta

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 marzo 2017



Chi ha la casa ipotecata può vivere, abitare e anche vendere l’immobile: l’ipoteca infatti non comporta divieti di utilizzo o di cessioni. Ma il bene viene venduto o donato con tutto il peso.

Il creditore è libero di iscrivere ipoteca sulla casa del debitore: tutto ciò di cui ha bisogno è un titolo in forma esecutiva come una sentenza (anche di primo grado, benché penda appello), un decreto ingiuntivo non opposto, un mutuo. Anche il fisco può iscrivere ipoteca sulla casa del debitore in caso di cartelle esattoriali non pagate. Ma, esattamente, cosa comporta l’ipoteca sulla casa? Quali limiti comporta per il proprietario? Si può continuare a vivere in una casa ipotecata oppure c’è il rischio di essere mandati via a breve? Cerchiamo di fare chiarezza su questo punto perché, spesso, si fa molta confusione quando si parla di ipoteca sulla casa e, a volte, le paure sono superiori agli effettivi rischi.

Cos’è l’ipoteca e a cosa serve

L’ipoteca altro non è che una garanzia a favore di chi è creditore di una somma di denaro. In particolare, quando una persona deve dei soldi a un’altra, è interesse di quest’ultima cautelarsi dal rischio che il debitore faccia sparire tutti i propri beni, rendendo così impossibile, in caso di eventuale inadempimento, il pignoramento nei propri confronti. Così, in via preventiva, prima cioè che si manifesti l’inadempimento vero e proprio, il creditore può garantirsi iscrivendo ipoteca sulla casa del debitore. In questo modo, anche se il debitore dovesse vendere o donare l’immobile, il nuovo titolare potrebbe essere ugualmente sottoposto al pignoramento del creditore, anche se non ha alcun rapporto con quest’ultimo. L’ipoteca, dunque, diventa qualcosa di indissolubile alla casa e si trascina insieme ad essa ad ogni eventuale passaggio di proprietà, almeno fino a quando il creditore non la cancelli o non siano passati 20 anni.

La vendita di una casa ipotecata è valida solo se l’acquirente è stato informato del peso esistente sull’immobile; diversamente si può chiedere al giudice di essere sciolti dal contratto. Invece, nei confronti del creditore, la vendita della casa ipotecata non comporta alcuna conseguenza poiché, come detto, questi può ugualmente pignorare l’immobile.

L’ipoteca deve essere iscritta:

  • sui singoli beni specificamente indicati (non è possibile la costituzione di un ipoteca generale, cioè che colpisce genericamente tutti i beni e, soltanto a determinate condizioni, è possibile costituire un’ipoteca per beni altrui e futuri);
  • per una somma determinata in denaro: essa rappresenta il limite massimo per il quale il creditore ipotecario è preferito rispetto agli altri creditori sul ricavato della vendita del bene ipotecato.

Vediamo ora a cosa serve l’ipoteca e, una volta iscritta sulla casa, quali vantaggi comporta per il creditore.

L’ipoteca comporta per il creditore due vantaggi:

  • il primo, di cui abbiamo appena parlato, viene definito «diritto di seguito» o «di sequela»: in pratica, anche se il debitore dovesse vendere o donare l’immobile dopo l’iscrizione dell’ipoteca, il creditore potrebbe far ugualmente valere la propria garanzia nei confronti del nuovo intestatario, sottoponendo la casa a pignoramento e attivando la procedura meglio nota come «asta giudiziaria». Se però l’immobile viene venduto o donato prima dell’iscrizione dell’ipoteca il creditore non può più agire nei confronti del nuovo titolare a meno che non eserciti prima la cosiddetta azione revocatoria. Con l’azione revocatoria – la quale può essere esperita solo entro (e non oltre) 5 anni dall’atto notarile – il creditore impugna la vendita o la donazione dell’immobile, dimostrando che la tale cessione lo pregiudica. Il «pregiudizio» si dimostra facilmente: basta dare prova che il proprietario della casa, una volta ceduto l’immobile, è rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili in rapporto al proprio debito. Se, invece, questi è titolare di altri beni sostanziosi (conti correnti o altri immobili) il creditore non può esperire la revocatoria, ma è tenuto a pignorare tali beni;
  • il secondo vantaggio che deriva, per il creditore, dall’iscrizione dell’ipoteca scatta nel caso in cui il proprietario della casa ipotecata abbia contratto altri debiti: in tale ipotesi è verosimile che tutti i creditori vogliano agire con un pignoramento. Ebbene, chi tra questi iscrive per primo l’ipoteca avrà la cosiddetta «ipoteca di primo grado»: il che significa che, nel momento in cui la casa sarà venduta, il ricavato verrà innanzitutto utilizzato per soddisfare le sue ragioni. L’eventuale somma residua andrà al creditore che, per secondo, ha iscritto ipoteca (in tal caso si parla di «ipoteca di secondo grado») e così via, qualora esistano altri creditori muniti di ipoteca di grado inferiore. Se gli altri creditori non hanno ipoteca, la somma si divide per quote uguali (sempre a condizione che questi abbiano partecipato alla procedura esecutiva, presentando un atto di intervento nel pignoramento immobiliare). Se, invece, una volta soddisfatto il creditore con l’ipoteca di primo grado, non ci sono altri creditori, l’eventuale residuo della vendita forzata della casa viene restituito al proprietario.

C’è un termine massimo per iscrivere ipoteca?

Per poter iscrivere ipoteca sulla casa è necessario che il creditore abbia ottenuto un titolo esecutivo. Non basta quindi un semplice contratto con scrittura privata, un affitto non pagato, un abbonamento scaduto. Ci deve essere stato un provvedimento di condanna del giudice che, di norma, coincide con una sentenza o con un decreto ingiuntivo.

A fronte di ciò, però, non esistono termini massimi per iscrivere ipoteca. Il creditore può farlo anche dopo numerosi anni, sempre che il proprio credito non si sia prescritto. La prescrizione di una sentenza o di un decreto ingiuntivo scatta dopo 10 anni, ma se in questo tempo il creditore ha diffidato il debitore con una raccomandata a.r., la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo per altri 10 anni (in teoria, così, il credito potrebbe non prescriversi mai).

Cosa comporta l’ipoteca sulla casa?

Per comprendere quali effetti ha l’ipoteca per il proprietario della casa dobbiamo fare un ultimo importante chiarimento. L’ipoteca è una cosa diversa e autonoma dal pignoramento. Difatti:

  • scopo dell’ipoteca è solo fornire la duplice garanzia al creditore di cui abbiamo parlato poc’anzi, ma ben potrebbe essere che quest’ultimo non intenda procedere al pignoramento (si pensi al caso del cliente della banca che stia regolarmente pagando il mutuo);
  • scopo del pignoramento è, invece, mettere in vendita forzata la casa (su cui potrebbe essere iscritta ipoteca, ma ben potrebbe non esservi) in modo da consegnare il ricavato al creditore e soddisfare quest’ultimo dei propri diritti.

Quindi, la presenza di un’ipoteca non vuol dire che sia in corso un pignoramento. Anzi, ben potrebbe rimanere l’ipoteca per molti anni anche senza alcuna procedura esecutiva immobiliare. Con la precisazione che l’ipoteca dura 20 anni: se alla scadenza il creditore non la rinnova, la casa è completamente libera e l’ipoteca si estingue.

Solo nel caso di pignoramento immobiliare il giudice dell’esecuzione potrebbe ordinare al debitore di andare via dalla casa (lo fa, di norma, solo quando ci sia il rischio che la sua presenza ostacoli la procedura di vendita o disincentivi la partecipazione degli offerenti all’asta). Invece, nel caso di semplice ipoteca, il debitore può continuare a usare liberamente la propria casa, a viverci e a farne ciò che vuole (come detto prima potrebbe anche venderla).

In buona sostanza, l’ipoteca non comporta alcun pregiudizio per il debitore, specie se sta pagando regolarmente il proprio debito secondo gli accordi presi con il creditore.

Quanti tipi di ipoteche esistono?

Esistono tre tipi di ipoteche, che si diversificano a seconda della ragione che ha determinato l’iscrizione dell’ipoteca, anche se ciò che abbiamo detto sinora vale per tutti i tipi di ipoteca:

  • ipoteca volontaria o convenzionale: è quella che nasce perché a concederla è lo stesso debitore o il datore di ipoteca (ad esempio un parente), dietro proprio consenso sottoscritto con contratto. Si pensi al mutuo ipotecario;
  • ipoteca giudiziale: è quella che scatta a seguito di un provvedimento di condanna del giudice al pagamento di una somma certa di denaro;
  • ipoteca legale: quella prevista dalla legge in favore degli alienanti e coeredi.

In ogni caso, per essere efficace, l’ipoteca va sempre iscritta nei registri immobiliari: una volta iscritte, tutte le ipoteche realizzano gli stessi effetti.

note

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. In seguito a due sentenze civili venivo condannato alle spese. Non avendo liquidità stavo facendo consolidamento debiti con un istituto di credito. Tutto procedeva bene. Il mio legale prende un accordo verbale con l’avvocato di controparte che all’ottenimento della liquidità del mutuo sarebbe stato saldato. Nel frattempo il legale di controparte iscrive un’ipoteca giudiziale sulla casa e non mi fa ottenere il mutuo mettendomi in severe condizioni in quanto non ottengo mutuo e non ho liquidità per saldarlo prima. Gli è stata offerta cambiale a garanzia si rifiuta categoricamente. Non vuole trattare. Mi impedisce di prendere il mutuo e di poterlo pagare. Cosa posso fare?

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